物業(yè)管理方案15篇(經(jīng)典)

　　為保障事情或工作順利開(kāi)展，通常需要預(yù)先制定一份完整的方案，方案是從目的、要求、方式、方法、進(jìn)度等方面進(jìn)行安排的書(shū)面計(jì)劃。那么什么樣的方案才是好的呢？下面是小編為大家整理的物業(yè)管理方案，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

物業(yè)管理方案1

　　一、公共服務(wù)

　　1、接待佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切;對(duì)學(xué)校老師、學(xué)生一視同仁;接待時(shí)主動(dòng)、熱情、規(guī)范;迎送接待學(xué)校老師、學(xué)生時(shí)，用語(yǔ)準(zhǔn)確，稱(chēng)呼恰當(dāng)，問(wèn)候親切，語(yǔ)氣誠(chéng)懇，耐心細(xì)致;使用文明用語(yǔ)，不使用服務(wù)忌語(yǔ)。對(duì)學(xué)校老師、學(xué)生的報(bào)修與求助耐心細(xì)致。

　　2、值守有完善的值班制度和交接班制度;工作有記錄。

　　3、服務(wù)時(shí)限急修(如：自來(lái)水設(shè)施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、電源線路和照明設(shè)備故障等項(xiàng)目，具體責(zé)任范圍、服務(wù)內(nèi)容等通過(guò)物業(yè)管理委托合同約定。服務(wù)2小時(shí)內(nèi)到位，8小時(shí)內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對(duì)學(xué)校老師、學(xué)生做出合理解釋?zhuān)�做出限時(shí)承諾;小修3日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說(shuō)明和限時(shí)承諾。

　　4、領(lǐng)導(dǎo)小組成立有校方參與的物業(yè)管理共管機(jī)制，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、班主任老師以及物業(yè)主要負(fù)責(zé)人組成的鄭集中學(xué)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)鄭集中學(xué)日常物業(yè)管理運(yùn)作，物業(yè)定期(每月或每季度)向物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)上階段的物業(yè)管理情況，增強(qiáng)溝通，促進(jìn)了解，有利于物業(yè)管理日常工作的開(kāi)展。

　　5、聯(lián)絡(luò)管理人員、保安24小時(shí)值班，編排管理人員、保安24小時(shí)值班表，我們所有管理人員、保安、水電木工的聯(lián)系方式交校方一份，以務(wù)緊急事件能夠聯(lián)系到，24小時(shí)值班不因雙休與節(jié)假日而中斷。

　　6、意見(jiàn)調(diào)查設(shè)立意見(jiàn)箱，物業(yè)定期(每季度或半年)發(fā)放意見(jiàn)調(diào)查表，征求學(xué)校老師、學(xué)生的意見(jiàn)，了解對(duì)物業(yè)管理的需求，確保我們能夠提供及時(shí)、周到、方便的物業(yè)管理服務(wù)。

　　二、宿舍樓、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理水電及公共設(shè)施管理

　　1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設(shè)施。巡視內(nèi)容：

　　(1)檢查學(xué)生宿舍區(qū)公共排污、排水管道有無(wú)雜物，發(fā)現(xiàn)后做好記錄，落實(shí)清理工作。

　　(2)檢查學(xué)生宿舍區(qū)內(nèi)路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行維修。

　　(3)檢查有無(wú)損毀公共設(shè)施，包括門(mén)窗、床鋪、桌子、室內(nèi)照明、電線等，如有上述情況，立即進(jìn)行維修，如屬人為破壞，當(dāng)事人在場(chǎng)立即進(jìn)行制止，不在現(xiàn)場(chǎng)視破壞情節(jié)輕重報(bào)校方處理后維修。

　　(4)檢查各類(lèi)管道電線有無(wú)破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進(jìn)行維修并做好記錄，保證各類(lèi)管道電線正常使用。

　　(5)檢查學(xué)生宿舍區(qū)大門(mén)、圍墻等設(shè)施是否完好。

　　(6)配電部分電纜溝(豎井)無(wú)水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開(kāi)關(guān)運(yùn)行無(wú)影響等。

　　2、宿舍樓內(nèi)所有因維護(hù)不善而損壞的財(cái)物由我公司承擔(dān)，但我公司不承擔(dān)大修、更新?lián)Q舊以及新投入設(shè)施項(xiàng)目的費(fèi)用。巡檢每年年底或年初對(duì)宿舍樓共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次，掌握宿舍樓設(shè)施設(shè)備完損狀況，對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià);每半年檢查巡視1次宿舍樓主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)向?qū)W校報(bào)告與建議;根據(jù)學(xué)校的委托組織維修工作;在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織宿舍樓設(shè)施巡視，對(duì)質(zhì)量較差，易出問(wèn)題的部位重點(diǎn)檢查;每日巡視1次宿舍樓樓房單元門(mén)、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門(mén)窗、玻璃、路燈等。巡檢有記錄，巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計(jì)劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目報(bào)告學(xué)校，由學(xué)校視情況處理。

　　三、給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施

　　1、給水設(shè)施保持泵房清潔衛(wèi)生，地面排水暢通;水泵運(yùn)行正常，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時(shí)維修;消防泵、噴淋泵等不經(jīng)常啟動(dòng)的水泵，每月啟動(dòng)1次，保持水泵能正常運(yùn)行，每月檢查1次消防泵及管道閥門(mén)，使之處于完好和正常開(kāi)啟狀態(tài);水泵運(yùn)轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤(rùn)滑靈活;受學(xué)校委托對(duì)宿舍樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時(shí)修復(fù)。

　　2、排水設(shè)施受學(xué)校委托對(duì)化糞池進(jìn)行清理，保持出入口暢通，井內(nèi)無(wú)積物浮于面上，池蓋無(wú)污漬、污物;樓面落水口等開(kāi)裂、破損等及時(shí)更換;每月清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長(zhǎng)的'雜草;排水暢通，無(wú)積水;地下管井堵塞及時(shí)疏通。

　　四、宿舍樓供配電系統(tǒng)建立和完善有關(guān)規(guī)章制度

　　包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度;值班人員具備變配電運(yùn)行知識(shí)和技能，具備上崗資格，持有上崗證書(shū);保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無(wú)積灰，配電柜表面無(wú)污漬;每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開(kāi)關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，并定時(shí)抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時(shí)處理;潮濕天氣時(shí)，采用安全有效措施，保持配電房?jī)?nèi)主要電器設(shè)備干燥;每月檢測(cè)1次配電房?jī)?nèi)有無(wú)蛙、鼠、蟻等蟲(chóng)害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕;每日填寫(xiě)運(yùn)行記錄，建檔備查。

　　五、道路及配套設(shè)施加強(qiáng)道路維修與養(yǎng)護(hù)

　　制定詳細(xì)的道路維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按照合同約定實(shí)施;保持學(xué)校道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通;設(shè)立報(bào)修渠道，并有巡查制度，專(zhuān)人負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)報(bào)學(xué)校處理;

　　六、清潔服務(wù)

　　1、宿舍樓共用樓道保潔每日打掃2次各樓層通道和樓梯臺(tái)階，并拖洗干凈;每日收集2次學(xué)生垃圾;每日用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手、各層和通道的防火門(mén)、消防栓、墻面、指示牌等公共設(shè)施;各梯間墻面、天花板每月除塵1次;每周擦1次樓共用門(mén)窗玻璃。地面、梯間潔凈，無(wú)污漬、水漬、灰塵，無(wú)亂貼亂劃，無(wú)擅自占用現(xiàn)象，無(wú)亂堆亂放;扶手護(hù)攔干凈、光亮;梯間頂面無(wú)蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線干凈無(wú)灰塵，地面干凈無(wú)雜物、污跡，有光亮;樓梯道內(nèi)外玻璃，玻璃、門(mén)窗等要保持明亮、干凈。

　　2、共用衛(wèi)生間保潔每日對(duì)共用衛(wèi)生間清潔2次，(清潔內(nèi)容包括：通風(fēng)換氣;沖洗潔具;清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋;清洗大、小便池;用拖把拖干凈地面)。室內(nèi)無(wú)明顯臭味、便池潔凈基本無(wú)黃漬;地面基本潔凈。

　　3、道路保潔每日對(duì)道路、兩側(cè)人行道清掃二遍，保潔人員不間斷地循環(huán)保潔，目視道路、人行道干凈、無(wú)浮塵、無(wú)雜物、無(wú)油污，無(wú)積水、積雪、污漬、泥沙;雨雪天氣及時(shí)清掃路面，確保無(wú)積水、積雪。

　　4、綠化帶保潔每日清掃2次綠化帶、草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾，目視基本無(wú)雜物、無(wú)污漬、無(wú)垃圾。

　　5、涼亭等人文景觀保潔每天清潔1次(擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅);設(shè)施表面基本干凈，無(wú)灰塵污漬、銹跡，目視涼亭內(nèi)及其周?chē)鸁o(wú)果皮、紙屑等垃圾，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報(bào)告校方處理。

　　6、門(mén)衛(wèi)、崗?fù)け�潔門(mén)衛(wèi)、崗?fù)っ咳沼杀０沧孕星鍜?次，擦洗干凈內(nèi)外門(mén)窗玻璃及窗臺(tái)，保持墻、地面基本干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序。

　　7、垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清運(yùn)2次;垃圾桶、果皮箱周?chē)�地面無(wú)散落垃圾、無(wú)污水、無(wú)明顯污跡;垃圾桶、果皮箱無(wú)明顯污跡、油污。

　　8、垃圾收集與處理生活垃圾由學(xué)校老師、學(xué)生自己送至指定地點(diǎn);垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次;垃圾日產(chǎn)日清;建筑垃圾定點(diǎn)堆放;垃圾運(yùn)送過(guò)程有防掉落或飛揚(yáng)灑落措施，而后運(yùn)送至學(xué)校指定地點(diǎn)。

　　9、實(shí)行零干擾清潔衛(wèi)生服務(wù)，學(xué)生上課后，清潔工再進(jìn)行清掃。做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學(xué)生的清潔衛(wèi)生意識(shí)、糾正學(xué)生的不良衛(wèi)生習(xí)慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，使學(xué)生也自覺(jué)地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。

物業(yè)管理方案2

　　一、恒名都項(xiàng)目概況

　　“恒名都”南昌市東北，臨近市高新開(kāi)發(fā)區(qū)，同時(shí)距城東次中心商圈僅15分鐘車(chē)程，周邊配套齊全。項(xiàng)目總占地289畝，總建筑面積421152平方米，共13幢高層住宅，3幢酒店式公寓，1幢高層寫(xiě)字樓，共分三期開(kāi)發(fā)。一期有5棟27層的高層，面積區(qū)間從80平方米到160平方米，主力戶(hù)型為80多平方米的兩房和90平方米左右的三房。

　　小區(qū)規(guī)劃以“人本、自然、超前、融合、科技、實(shí)際、安全”為中心原則，以整體社會(huì)效益，經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益三者統(tǒng)一為基準(zhǔn)點(diǎn)，著意刻畫(huà)優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境，為居民塑造自然優(yōu)美、舒適便捷、衛(wèi)生安全、人與自然共生的怡然棲息之地。充分利用本小區(qū)的綜合區(qū)位優(yōu)勢(shì)和自然條件，創(chuàng)造具特色的整體景觀和空間秩序，塑造高品質(zhì)的內(nèi)在及外在環(huán)境以提升居民的生活質(zhì)量，為經(jīng)營(yíng)城市提供切實(shí)可行的成功規(guī)劃俘。

　　恒名都有超過(guò)5200平方米的五星級(jí)會(huì)所，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全。

　　恒名都由全國(guó)一級(jí)資質(zhì)的金碧物業(yè)有限公司為您提供國(guó)際水準(zhǔn)的英式管家貼心服務(wù)。

　　1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：13精品優(yōu)勢(shì)，鑄造古城奢裝生態(tài)人居

　�。�2）坐擁灞咽喉門(mén)戶(hù)，尊享世界生態(tài)人居

　�。�3）2741萬(wàn)歐陸古典主義，建筑古城稀缺人居

　�。�4）法式園林設(shè)計(jì)理念，沿襲歐陸醇正風(fēng)情

　�。�5）歐陸新古典主義理念，演繹古城人居新標(biāo)準(zhǔn)

　�。�6）35500歐陸皇家園林，3000闊景內(nèi)湖

　�。�7）7144殿堂級(jí)湖畔會(huì)所，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)星級(jí)配套

　�。�8）戶(hù)型面積從60一房到180躍層，產(chǎn)品類(lèi)型豐富；五明式設(shè)計(jì)，陽(yáng)光通透

　�。�9）滿屋名牌9A精裝

　�。�10）國(guó)際品牌攜手名都，打造高性?xún)r(jià)比人居

　　（11）恒地產(chǎn)精品領(lǐng)航中國(guó)十強(qiáng)

　�。�12）6縱12橫路網(wǎng)相織，咫尺都市生活圈

　　位于酒十路與礦山路十字西北角，占地面積117.8979畝，總建面2741平米，小區(qū)綠化面積高達(dá)35500平米。綠化覆蓋率達(dá)到45%以上。小區(qū)總規(guī)劃約2597戶(hù)，一期規(guī)劃1716戶(hù)。

　　2、區(qū)域的配套環(huán)境

　　從城市配套設(shè)施來(lái)看，相對(duì)于名都其他城區(qū)，城東區(qū)康復(fù)路、輕工小商城已經(jīng)成了名都對(duì)外的貿(mào)易平臺(tái)，加之長(zhǎng)樂(lè)路商圈的崛起，也使得區(qū)域的配套日趨完善，在充分滿足區(qū)域內(nèi)居民的日常生活需求外，也能吸引越來(lái)越多的名都市民來(lái)此區(qū)域消費(fèi)購(gòu)物。教育諸多名校如名都交通學(xué)、名都第四醫(yī)學(xué)等及重點(diǎn)中學(xué)分布項(xiàng)目周邊區(qū)域。

　　商業(yè)明宮建材市場(chǎng)、易初蓮花、華潤(rùn)萬(wàn)家、海星超市等??生活便利東郊長(zhǎng)樂(lè)商圈，包含康復(fù)路服裝市場(chǎng)、多彩商城、華東服裝城等購(gòu)物方便。

　　醫(yī)療西京醫(yī)院、唐都醫(yī)院、灞橋區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、秦都口腔醫(yī)院等。

　　銀行工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、商業(yè)銀行等。

　　酒店建國(guó)飯店、香格里拉金花飯店、凱賓斯基超5星級(jí)酒店。

　　二、管理服務(wù)理念及管理思路

　　按設(shè)計(jì)說(shuō)明，恒名都高尚住宅小區(qū)在戶(hù)型設(shè)計(jì)上本著戶(hù)型的設(shè)計(jì)理念，以人為本，著意追求回歸自然、噪喧囂的鬧市環(huán)境。而我們的調(diào)研結(jié)果也顯示：恒名都住宅小區(qū)是“都市文化人”的居所，“文化人”重情、講理、守法。開(kāi)展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務(wù)需求及主動(dòng)參與社區(qū)建設(shè)的愿望。

　　我們提出構(gòu)建“恒名都文化區(qū)”的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度融合的“文化社區(qū)”的管理目標(biāo)。文化管理涉及兩個(gè)層面，一是通過(guò)多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過(guò)多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進(jìn)而深入到他們?cè)谑褂梦飿I(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。我們的設(shè)想是：

　　1、倡導(dǎo)“天天讓您滿意”的服務(wù)理念：

　　我們秉持“實(shí)施科學(xué)管理，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)，不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，增強(qiáng)顧客滿意”的質(zhì)量方針,對(duì)小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化、專(zhuān)業(yè)化的管理服務(wù)方式。每一項(xiàng)服務(wù)作業(yè)、每一個(gè)作業(yè)動(dòng)作都有嚴(yán)格的操作標(biāo)準(zhǔn),都經(jīng)過(guò)量的培訓(xùn),足以達(dá)到省時(shí)、高效的服務(wù)準(zhǔn)則。我們實(shí)施“管理報(bào)告制度”，每季度如實(shí)向業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支使用情況，以及本體維修治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專(zhuān)項(xiàng)工作的運(yùn)作情況，真正做到尊重業(yè)益。

　　2、營(yíng)建“事業(yè)至真，生活至愛(ài)”的文化服務(wù)理念

　　社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“生活至愛(ài)”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在漫延的“人情沙漠”。我們將以開(kāi)展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。

　　我們將圍繞“環(huán)境保護(hù)、科普家教、社區(qū)公益、物管宣教、健康家居”等五主題來(lái)組織、策劃社區(qū)活動(dòng)，努力把恒名都高尚住宅小區(qū)創(chuàng)建為精神文明建設(shè)的`窗口。

　　3、塑造“樸實(shí)無(wú)華，追求時(shí)尚”的審美理念

　　在新世紀(jì)里，業(yè)主更加關(guān)注居住區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氛圍營(yíng)造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計(jì)特色的形象識(shí)別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)，保持綠化的良好長(zhǎng)勢(shì)；以多種形式組織業(yè)主開(kāi)展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng)，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營(yíng)造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“城市家園文化區(qū)”。

　　科學(xué)技術(shù)的發(fā)展帶來(lái)了建筑設(shè)計(jì)理念的日新月異,業(yè)主對(duì)服務(wù)的需求也不斷提升。作為二十一世紀(jì)的恒物業(yè)管理人，必須建立現(xiàn)代的管理體制和先進(jìn)的管理運(yùn)作機(jī)制。我們?cè)诠芾眢w制上實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部員工持股，并建立起符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的現(xiàn)代企業(yè)制度。在管理機(jī)制上，建立了按勞分配和按資分配相結(jié)合的分配機(jī)制，建立了多種體系有機(jī)結(jié)合的激勵(lì)機(jī)制，建立了競(jìng)爭(zhēng)上崗、雙向選擇的用人機(jī)制。

　　三、探求、創(chuàng)造“恒名都文化區(qū)”物業(yè)管理新模式

　　“恒名都”，是專(zhuān)為有識(shí)之士和南昌市的創(chuàng)業(yè)先鋒們打造的精品住宅。從小區(qū)規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、樓盤(pán)銷(xiāo)售到物業(yè)管理環(huán)節(jié)，恒名都高尚住宅小區(qū)的未來(lái)。

物業(yè)管理方案3

　　20xx年上半年，在開(kāi)發(fā)區(qū)管會(huì)及總公司的支持和領(lǐng)導(dǎo)下，到目前為止我們已完成營(yíng)業(yè)收入230萬(wàn)元。20xx年下半年，我們將繼續(xù)保持上半年的良好發(fā)展勢(shì)頭，響應(yīng)市政府振興徐州老工業(yè)基地的號(hào)召，進(jìn)一步加業(yè)務(wù)投入，爭(zhēng)取引進(jìn)更多的工程項(xiàng)目，重點(diǎn)開(kāi)拓物業(yè)管理業(yè)務(wù)。同時(shí)還要找問(wèn)題、找差距、找不足，為此，我們制定我公司20xx下半年的工作計(jì)劃：

　　一、總的工作目標(biāo)：

　　1、穩(wěn)抓環(huán)衛(wèi)，提高道路保潔質(zhì)量，確保開(kāi)發(fā)區(qū)環(huán)境衛(wèi)生在全市。

　　2、發(fā)展綠化，確保完成開(kāi)發(fā)區(qū)下達(dá)的'綠化養(yǎng)護(hù)及綠化保潔任務(wù)。

　　3、積極拓展其他工程業(yè)務(wù)，提高經(jīng)濟(jì)效益。

　　4、確保安全生產(chǎn)，加強(qiáng)安全意識(shí)，尤其是保證車(chē)輛行駛安全及道路保潔工人人身安全。

　　5、提高全體干部員工的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)理念。

　　6、維護(hù)職工的合法利益，提高職工福利待遇，確保職工隊(duì)伍的穩(wěn)定。

　　7、力爭(zhēng)完成全年?duì)I業(yè)收入520萬(wàn)元，創(chuàng)利稅20萬(wàn)元。

　　8、積極拓展物業(yè)管理新業(yè)務(wù)，擬承接高鐵國(guó)際商務(wù)區(qū)一體化物業(yè)管理。

　　二、具體措施：

　　1、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，提高全體干部員工為開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)和發(fā)展服務(wù)的意識(shí)。將開(kāi)發(fā)區(qū)的新形勢(shì)、新發(fā)展、新變化傳達(dá)給個(gè)職工，激發(fā)職工的工作熱情。

　　2、加強(qiáng)職工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)。尤其是物業(yè)管理人員，分管理人員、維修人員、秩序維護(hù)員（保安）、保潔員等不同部門(mén)、不同工種要定期進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)、專(zhuān)業(yè)技能訓(xùn)練，定期進(jìn)行消防知識(shí)培訓(xùn)；對(duì)駕駛員定期進(jìn)行安全思想教育。

　　3、繼續(xù)在各部門(mén)推行承包責(zé)任制，由部門(mén)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門(mén)內(nèi)部的所有事務(wù)，部門(mén)負(fù)責(zé)人對(duì)公司經(jīng)理負(fù)責(zé)。

　　1）公司擬正式成立監(jiān)管科，隸屬于公司辦公室，向辦公室及公司總經(jīng)理匯報(bào)工作。監(jiān)管科于20年初成立試運(yùn)行以來(lái)，對(duì)公司的各項(xiàng)工作都有了很的促進(jìn)作用，但是監(jiān)管力度仍然不夠，離公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)監(jiān)管科的期許，還有比較的差距。公司擬于下半年正式成立監(jiān)管科，加強(qiáng)對(duì)各部門(mén)的檢查考核，量化考核指標(biāo)，每天考核兩次，不走過(guò)場(chǎng)，不搞形式主義，不怕得罪人，如實(shí)填寫(xiě)日考核表，月底總結(jié)考核情況報(bào)辦公室，根據(jù)考核情況按公司獎(jiǎng)懲制度進(jìn)行獎(jiǎng)懲。

　　2）對(duì)環(huán)境衛(wèi)隊(duì)醞釀進(jìn)行重。推行承包責(zé)任制，環(huán)衛(wèi)隊(duì)實(shí)行隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)制，隊(duì)長(zhǎng)簽定承包責(zé)任合同，全面負(fù)責(zé)環(huán)衛(wèi)工作。同時(shí)計(jì)劃分路段進(jìn)行承包，由監(jiān)管科對(duì)各路段進(jìn)行考核定獎(jiǎng)懲；垃圾中轉(zhuǎn)站（車(chē)隊(duì)）實(shí)行隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)制，隊(duì)長(zhǎng)簽訂承包責(zé)任合同，職責(zé)范圍包括垃圾中轉(zhuǎn)站、車(chē)隊(duì)、安全保衛(wèi)、渣土辦；與駕駛員簽訂責(zé)任狀，明確駕駛員的責(zé)、權(quán)、利，進(jìn)一步明確發(fā)生安全事故后公司和駕駛員各自所承擔(dān)的責(zé)任；對(duì)原垃圾站進(jìn)行改造，新上壓縮機(jī)組一臺(tái)；強(qiáng)化服務(wù)功能，提高服務(wù)水平，加對(duì)企事業(yè)單位的服務(wù)力度，擬增加封閉式保潔車(chē)、吸糞車(chē)及灑水車(chē)各一輛；擬接管經(jīng)七路垃圾中轉(zhuǎn)站。

　　2）辦公室加強(qiáng)內(nèi)部管理，對(duì)公司各部門(mén)勞動(dòng)紀(jì)律及業(yè)績(jī)的監(jiān)督考核；負(fù)責(zé)倉(cāng)庫(kù)、汽車(chē)等事項(xiàng)的綜合管理；組織經(jīng)理辦公會(huì)及班組長(zhǎng)會(huì)議，每月進(jìn)行工作總結(jié)并制定下月工作計(jì)劃；安排監(jiān)管科每天考核各部門(mén)工作；進(jìn)一步加強(qiáng)物資采購(gòu)、倉(cāng)庫(kù)管理、用油管理，材料進(jìn)出必須有領(lǐng)導(dǎo)簽字；油票由辦公室統(tǒng)一開(kāi)具經(jīng)總經(jīng)理簽字后方可加油，并由辦公室安排專(zhuān)人隨同；汽車(chē)維修及購(gòu)買(mǎi)配件由專(zhuān)人負(fù)責(zé)，辦公室統(tǒng)一安排。

　　3）綠化隊(duì)實(shí)行承包責(zé)任制，分管經(jīng)理簽訂承包責(zé)任合同，負(fù)責(zé)綠化隊(duì)內(nèi)部所有事務(wù)。在確保完成開(kāi)發(fā)區(qū)下達(dá)的綠化帶養(yǎng)護(hù)及保潔任務(wù)的同時(shí)，積極拓展其他綠化工程業(yè)務(wù)。

　　4）繼續(xù)加物業(yè)管理力度。做好安全培訓(xùn)及管理，定期對(duì)安保人員進(jìn)行技能培訓(xùn)、消防培訓(xùn)，定期舉行技能競(jìng)賽和消防演習(xí)；繼續(xù)加強(qiáng)科技創(chuàng)業(yè)園服務(wù)區(qū)的管理，對(duì)服務(wù)區(qū)食堂衛(wèi)生及飯菜質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，確保宿舍樓住戶(hù)財(cái)產(chǎn)及人身安全，確保園區(qū)環(huán)境美觀，高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量完成園區(qū)車(chē)棚建設(shè)；繼續(xù)做好怡園市民廣場(chǎng)窗口單位物業(yè)管理，擬申報(bào)廣場(chǎng)綠化工程為徐州市精品園林工程；承接清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園綠化

　　4、開(kāi)源節(jié)流，節(jié)約各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)開(kāi)支，加強(qiáng)財(cái)務(wù)審計(jì)力度，尤其勝程審計(jì)，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。

　　5、加物業(yè)管理房租、水電費(fèi)收費(fèi)力度，確保費(fèi)用及時(shí)回收。

　　6、公司工資分配體制。進(jìn)一步提高臨聘人員工資待遇以及駕駛員工資制度，宗旨是使多勞者多得、少勞者少得、不勞者不得，盡可能使工資分配趨于合理化。

　　7、加強(qiáng)安全生產(chǎn)管理，進(jìn)行安全知識(shí)培訓(xùn)，包括保安職責(zé)教育、消防知識(shí)培訓(xùn)、車(chē)輛行駛安全教育等，特別是行車(chē)安全管理，通過(guò)每周進(jìn)行一次安全思想教育，強(qiáng)化駕駛員的安全意識(shí)。確保20年全年無(wú)安全責(zé)任事故。

　　8、嚴(yán)格執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度，細(xì)化獎(jiǎng)懲條例。做到獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，使人人有壓力，人人有動(dòng)力。

　　20年下半年，我們將以振興徐州老工業(yè)基地為契機(jī)，參與推進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)二次創(chuàng)業(yè)，以秦常及各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心支持為動(dòng)力，齊心協(xié)力，共謀發(fā)展，爭(zhēng)取超額完成全年經(jīng)濟(jì)目標(biāo)任務(wù)。

物業(yè)管理方案4

　　一、目的

　　根據(jù)《XX物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性評(píng)估文件》的要求，及各類(lèi)設(shè)施設(shè)備使用情況、安裝位置、樓內(nèi)外裝飾材料和本物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)，以提供一個(gè)潔凈、舒適、優(yōu)美、安全的工作環(huán)境為標(biāo)準(zhǔn)，以達(dá)到完善管理、節(jié)約投資、確保設(shè)備設(shè)施持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行、日常工作有序進(jìn)行為目的，并以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度制定完善的物業(yè)管理接管方案，為指導(dǎo)今后的物業(yè)管理工作提供有效的依據(jù)，規(guī)范物業(yè)的接管工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格，嚴(yán)格制定項(xiàng)目接管方案，指派專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員及相關(guān)接管人員對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面接管，確保物業(yè)按時(shí)順利交接，平穩(wěn)過(guò)渡。

　　二、適用范圍

　　適用于我司接到《XX物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性評(píng)估中標(biāo)通知書(shū)》后，對(duì)華電中心物業(yè)項(xiàng)目的接管工作。

　　三、職責(zé)

　　1.我司接到XX公司《競(jìng)爭(zhēng)性評(píng)估中標(biāo)通知書(shū)》通知報(bào)告后,總經(jīng)理負(fù)責(zé)指定主管人員,各職能部門(mén)負(fù)責(zé)人及專(zhuān)業(yè)的技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組。

　　2.接管小組負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)原設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書(shū)及設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、巡檢、維保記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料的驗(yàn)收。

　　3.驗(yàn)收小組按移交設(shè)備清單的要求對(duì)清單上的設(shè)備,按名稱(chēng)、規(guī)格型號(hào)、數(shù)量、深圳市華為培訓(xùn)學(xué)院有限公司及設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收，設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖驗(yàn)收。

　　4.驗(yàn)收小組對(duì)物業(yè)按運(yùn)行系統(tǒng)驗(yàn)收,主要驗(yàn)收供配電及照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、土建工程、空氣通風(fēng)系統(tǒng)及有線電視系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等。

　　5.由總經(jīng)理跟XX公司辦理物業(yè)管理接管手續(xù)。

　　四、工作程序

　　1、接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

　　1.1接管前的準(zhǔn)備：

　　接管工作開(kāi)始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：

　　1.1.1與XX方面接口人、原物業(yè)接口人聯(lián)系好交接事項(xiàng)、日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等;

　　1.1.2派出先頭技術(shù)人員了解現(xiàn)場(chǎng);

　　1.1.3與原物業(yè)管理接口人協(xié)商，并組織人員同原物業(yè)管理人員進(jìn)行并列上崗，熟悉崗位制度、操作規(guī)范及設(shè)備設(shè)施的操作方法;

　　1.1.4準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：

　　——《安全崗接管表》;

　　——《技防系統(tǒng)設(shè)備接管表》;

　　——《公共設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收表》;

　　——《資料接管登記表》。

　　——《綠化項(xiàng)目接管驗(yàn)收表》;

　　——《接管問(wèn)題整改建議表》。

　　1.2確定接管驗(yàn)收方式;

　　1.2.1與前物業(yè)公司協(xié)商并擬定的接管計(jì)劃進(jìn)度及做好樓內(nèi)外物品的移交及驗(yàn)收工作：

　　1.2.2接管時(shí)采取房間逐一清點(diǎn)，驗(yàn)收完一層清場(chǎng)一層的做法，清點(diǎn)完后即接管，包括崗位、鑰匙等，確保接管驗(yàn)收工作正常有序進(jìn)行;

　　1.2.3工程部、安全部、清潔綠化等部門(mén)接管進(jìn)駐時(shí)，依據(jù)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)做好物品的清點(diǎn)以及物品的觀感識(shí)別檢查，并走好相關(guān)記錄;

　　1.2.4接管后立即對(duì)樓內(nèi)的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行嚴(yán)格檢查，就驗(yàn)收中需要整改的問(wèn)題以書(shū)面形式列出并及時(shí)上報(bào);

　　1.2.5做好各種鑰匙的清點(diǎn)移交、整理編號(hào)及分類(lèi)管理等工作;

　　1.2.6更新標(biāo)識(shí)及電話通訊，建立服務(wù)熱線;

　　1.2.7制定接管時(shí)間安排計(jì)劃;

　　1.2.8配置現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理人員：

　　根據(jù)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)和《物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性評(píng)估文件》要求配備物業(yè)管理人員，具體按以下要求進(jìn)行。

　　1.2.9落實(shí)專(zhuān)項(xiàng)分包商;

　　落實(shí)各專(zhuān)項(xiàng)分包商，簽訂相關(guān)協(xié)定。

　　1.2.10物資配備;

　　做好物業(yè)管理物資工具的配備，并補(bǔ)充備品備件。

　　1.2.11前期培訓(xùn);

　　進(jìn)行人員的理論與實(shí)操結(jié)合培訓(xùn)，使員工了解并掌握各項(xiàng)規(guī)章制度、《競(jìng)爭(zhēng)性評(píng)估文件》相關(guān)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，崗位職責(zé)、操作及應(yīng)急處理流程、禮儀禮節(jié)等。

　　接管前培訓(xùn)計(jì)劃

　　1.2.12后勤服務(wù);

　　落實(shí)員工生活安排及其他事宜。

　　2、接管驗(yàn)收階段

　　按既定計(jì)劃，分項(xiàng)目、分專(zhuān)業(yè)進(jìn)行接管。具體按如下項(xiàng)目進(jìn)行：

　　2.1資料接管;

　　系統(tǒng)化、管理化、電腦化地建立物業(yè)檔案與管理，是物業(yè)管理工作的重要組成部分，也是實(shí)施管理的有力依據(jù)。我司履行物業(yè)管理文件同XX的物業(yè)管理檔案建立的實(shí)行文本原始資料與電腦管理并舉的方式，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。將收集的管理資料細(xì)分，做到分類(lèi)整理，易于查閱。使檔案管理真正為管理服務(wù)。

　　2.2鑰匙、工具接管;

　　物業(yè)公用工具(主要指萬(wàn)用表、鉗表、測(cè)線儀、測(cè)試儀、壓力表，內(nèi)六角板手等不在個(gè)人名下的工具類(lèi))和鑰匙(主要指的是機(jī)房鑰匙、配電柜箱鑰匙、門(mén)禁控制器鑰匙、電梯三角鑰匙、UPS方通鑰匙，消防備用鑰匙)的.交接完成質(zhì)量的好壞，將直接影響到今后物業(yè)各項(xiàng)工作的順利展開(kāi)，我們接管人員將按以下要求來(lái)做。

　　接管中的工程技術(shù)人員要仔細(xì)對(duì)照各機(jī)房位置和鑰匙編號(hào)，確保交接鑰匙與門(mén)牌編號(hào)一一對(duì)應(yīng)，防止鑰匙、工具損壞、丟失;

　　接管的絕緣工具和手持或電動(dòng)工具，必須符合電氣安全規(guī)程的有關(guān)規(guī)定，交接前必須仔細(xì)檢查，確保安全。

　　接管公用工具和鑰匙時(shí)，同時(shí)做好交接記錄在表格上簽字確認(rèn)，后期分類(lèi)造冊(cè)登記，并設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)管理。

　　檢查發(fā)現(xiàn)有公用工具和鑰匙損壞的情況必須由交付方修復(fù)后再接收，不能修復(fù)的報(bào)廢處理并報(bào)華為監(jiān)管，按交接前三方約定，申請(qǐng)重新配置。

　　交接人員為確保物業(yè)交接過(guò)程中，科研生產(chǎn)及辦公不間斷性，優(yōu)先辦理運(yùn)行人員鑰匙和工具交接領(lǐng)用，交接完成后，后續(xù)管理方運(yùn)行人員辦理鑰匙和工具借用手續(xù)后，即開(kāi)始進(jìn)行運(yùn)行管理，鑰匙借用人承擔(dān)在借用期間機(jī)房設(shè)施設(shè)備安全責(zé)任，注意機(jī)房鑰匙禁止外借，若交付方或其它人員需進(jìn)入機(jī)房，必須報(bào)主管同意后，由工程運(yùn)行管理責(zé)任人員全程陪同并由工程人員開(kāi)鎖關(guān)門(mén)。

　　交接后的各類(lèi)儀器、儀表應(yīng)定期檢驗(yàn)，檢驗(yàn)合格的儀器、儀表應(yīng)由專(zhuān)人負(fù)責(zé)保管。

　　做好鑰匙交接一覽表，做好鑰匙領(lǐng)用歸還登記表

　　(1)工具領(lǐng)用登記表

　　a.設(shè)備設(shè)施及機(jī)房接管;

　　做好設(shè)備設(shè)施的登記，安排值班崗位，制定值班排班表及工作計(jì)劃。

　　b.物業(yè)用房其他業(yè)務(wù)接管。

　　c.崗位接管;

　　做好崗位交接，做好崗位移交登記表，使各項(xiàng)工作平穩(wěn)過(guò)渡，做到無(wú)縫交接，做好各種卡證的辦理及管理。

　　(2)其他交接

　　a.設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余的材料備品等。

　　b.公共區(qū)域各通道門(mén)、設(shè)備及管理用房，洗手間、會(huì)議室、檢查管井等。

　　c.管理處辦公桌椅、資產(chǎn)文檔、文件柜、保密柜等。

　　(3)檢查遺留問(wèn)題的討論、處理

　　a.按新老物業(yè)管理方及華為監(jiān)管方三方商榷的接管標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，檢查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題直接記錄下來(lái)，匯總后三方簽字確認(rèn)，招開(kāi)遺留問(wèn)題討論處理會(huì)議，確定整改方案和限期整改日期。

　　b.跟進(jìn)遺留問(wèn)題整改，定期向華為監(jiān)管匯報(bào)工作進(jìn)展情況直到問(wèn)題徹底解決。

　　(4)接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)

　　a.在接管前，我司與前物業(yè)公司及XX監(jiān)管協(xié)商接受的相關(guān)問(wèn)題，如:交接雙方的人員、各分類(lèi)的時(shí)間、注意事項(xiàng)等，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，明確程序，明確交接雙方的責(zé)任和權(quán)利。

　　b.接管過(guò)程中要認(rèn)真清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數(shù)量、類(lèi)型，并經(jīng)交接雙方在交接報(bào)告簽字后生效。

　　c.對(duì)交接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，屬需要整改的，應(yīng)形成書(shū)面報(bào)告，屬于無(wú)法整改的項(xiàng)目，應(yīng)與相互協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)、形成備忘錄備案。

　　d.為保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，對(duì)接受后的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行測(cè)試,要求有第三方人員在場(chǎng)。接管期后，工作重點(diǎn)應(yīng)逐步由交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，要注意技術(shù)人員的銜接和培訓(xùn)。

　　3.進(jìn)入運(yùn)行階段

　　(1)人員到崗交接后，認(rèn)真按照流程操作，擔(dān)負(fù)起崗位職責(zé);

　　(2)按預(yù)先制訂日常工作計(jì)劃，規(guī)范操作規(guī)程操作;

　　(3)分專(zhuān)項(xiàng)制訂工作計(jì)劃。如：安全消防方面，做好安全消防宣傳、消防演習(xí)、應(yīng)急預(yù)演等工作計(jì)劃;工程方面，做好運(yùn)行、巡檢維修保養(yǎng)，整改工程及各種設(shè)備緊急演習(xí)等工作;

　　(4)以華為《XX物業(yè)管理采購(gòu)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性評(píng)估文件》要求為標(biāo)準(zhǔn)，建立分包單位月度考核制度;

　　(5)組建義務(wù)消防隊(duì)，并建立義務(wù)消防隊(duì)培訓(xùn)制度;

　　(6)做好安全檢查，建立消防安全檢查制度，及做到定期檢查整改;

　　(7)建立健全各類(lèi)文檔，認(rèn)真做好各種記錄報(bào)告;

　　(8)優(yōu)化制度、工作流程，并持續(xù)改進(jìn)。

物業(yè)管理方案5

　　一、指導(dǎo)思想

　　以《省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《市建立禮貌滿意城市實(shí)施辦法》為依據(jù)，在鞏固禮貌建立各項(xiàng)成果的基礎(chǔ)上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開(kāi)展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)體系，有效提升居民對(duì)社區(qū)管理和服務(wù)的滿意度。

　　二、服務(wù)范圍

　　社區(qū)物業(yè)服務(wù)要以社區(qū)公共部分的管理和服務(wù)為重點(diǎn)，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標(biāo)，包括以下幾個(gè)方面：

　�。ㄒ唬┕�共秩序管理。加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的流動(dòng)攤擔(dān)、店外經(jīng)營(yíng)、車(chē)輛停放的規(guī)范管理。

　�。ǘ�）公共環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)（維護(hù)作業(yè)標(biāo)段以外）公共場(chǎng)所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門(mén)店生活垃圾袋裝化及上門(mén)收集服務(wù)等工作。

　�。ㄈ�）公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時(shí)，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。

　�。ㄎ澹┕�共綠化維護(hù)。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲(chóng)、補(bǔ)栽補(bǔ)種等綠化養(yǎng)護(hù)工作。

　�。�六）其他。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

　　三、基本原則

　�。ㄒ唬┚用褡灾蔚脑瓌t。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，在居民自治與政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上，充分聽(tīng)取居民意見(jiàn)，通過(guò)無(wú)償或低償服務(wù)以及非贏利性經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機(jī)制，力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題。

　�。ǘ�）因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的主導(dǎo)作用，根據(jù)各個(gè)社區(qū)的實(shí)際狀況，制定包括費(fèi)用收取和服務(wù)項(xiàng)目在內(nèi)的.社區(qū)物業(yè)服務(wù)章程，并按章程具體實(shí)施，不斷促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤(pán)之間，可采用多種模式進(jìn)行分類(lèi)分層次管理。

　�。ㄈ�）便民利民的原則。要將推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項(xiàng)德政工程、民心工程，通過(guò)推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護(hù)體系、社區(qū)治安保障體系、4050人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系，在凈化市容的同時(shí)，努力擴(kuò)大社區(qū)就業(yè)，提高服務(wù)水平，提升市民對(duì)社區(qū)環(huán)境的滿意度。

　　四、工作任務(wù)

　　按照禮貌建立的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)推行計(jì)劃。今年實(shí)施的10個(gè)社區(qū)（小區(qū)）是:觀沙嶺街道金嶺農(nóng)民安置小區(qū)、觀沙嶺街道黃泥塘農(nóng)民安置小區(qū)、咸嘉湖街道白鶴嘴社區(qū)安塑小區(qū)、咸嘉湖街道荷葉塘社區(qū)麗臣小區(qū)、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)南片、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)北片、望岳街道道坡農(nóng)民安置小區(qū)、望岳街道上堆坊農(nóng)民安置小區(qū)、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)東片、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)西片。

　　五、工作思路

　　在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作中，確定“三先三后”的工作思路。

　�。ㄒ唬┫日�治后管理。按照“整治在先，管理長(zhǎng)效”的原則，對(duì)先期實(shí)施物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)進(jìn)行“牛皮癬”、綠化設(shè)施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項(xiàng)設(shè)施的專(zhuān)項(xiàng)整治，再通過(guò)物業(yè)化服務(wù)的實(shí)施對(duì)其進(jìn)行長(zhǎng)效管理。

　�。ǘ�）先宣傳后實(shí)施。通過(guò)廣泛深入的宣傳動(dòng)員，加深居民對(duì)社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對(duì)社區(qū)實(shí)行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營(yíng)造良好的群眾氛圍。

　�。ㄈ�）先服務(wù)后收費(fèi)。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀，實(shí)行“先服務(wù)后收費(fèi)”低償服務(wù)原則，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓社區(qū)居民切實(shí)感受到實(shí)施物業(yè)服務(wù)所帶來(lái)的好處，再收取必須的服務(wù)費(fèi)，保證物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　六、組織領(lǐng)導(dǎo)

　　成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

　　組長(zhǎng):

　　副組長(zhǎng):

　　辦公室主任：

　　辦公室副主任：

　　成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財(cái)政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。

　　各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長(zhǎng)的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)。

　　七、職責(zé)分工

　　區(qū)政府辦：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會(huì)職能分離的歷史遺留問(wèn)題；

　　區(qū)綜治辦：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作；

　　區(qū)發(fā)改局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　區(qū)財(cái)政局：負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費(fèi)統(tǒng)籌工作；

　　區(qū)城管局：負(fù)責(zé)牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作；

　　區(qū)民政局:協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；

　　區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：負(fù)責(zé)行業(yè)指導(dǎo)工作；

　　區(qū)工商分局：負(fù)責(zé)對(duì)成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持；

　　區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專(zhuān)業(yè)維護(hù)上給予指導(dǎo)、支持和配合；

　　各街道辦事處：組織社區(qū)實(shí)施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。

　　八、方法步驟

　�。ㄒ唬�準(zhǔn)備階段

　　1、2月份對(duì)全區(qū)未實(shí)施物業(yè)服務(wù)的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底，確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）名單。

　　2、3月上旬組織相關(guān)部門(mén)召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，專(zhuān)題研究開(kāi)放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作。

　　3、3月下旬組織召開(kāi)工作部署會(huì)。

　�。ǘ�）實(shí)施階段

　　1、4月份對(duì)今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點(diǎn)拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設(shè)施，改善社區(qū)基本狀況，強(qiáng)化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理，辦好四件實(shí)事，重點(diǎn)解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問(wèn)題，為實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。

　　2、5月上旬組織參觀，學(xué)習(xí)其他單位經(jīng)驗(yàn)做法。

　　3、5月下旬全力推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。

　�。ㄈ�）考核驗(yàn)收階段

　　1、將開(kāi)放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作作為對(duì)街道全年績(jī)效考核的一項(xiàng)重要資料。

　　2、6月份組織相關(guān)社區(qū)進(jìn)行交流講評(píng)。

　　3、8月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收，將以社區(qū)（小區(qū)）實(shí)施物業(yè)服務(wù)后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)社區(qū)居民上門(mén)問(wèn)卷調(diào)查，滿意度未到達(dá)85%以上的社區(qū)一律要求“補(bǔ)課”，不予驗(yàn)收，扣除政府獎(jiǎng)勵(lì)資金和相應(yīng)的績(jī)效考核分值。

　　九、工作要求

　�。ㄒ唬└叨戎匾暎�充分認(rèn)清推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的重要好處

　　推行社區(qū)物業(yè)服務(wù)，是鞏固禮貌建立成果、建設(shè)人民滿意城市的基礎(chǔ)工程，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視，把它作為推進(jìn)社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個(gè)重要抓手。要召開(kāi)班子會(huì)，專(zhuān)題研究和部署此項(xiàng)工作。要統(tǒng)一思想，充分認(rèn)清開(kāi)展好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑，是加強(qiáng)社會(huì)治安、增強(qiáng)群眾安全感的重要手段，也是加快推進(jìn)建設(shè)人民滿意城市的基本要求。

　�。ǘ�）充分準(zhǔn)備，為全面實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)

　　一是要有充分的思想準(zhǔn)備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，完成任務(wù)指標(biāo)，作為今年一項(xiàng)重要工作去抓，要明確職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，把此項(xiàng)工作抓緊抓實(shí)，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動(dòng)。要進(jìn)行廣泛宣傳，努力爭(zhēng)取居民的認(rèn)可和參與。要廣泛發(fā)動(dòng)轄區(qū)內(nèi)的民間組織、單位、團(tuán)體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，最終實(shí)現(xiàn)服務(wù)和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實(shí)職責(zé)。各街道要制定切實(shí)可行的工作實(shí)施方案，細(xì)化工作職責(zé)，要把職責(zé)落實(shí)到具體事、具體人身上，要有具體要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

　�。ㄈ�）全力支持，為順利實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)帶給保障

　　一是人員要落實(shí)。各街道和部門(mén)要明確專(zhuān)人抓此項(xiàng)工作，確定專(zhuān)責(zé)。二是經(jīng)費(fèi)要保證。每個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）明確經(jīng)費(fèi)10萬(wàn)元，區(qū)和街道各安排5萬(wàn)元。區(qū)和街道先期各拿2萬(wàn)元，作為啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)，保證社區(qū)物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常、快速運(yùn)行，驗(yàn)收合格后，全部經(jīng)費(fèi)到位。要?jiǎng)訂T廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺(jué)繳納相應(yīng)費(fèi)用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費(fèi)來(lái)源。三是合力要構(gòu)成。要努力構(gòu)成齊抓共促的機(jī)制，牽涉到的各種專(zhuān)業(yè)問(wèn)題各部門(mén)要通力協(xié)作，給予足夠的支持。

物業(yè)管理方案6

　　第一節(jié)、顧問(wèn)工作綱要

　　1、引進(jìn)香港先進(jìn)的物業(yè)管理制度

　　結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際狀況，引進(jìn)香港先進(jìn)的物業(yè)管理制度和先進(jìn)的設(shè)施、設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，包括計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、智能化管理體系及其它電腦軟件，另定期派出資深專(zhuān)家組成員巡視并指導(dǎo)、培訓(xùn)。

　　2、實(shí)行建筑后期介入管理

　　根據(jù)專(zhuān)業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和物業(yè)的具體情況，于建筑后期實(shí)行物業(yè)管理前期介入，對(duì)工程設(shè)計(jì)、物業(yè)功能、規(guī)劃和布局等提出改進(jìn)或完善建設(shè)性意見(jiàn)。

　　3、協(xié)助接管驗(yàn)收入住工作

　　協(xié)助物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商做好接管驗(yàn)收管理工作，分清雙方權(quán)力、義務(wù)、責(zé)任和費(fèi)用關(guān)系，并簽定委托管理合同。

　　4、協(xié)助公司行政架構(gòu)優(yōu)化組合

　　協(xié)助物業(yè)管理公司行政架構(gòu)的整改，合理地設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)，優(yōu)化崗位設(shè)置、工作流程和組織編制，削減不必要的人員，減少行政費(fèi)用，以達(dá)到精簡(jiǎn)、高效的目的。

　　5、推行專(zhuān)業(yè)人員培訓(xùn)計(jì)劃

　　對(duì)原有人員進(jìn)行多方面考核，協(xié)助培訓(xùn)、篩選各類(lèi)專(zhuān)業(yè)管理人員，制定各級(jí)員工考核計(jì)劃，并實(shí)施各類(lèi)員工專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，以提高服務(wù)水平。

　　6、爭(zhēng)取專(zhuān)業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

　　協(xié)助物業(yè)管理公司不斷改善工作效率和管理運(yùn)作體系，調(diào)研修改各種管理程序、規(guī)章制度和操作表格，以通過(guò)ISO9002國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系的認(rèn)證。

　　7、編制物業(yè)公約手冊(cè)

　　根據(jù)國(guó)家建設(shè)部指引和當(dāng)?shù)卣�府有關(guān)法律、法規(guī)、提供和制訂物業(yè)公共契約、業(yè)戶(hù)手冊(cè)、裝修管理手冊(cè)以及各項(xiàng)規(guī)章制度和各部門(mén)工作手冊(cè)，以提高管理效率，并制定各項(xiàng)工作長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃方案，每月向委托方作出工作匯報(bào)。

　　8、檢查公共設(shè)施良好運(yùn)作

　　檢查和保持各類(lèi)公共設(shè)施（如電梯、水、電、空調(diào)、消防、監(jiān)控系統(tǒng)和防盜系統(tǒng)等）良好運(yùn)作，監(jiān)察各項(xiàng)保養(yǎng)服務(wù)素質(zhì)。

　　9、制定物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算方案

　　協(xié)助制定物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算方案，并報(bào)物價(jià)管理部門(mén)核實(shí)有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)和其它收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并每季或每月準(zhǔn)時(shí)做出詳細(xì)財(cái)務(wù)收支報(bào)告。

　　10、努力爭(zhēng)取優(yōu)秀管理榮譽(yù)

　　不斷提高管理服務(wù)水平，改善公共設(shè)施，進(jìn)行及時(shí)維修，協(xié)助管理者爭(zhēng)創(chuàng)市、省，以至全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目榮譽(yù)。

　　11、研究促進(jìn)物業(yè)銷(xiāo)售方法

　　進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、定位、定價(jià)和推行有效的市場(chǎng)策劃，制定推廣宣傳計(jì)劃，研究促進(jìn)物業(yè)租售方案，提高物業(yè)使用率及出租和出售率，以達(dá)到物業(yè)保值目的。

　　12、推廣社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)

　　協(xié)助籌辦各項(xiàng)節(jié)、日裝飾，社區(qū)活動(dòng)及推廣節(jié)、目，定期主辦各類(lèi)學(xué)術(shù)講座、康樂(lè)、文娛比賽，以創(chuàng)造物業(yè)文化之特色和形象，提高業(yè)戶(hù)對(duì)工作環(huán)境的歸屬感。

　　13、拓展一條龍全方位服務(wù)

　　協(xié)助物業(yè)管理公司開(kāi)展“一條龍”服務(wù)，實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，開(kāi)辦小型超市、洗衣、托兒、專(zhuān)線汽車(chē)、快餐中心、商場(chǎng)中心、代理租售中介服務(wù)等。

　　第二節(jié)、顧問(wèn)工作計(jì)劃安排

　　根據(jù)世紀(jì)大廈項(xiàng)目進(jìn)程和現(xiàn)狀，我司將該項(xiàng)目分為常規(guī)期顧問(wèn)、監(jiān)督檢查期顧問(wèn)兩個(gè)階段提供顧問(wèn)服務(wù)。

　　一、常規(guī)期顧問(wèn)階段的顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容

　　1、在甲方需要對(duì)物業(yè)設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動(dòng)時(shí)，協(xié)助甲方進(jìn)行整改，并提供切實(shí)可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的完善和穩(wěn)定運(yùn)行。

　　2、協(xié)助管理者選聘各專(zhuān)業(yè)物管工作人員，組建工作隊(duì)伍，并對(duì)各專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作崗位進(jìn)行考核及資格等級(jí)的評(píng)定，以確保人員素質(zhì)。

　　3、提供設(shè)備移交、接管驗(yàn)收的全套程序、問(wèn)題缺陷和解決方案建議書(shū)樣本及其它資料清單。

　　4、指導(dǎo)管理者對(duì)設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改，對(duì)維修保養(yǎng)工作的程序等級(jí)進(jìn)行劃分，對(duì)運(yùn)行中的'設(shè)備進(jìn)行節(jié)、能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。

　　5、提供本物業(yè)內(nèi)物業(yè)管理VI設(shè)計(jì)需求及進(jìn)行設(shè)計(jì)方案要素評(píng)審。

　　6、協(xié)助管理者按ISO9001（20xx版）體系標(biāo)準(zhǔn)編制各項(xiàng)管理制度及建立相關(guān)資料、文件，并在此基礎(chǔ)上引進(jìn)ISO14000和SA8000的理念。

　　7、協(xié)助管理者建立各專(zhuān)業(yè)原始技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案；并就物業(yè)管理檔案資料的整理提供咨詢(xún)和指導(dǎo)。

　　8、協(xié)助項(xiàng)目入伙階段的工作。

　　9、協(xié)助管理者編制對(duì)外分包的有關(guān)程序，協(xié)助評(píng)審各專(zhuān)業(yè)分包方。

　　10、顧問(wèn)小組定期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行考評(píng)，并就各專(zhuān)業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查，提出問(wèn)題，分析原因并提出整改意見(jiàn)，跟蹤糾正落實(shí)情況。

　　11、提供物業(yè)管理迎檢創(chuàng)優(yōu)咨詢(xún)指導(dǎo)。

　　12、對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行物管常識(shí)，相關(guān)法律、法規(guī)，各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)技能，酒店式物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)及行為規(guī)范培訓(xùn)。

　　二、監(jiān)督檢查期顧問(wèn)階段的顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容

　　1、顧問(wèn)小組每三個(gè)月對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，并就各專(zhuān)業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運(yùn)行中存在的問(wèn)題或不足，給出書(shū)面整改意見(jiàn)及建議。

　　2、協(xié)助整理各專(zhuān)業(yè)圖紙及資料，保證設(shè)備的完好，確保交接工作順利完成，物業(yè)管理正常運(yùn)行。

　　3、根據(jù)管理者的需要提供物管工作各專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)服務(wù)。

　　第三節(jié)、顧問(wèn)期限、方式、價(jià)格及付款方式

　　一、顧問(wèn)期為18個(gè)月。共分兩個(gè)階段，常規(guī)期顧問(wèn)（12個(gè)月）和監(jiān)督檢查期顧問(wèn)（6個(gè)月）。其中：

　　1、常規(guī)期顧問(wèn)（12個(gè)月）的起止時(shí)間為：

　　2、監(jiān)督檢查期顧問(wèn)（6個(gè)月）的起止時(shí)間為：

　　二、顧問(wèn)方式及費(fèi)用

　　1、緊密型顧問(wèn)方式：

　　（1）根據(jù)項(xiàng)目工作進(jìn)度及計(jì)劃，在常規(guī)期階段，分別派出顧問(wèn)經(jīng)理、工程顧問(wèn)主管、安全顧問(wèn)主管常駐現(xiàn)場(chǎng)，為顧問(wèn)項(xiàng)目量身定做管理與發(fā)展模式，打造一支一流的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，使業(yè)務(wù)和管理骨干在最短的時(shí)間內(nèi)擔(dān)當(dāng)起項(xiàng)目管理重任。協(xié)助項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行項(xiàng)目日常運(yùn)作與管理，對(duì)顧問(wèn)項(xiàng)目進(jìn)行咨詢(xún)、策劃、指導(dǎo)，使其快速步入正規(guī)、躋身一流，最終達(dá)到顧問(wèn)服務(wù)承諾的指標(biāo)。

　�。�2）公司由業(yè)務(wù)副總經(jīng)理、總工及安全管理專(zhuān)家組成顧問(wèn)組，不定期對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查、考評(píng)和作業(yè)指導(dǎo)。

　�。�3）顧問(wèn)費(fèi)用：總計(jì)人民幣陸拾萬(wàn)元整（￥600，000）。

　　2、松散型顧問(wèn)方式：

　�。�1）根據(jù)項(xiàng)目工作進(jìn)度及顧問(wèn)計(jì)劃安排，在常規(guī)期階段，采取分期派駐現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)經(jīng)理、工程顧問(wèn)主管、安全顧問(wèn)主管到場(chǎng)協(xié)助、指導(dǎo)各項(xiàng)工作展開(kāi)的形式提供顧問(wèn)服務(wù)（不長(zhǎng)駐現(xiàn)場(chǎng)），現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)針對(duì)每一個(gè)階段性的顧問(wèn)專(zhuān)題，定期赴現(xiàn)場(chǎng)提供顧問(wèn)服務(wù)。

　�。�2）公司顧問(wèn)組遠(yuǎn)程指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)工作。

　　（3）顧問(wèn)費(fèi)用：總計(jì)人民幣肆拾捌萬(wàn)元整（￥480，000）。

　　3、顧問(wèn)人員深圳、克拉瑪依之間往返差旅費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)住宿費(fèi)由甲方提供，上述顧問(wèn)費(fèi)中未含。

　　三、顧問(wèn)費(fèi)用構(gòu)成

　　1、顧問(wèn)組成員、顧問(wèn)期派駐人員的人工費(fèi)（含工資、保險(xiǎn)、各種福利補(bǔ)貼）；

　　2、對(duì)項(xiàng)目各階段進(jìn)行顧問(wèn)指導(dǎo)、培訓(xùn)的費(fèi)用；

　　3、卓越物業(yè)管理的品牌使用費(fèi)用；

　　4、項(xiàng)目管理者來(lái)深參觀、考察、交流卓越物業(yè)管理的國(guó)優(yōu)、省優(yōu)等項(xiàng)目費(fèi)用（不含往返交通、食宿費(fèi)）；

　　5、稅金；

　　6、其他相關(guān)費(fèi)用。

　　四、付款方式

　　采用分期付款方式，全部款項(xiàng)按5期分階段付清，即：

　　1、簽約后一周內(nèi)，甲方向乙方支付顧問(wèn)費(fèi)總額的30%；

　　2、常規(guī)期顧問(wèn)工作開(kāi)始后一周內(nèi)，甲方向乙方支付顧問(wèn)費(fèi)總金額的20%；

　　3、常規(guī)期顧問(wèn)工作滿3個(gè)月的第一周內(nèi)，甲方向乙方支付顧問(wèn)費(fèi)總金額的20%；

　　4、常規(guī)期顧問(wèn)工作滿9個(gè)月的第一周內(nèi)，甲方向乙方支付顧問(wèn)費(fèi)總金額的20%；

　　5、監(jiān)督檢查期顧問(wèn)工作開(kāi)始后一周內(nèi)，甲方向乙方支付顧問(wèn)費(fèi)總金額的10%。

物業(yè)管理方案7

　　1 范圍

　　本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中顧客服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、寫(xiě)字樓秩序維護(hù)和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)特約服務(wù)等內(nèi)容及要求。

　　本標(biāo)準(zhǔn)適用于本市行政區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。

　　2 術(shù)語(yǔ)和定義

　　本標(biāo)準(zhǔn)采用以下術(shù)語(yǔ)和定義：

　　2.1 寫(xiě)字樓

　　為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。

　　2.2 物業(yè)管理

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)人通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

　　2.3 物業(yè)管理承接驗(yàn)收

　　以保證寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)正常實(shí)施和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用為目的的檢查驗(yàn)收。

　　2.4 顧客

　　接受寫(xiě)字樓物業(yè)管理服務(wù)的組織或個(gè)人。

　　示例：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及其他相關(guān)方。

　　2.5 專(zhuān)項(xiàng)特約服務(wù)

　　寫(xiě)字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的服務(wù)內(nèi)容之外，提供為滿足顧客個(gè)性需求的服務(wù)。

　　2.6 突發(fā)性公共事件

　　在寫(xiě)字樓物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的自然災(zāi)害（包括氣象災(zāi)害，地震災(zāi)害，地質(zhì)災(zāi)害，生物災(zāi)害等）、事故災(zāi)難（包括各類(lèi)安全事故，交通運(yùn)輸事故，公共設(shè)施和設(shè)備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動(dòng)物疫情，以及其他嚴(yán)重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會(huì)安全事件（包括恐怖襲擊事件，經(jīng)濟(jì)安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。

　　3 基本要求

　　3.1 寫(xiě)字樓物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求

　　從事寫(xiě)字樓管理的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)，符合建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》的要求。

　　3.2 物業(yè)管理承接驗(yàn)收

　　3.2.1 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定，與業(yè)主方進(jìn)行物業(yè)管理承接驗(yàn)收；

　　3.5.3 寫(xiě)字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)；

　　3.5.4 實(shí)行了“三公開(kāi)”（公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公開(kāi)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、公開(kāi)辦事流程）；

　　3.5.5 公示24小時(shí)服務(wù)電話；

　　3.5.6 有服務(wù)受理、投訴、回訪處理程序；

　　3.5.7 管理服務(wù)中的相關(guān)作業(yè)記錄完整，可追溯。

　　3.6 檔案管理

　　3.6.1 寫(xiě)字樓物業(yè)管理檔案健全，有專(zhuān)人保管，查閱方便。

　　3.6.2 有較完善的寫(xiě)字樓物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括：

　　3.6.2.1 物業(yè)竣工驗(yàn)收及承接驗(yàn)收檔案；

　　3.6.2.2 設(shè)備臺(tái)帳和管理維修檔案；

　　3.6.2.3 顧客資料檔案；

　　3.6.2.4 物業(yè)服務(wù)日常管理檔案。

　　3.7 財(cái)務(wù)管理

　　3.7.1建立健全財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。對(duì)于顧客報(bào)修、超時(shí)空調(diào)、特約服務(wù)等費(fèi)用須單獨(dú)結(jié)算的應(yīng)準(zhǔn)確計(jì)算；

　　3.7.2 物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)、通訊費(fèi)、雜費(fèi)、特約服務(wù)收費(fèi)、車(chē)庫(kù)管理費(fèi)以及其它費(fèi)用的繳付標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、方式嚴(yán)格按照公開(kāi)的收費(fèi)制度進(jìn)行（合同另有約定除外），收費(fèi)應(yīng)操作規(guī)范；

　　3.7.3 實(shí)行酬金制的，應(yīng)向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

　　3.8 顧客滿意度

　　3.8.1寫(xiě)字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)每年開(kāi)展顧客意見(jiàn)調(diào)查，顧客對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)；

　　3.8.2 每年調(diào)查顧客的人數(shù)不低于寫(xiě)字樓內(nèi)物業(yè)使用人總?cè)藬?shù)的2/3；

　　3.8.3 對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，有改進(jìn)措施。

　　3.9 專(zhuān)項(xiàng)特約服務(wù)

　　寫(xiě)字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在力所能及的范圍內(nèi)，努力滿足顧客的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)需求，開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)特約服務(wù)。

　　3.10 節(jié)能管理

　　寫(xiě)字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況，制訂符合國(guó)家法規(guī)、政策和適宜、有效的節(jié)能管理方案，并認(rèn)真執(zhí)行。

　　3.11 突發(fā)性公共事件處理

　　寫(xiě)字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)管理服務(wù)過(guò)程中可能出現(xiàn)的設(shè)施設(shè)備故障、自然災(zāi)害、事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件和社會(huì)安全事件等突發(fā)性公共事件建立應(yīng)急預(yù)案，并組織實(shí)施培訓(xùn)、演習(xí)、評(píng)價(jià)和改進(jìn)，事發(fā)時(shí)按規(guī)定途徑及時(shí)報(bào)告顧客和有關(guān)部門(mén)，并采取相應(yīng)措施。

　　4 顧客服務(wù)

　　4.1 接待服務(wù)

　　——有條件的寫(xiě)字樓物業(yè)管理應(yīng)設(shè)置總服務(wù)臺(tái)。為物業(yè)使用人提供咨詢(xún)、服務(wù)受理、投訴接待等服務(wù)；同時(shí)為外來(lái)的辦事人員提供咨詢(xún)、引導(dǎo)等服務(wù)；

　　——不具備設(shè)置總服務(wù)臺(tái)條件的寫(xiě)字樓，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)置服務(wù)窗口，受理物業(yè)使用人的咨詢(xún)、報(bào)修、特約服務(wù)申請(qǐng)和投訴。

　　4.1.1 入駐、退租服務(wù)

　　顧客需入駐和退租時(shí)，應(yīng)按規(guī)定的程序及時(shí)受理，在承諾的時(shí)間內(nèi)辦理完成相關(guān)手續(xù)，及時(shí)建檔、歸檔。

　　4.1.2 報(bào)修接待服務(wù)

　　顧客報(bào)修時(shí)，應(yīng)及時(shí)受理，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到場(chǎng)，小修項(xiàng)目當(dāng)天完成（預(yù)約除外）。維修完成后應(yīng)進(jìn)行回訪。

　　4.2 郵件、報(bào)刊雜志收發(fā)服務(wù)

　　4.2.1 正確分理信件，報(bào)刊雜志和掛號(hào)信、特快專(zhuān)遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)進(jìn)行登記；

　　4.2.2 掛號(hào)信、特快專(zhuān)遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)請(qǐng)收件人簽收；

　　4.2.3 每日10：00前（節(jié)假日除外）應(yīng)將當(dāng)天的報(bào)、信送達(dá)收件人；特快專(zhuān)遞、電報(bào)等須及時(shí)傳遞的郵件，應(yīng)在收到郵件后的`2小時(shí)內(nèi)送達(dá)（或通知）收件人（收件人因故不能按時(shí)接收的應(yīng)做好相關(guān)記錄）；

　　4.2.4 顧客遷離本物業(yè)后，應(yīng)為顧客提供一個(gè)月的郵件保管服務(wù)，并盡力通知顧客領(lǐng)取，對(duì)無(wú)法聯(lián)系收件人的郵件，要退回郵局。

　　4.3 裝修管理服務(wù)

　　4.3.1 制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項(xiàng)和禁止行為；

　　4.3.2 簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》，明確業(yè)主、施工單位、物業(yè)公司三方的權(quán)利和義務(wù)；

　　4.3.3 建立顧客裝修檔案，內(nèi)容應(yīng)包括裝修申報(bào)登記、審核、驗(yàn)收（裝修過(guò)程中所涉及的公共設(shè)施設(shè)備）資料。

　　4.4 投訴處理

　　4.4.1 寫(xiě)字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)核實(shí)情況，及時(shí)處理并回復(fù)投訴者。屬于物業(yè)管理責(zé)任的，應(yīng)向顧客道歉并及時(shí)糾正；屬于無(wú)理投訴的應(yīng)做好解釋工作。寫(xiě)字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與投訴者無(wú)法協(xié)商解決的，應(yīng)上報(bào)物業(yè)管理企業(yè)或上級(jí)主管部門(mén)處理；

　　4.4.2 寫(xiě)字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長(zhǎng)不得超過(guò)三個(gè)工作日；

　　4.4.3 顧客直接向上級(jí)主管部門(mén)的投訴或者上級(jí)部門(mén)轉(zhuǎn)來(lái)的投訴，應(yīng)查明事實(shí)，確認(rèn)證據(jù)，分清責(zé)任后如實(shí)反映情況或上報(bào)書(shū)面材料，協(xié)助上級(jí)部門(mén)做好相應(yīng)工作；

　　4.4.4 向公安機(jī)關(guān)報(bào)案的投訴，應(yīng)協(xié)助公安部門(mén)處理；

　　4.4.5 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理；

　　4.4.6 受理、處置顧客投訴應(yīng)做好記錄。

　　4.5 專(zhuān)項(xiàng)特約服務(wù)受理

　　對(duì)顧客提出的專(zhuān)項(xiàng)特約服務(wù)要求，應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)回復(fù)；在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)力所能及范圍內(nèi)的，原則上應(yīng)當(dāng)受理，不能受理的要告訴原因。

　　5 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)服務(wù)

　　5.1 房屋共用部位維護(hù)管理

　　5.1.1 建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)；

　　5.1.2墻表面粉刷無(wú)明顯剝落開(kāi)裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無(wú)遺缺；修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致；天花板無(wú)明顯污漬和破損；外墻面無(wú)明顯剝落、墻面飾材無(wú)明顯遺缺、玻璃幕墻無(wú)開(kāi)裂；屋面防水層發(fā)現(xiàn)有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)安排專(zhuān)項(xiàng)修理；

　　5.1.3 對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，維修養(yǎng)護(hù)記錄完整；

　　5.1.4 根據(jù)房屋實(shí)際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄；

　　5.1.5 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向房屋產(chǎn)權(quán)人報(bào)告，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)提出方案或建議，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后組織實(shí)施。遇緊急情況時(shí)，應(yīng)采取必要的應(yīng)急措施。

　　5.2 裝修管理

　　5.2.1 執(zhí)行《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定；

　　5.2.2 按照《裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定的時(shí)限，及時(shí)審核、回復(fù)裝修人的《裝修申報(bào)》；

　　5.2.3 每日巡查裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)勸阻、制止。如制止無(wú)效，應(yīng)向業(yè)主和有關(guān)部門(mén)報(bào)告。

　　5.3 共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)服務(wù)

　　5.3.1 變配電系統(tǒng)

　　5.3.1.1 高壓電氣設(shè)備至少每二年進(jìn)行一次安全測(cè)試，油浸式變壓器每年進(jìn)行一次安全測(cè)試，留存高壓電氣測(cè)試合格報(bào)告；

　　5.3.1.2 低壓配電設(shè)備每年至少一次全面停電檢修；

　　5.3.1.3 按照規(guī)定周期對(duì)變配電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做好記錄；

　　5.3.1.4 高低壓配電柜運(yùn)行正常、操作靈活，儀表顯示準(zhǔn)確；

　　5.3.1.5 變壓器運(yùn)行正常，通風(fēng)降溫設(shè)備可靠，溫度顯示準(zhǔn)確；

　　5.3.1.6 直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每年進(jìn)行一次充、放電試驗(yàn)；

　　5.3.1.7 功率因數(shù)自動(dòng)補(bǔ)償運(yùn)行正常，功率因數(shù)不低于0.9，電容器容量符合工作要求，無(wú)鼓包、漏液現(xiàn)象；

　　5.3.1.8 制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序和臨時(shí)用電管理措施，明確停、送審批權(quán)限，停、送電按規(guī)定提前通知顧客；

　　5.3.1.9 制定配電室人員出入管理制度，配電室實(shí)行封閉管理，無(wú)鼠洞，配備符合要求的滅火器材；

　　5.3.1.10 高壓防護(hù)用具、驗(yàn)電器按規(guī)定每半年檢定一次，計(jì)量器具、檢測(cè)儀表按規(guī)定周期送計(jì)檢局檢定。

　　5.3.2 應(yīng)急供電系統(tǒng)

　　5.3.2.1 每周檢查發(fā)電機(jī)組的機(jī)油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求，水路、油路有無(wú)滲漏；

　　5.3.2.2 制定發(fā)電機(jī)組管理規(guī)程，常備不低于4小時(shí)運(yùn)行所需的油料，配置符合要求的滅火器材；

　　5.3.2.3 每月啟動(dòng)發(fā)電機(jī)組試機(jī)30分鐘，釋放柴油濾清器中的水或沉積物，檢查皮帶松緊程度；

　　5.3.2.4 每運(yùn)行250小時(shí)或兩年更換發(fā)機(jī)組機(jī)油、機(jī)油濾清器、柴油濾清器、冷卻液；

　　5.3.2.5 發(fā)電機(jī)組手動(dòng)及自動(dòng)聯(lián)機(jī)正常，保護(hù)功能完善，發(fā)生停電時(shí)保證30分鐘內(nèi)向重點(diǎn)設(shè)備、區(qū)域供電；

　　5.3.2.6 應(yīng)急照明柜工作正常，蓄電池放電工作時(shí)間不低于90分鐘，蓄電池?zé)o漏液、腐蝕現(xiàn)象；

　　5.3.2.7 定期對(duì)應(yīng)急照明柜進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，每月進(jìn)行一次切換試驗(yàn)，每年進(jìn)行一次蓄電池組充、放電試驗(yàn)；

　　5.3.2.8 制定雙電源切換操作程序，做好備用電源切換準(zhǔn)備，發(fā)生停電時(shí)30分鐘內(nèi)恢復(fù)供電。

　　5.3.3 給排水系統(tǒng)

　　5.3.3.1 每天檢查一次生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門(mén)，定期檢查公共衛(wèi)生間、開(kāi)水房、管道井內(nèi)的上下水管道、閥門(mén)、減壓閥，集水坑、污水坑、室內(nèi)外排水溝渠（井）。設(shè)備運(yùn)行正常，壓力符合要求，儀表指示準(zhǔn)確，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；

　　5.3.3.2 生活水泵、管道、閥門(mén)定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；集水坑、污水坑、化糞池、室內(nèi)外排水溝渠（井）定期疏通清掏；排水暢通無(wú)堵塞；

　　5.3.3.3 生活水箱（池）檢修口封閉、加鎖，通氣口需設(shè)隔離網(wǎng)，環(huán)境衛(wèi)生，無(wú)污染物；

　　5.3.3.4 雨、污水分離，不得混排，污水排放達(dá)到DB51/190-93《四川省水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》；

　　5.3.3.5 制定水質(zhì)管理制度，供水管理符合《城市供水水質(zhì)管理規(guī)定》、《生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》；

　　5.3.3.6 二次供水需辦理《二次供水衛(wèi)生許可證》、供水管理人員持《健康證》上崗；

　　5.3.3.7 二次供水水箱（池）每半年由具備資質(zhì)條件的專(zhuān)業(yè)清潔公司清洗消毒，并抽取水樣送成都市疾控中心檢驗(yàn)，取得水質(zhì)檢測(cè)合格報(bào)告；

　　5.3.3.8 制定停水、爆管等應(yīng)急處理程序，計(jì)劃停水按規(guī)定提前通知顧客；

　　5.3.3.9 計(jì)量器具、壓力儀表按規(guī)定周期送計(jì)檢局校驗(yàn)；

　　5.3.3.10 未經(jīng)水行政主管部門(mén)許可，不得擅自采取地下水或直接從江河取水。

　　5.3.4 空調(diào)系統(tǒng)

　　5.3.4.1 設(shè)備工作正常、安全裝置有效；

　　5.3.4.2 定期巡查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)并記錄運(yùn)行參數(shù)；

　　5.3.4.3 每月檢查空調(diào)主機(jī)，測(cè)試運(yùn)行控制和安全控制功能，分析運(yùn)行數(shù)據(jù)；

　　5.3.4.4 定期檢查冷卻塔電機(jī)、變速箱、布水器及其它附屬設(shè)備，每年至少清洗、維護(hù)保養(yǎng)冷卻塔一次；

　　5.3.4.5 定期檢查循環(huán)泵、冷卻泵電機(jī)及泵體，每年進(jìn)行一次添加更換潤(rùn)滑脂、清潔葉輪、基礎(chǔ)緊固、除銹刷漆等維護(hù)保養(yǎng)；

　　5.3.4.6 定期對(duì)空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、濾網(wǎng)、加（除）濕器、風(fēng)閥、積水盤(pán)、冷凝水管、膨脹

　　水箱、集水器分水器、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行檢查、清洗和保養(yǎng)；

　　5.3.4.7 定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)電源柜、控制柜進(jìn)行檢查，緊固螺栓、測(cè)試絕緣，保證系統(tǒng)的用電安全；

　　5.3.4.8 管道、閥門(mén)無(wú)銹蝕，保溫層完好無(wú)破損，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；每二年至少除銹漆刷漆一次；

　　5.3.4.9 定期對(duì)空調(diào)循環(huán)水進(jìn)行水質(zhì)處理和水質(zhì)分析，保證系統(tǒng)水質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)要求；

　　5.3.4.10 根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行風(fēng)管系統(tǒng)清洗和空氣質(zhì)量測(cè)定，保證空氣質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)要求；

　　5.3.4.11 壓力表、真空儀、傳感器等測(cè)量裝置按規(guī)定周期送計(jì)檢局校驗(yàn)；

　　5.3.4.12 按國(guó)家相關(guān)要求嚴(yán)格控制溫度范圍，夏季室內(nèi)溫度22－26℃，冬季室內(nèi)溫度18－22℃，定期對(duì)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行能耗（水、電、煤氣、燃油等）統(tǒng)計(jì)和分析，做好節(jié)能工作。

　　5.3.4.13 在每個(gè)供冷期或供熱期交替運(yùn)行之前，或系統(tǒng)停機(jī)一段時(shí)間后又重新投入運(yùn)行時(shí)，必須對(duì)系統(tǒng)所有設(shè)施設(shè)備（如冷卻水循環(huán)管道、冷凍水循環(huán)管道風(fēng)管、新風(fēng)系統(tǒng)等的管件、閥門(mén)、電氣控制、隔熱保溫等）進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查、清洗、測(cè)試和調(diào)整，確定正常后方能投入運(yùn)行。

　　5.3.5 鍋爐系統(tǒng)

　　寫(xiě)字樓物業(yè)管理方案

　　5.3.5.1 蒸汽鍋爐

　　每年由專(zhuān)業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)鍋爐設(shè)備進(jìn)行一次安全檢測(cè)，并對(duì)鍋爐電機(jī)部分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進(jìn)行檢測(cè)。

　　除定期送檢外，還應(yīng)做好以下日常維護(hù)：

　　——每年對(duì)鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次全面二級(jí)保養(yǎng)；按規(guī)定更換油（氣）噴嘴、保養(yǎng)和潤(rùn)滑電機(jī)、校驗(yàn)安全閥、檢查交換器并添加樹(shù)脂、設(shè)備管道補(bǔ)漆；對(duì)除氧器、冷凝水箱檢進(jìn)行修清洗；對(duì)鍋筒內(nèi)部進(jìn)行檢查并除垢；

　　——每半年對(duì)蒸汽壓力表進(jìn)行一次校驗(yàn)；對(duì)爐膛清灰；

　　——每季度對(duì)鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次一級(jí)保養(yǎng)；對(duì)防爆門(mén)及泄爆裝置進(jìn)行安檢；清理燃燒器、鼓風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、煙管通灰；對(duì)機(jī)械設(shè)備更換或添加潤(rùn)滑油；超壓、超溫保護(hù)試驗(yàn)，安全閥自動(dòng)排氣一次；

　　——每月對(duì)油氣管路過(guò)濾器進(jìn)行一次清洗，對(duì)安全連鎖裝置安全性能實(shí)驗(yàn)一次；

　　——檢測(cè)水質(zhì)的硬度，應(yīng)不大于3毫克/升；

　　——鍋爐安全附件及儀表齊全，動(dòng)作可靠；

　　——在額定的流量范圍內(nèi)，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內(nèi)；

　　——汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無(wú)跑、冒、滴、漏；

　　——蒸汽減壓站輸出壓力波動(dòng)在20％之內(nèi)。

　　各種證書(shū)齊備，操作人員持證上崗。

　　5.3.5.2 熱水鍋爐

　　——定期對(duì)溫控儀進(jìn)行檢測(cè)；

　　——附屬設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)可參照“蒸汽鍋爐”的相應(yīng)條款實(shí)施。

　　5.3.6 電梯、自動(dòng)扶梯

　　5.3.6.1 電梯運(yùn)行平穩(wěn)、乘座舒適、平層準(zhǔn)確，轎廂照明、內(nèi)外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎廂內(nèi)整潔無(wú)污染；

　　5.3.6.2 根據(jù)溫度情況開(kāi)啟轎廂風(fēng)扇；

　　5.3.6.3 警鈴或其它救助設(shè)備功能完備，稱(chēng)重裝置可靠，安全裝置有效無(wú)缺損，電梯運(yùn)行無(wú)異常；

　　5.3.6.4 自動(dòng)扶梯運(yùn)行平穩(wěn)舒適，安全防護(hù)裝置齊全有效；

　　5.3.6.5 應(yīng)由A級(jí)專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的電梯、自動(dòng)扶梯維修保養(yǎng)單位進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，經(jīng)技術(shù)監(jiān)督局檢測(cè)并獲得《安全檢驗(yàn)合格證》，在有效期內(nèi)運(yùn)行；

　　5.3.6.7設(shè)專(zhuān)職人員對(duì)電梯維護(hù)保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理，并按技術(shù)要求做好日常運(yùn)行巡檢及記錄；

　　5.3.6.8 至少保障一臺(tái)電梯24小時(shí)運(yùn)行；

　　5.3.6.9 電梯發(fā)生一般性故障，專(zhuān)業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修；發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，寫(xiě)字樓物業(yè)管理專(zhuān)職人員應(yīng)及時(shí)應(yīng)急處理，專(zhuān)業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修；

　　5.3.6.10 電梯機(jī)房實(shí)行封閉管理，機(jī)房?jī)?nèi)溫度不超過(guò)設(shè)備安全運(yùn)行環(huán)境溫度，配備應(yīng)急照明、滅火器和盤(pán)車(chē)工具齊全，并掛于顯眼方便處。

　　5.3.7 消防系統(tǒng)

　　5.3.7.1 當(dāng)被檢測(cè)探測(cè)器響應(yīng)參數(shù)達(dá)到預(yù)定值時(shí)，探測(cè)器應(yīng)輸出火警信號(hào)，同時(shí)啟動(dòng)探測(cè)器的確認(rèn)燈；

　　5.3.7.2 操作啟動(dòng)部件，手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕應(yīng)能輸出火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，報(bào)警按鈕應(yīng)當(dāng)有動(dòng)作顯示；

　　5.3.7.3 火災(zāi)時(shí)應(yīng)能將火災(zāi)疏散層的揚(yáng)聲器和廣播背景音響系統(tǒng)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng)急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層內(nèi)；

　　5.3.7.4 報(bào)警功能：能正常接收來(lái)自火災(zāi)探測(cè)器及其它報(bào)警觸發(fā)器件的火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，發(fā)出聲光信號(hào)；

　　5.3.7.5 故障報(bào)警：當(dāng)控制器和火災(zāi)探測(cè)器、控制器和傳輸火災(zāi)報(bào)警信號(hào)作用的部件發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)當(dāng)正確指示出故障部位；

　　5.3.7.6 火警優(yōu)先功能：顯示預(yù)報(bào)警和故障信號(hào)時(shí)，如有火災(zāi)報(bào)警信號(hào)輸入，應(yīng)當(dāng)立即顯示火災(zāi)報(bào)警信號(hào)；顯示故障信號(hào)時(shí)，如有預(yù)報(bào)警信號(hào)輸入，應(yīng)當(dāng)顯示預(yù)報(bào)警信號(hào)；

　　5.3.7.7 電源轉(zhuǎn)換功能：主電源切斷時(shí)，備用電源應(yīng)當(dāng)能自動(dòng)投入運(yùn)行；當(dāng)主電源恢復(fù)時(shí)能從備用電源自動(dòng)轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài)；

　　5.3.7.8火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號(hào)，強(qiáng)制電梯全部停于首層，并接受其反饋信號(hào)。消防電梯聯(lián)動(dòng)迫降后可進(jìn)行人工操作，其功能、信號(hào)均應(yīng)當(dāng)正常；

　　5.3.7.9 火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)控制相應(yīng)部位的正壓風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)啟動(dòng)，接受其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)；

　　5.3.7.10 火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號(hào)，將著火層防煙風(fēng)閥、排煙閥打開(kāi)，接受其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)；

　　5.3.7.11 確認(rèn)火災(zāi)后，控制室應(yīng)能控制有關(guān)部位的防火卷簾門(mén)按規(guī)定程序下降，接受其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)；

　　5.3.7.12 火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)釋放所有門(mén)禁裝置，保證疏散門(mén)的暢通；

　　5.3.7.13 消防對(duì)講電話應(yīng)語(yǔ)音清楚無(wú)干擾；

　　5.3.7.14 自動(dòng)噴淋系統(tǒng)有水流動(dòng)時(shí)，其水流指示器應(yīng)顯示、壓力開(kāi)關(guān)應(yīng)動(dòng)作、水力警鈴應(yīng)發(fā)出報(bào)警鈴聲；

　　5.3.7.15 安全出口、疏散指示燈火災(zāi)時(shí)應(yīng)在維持90分鐘以上的照明時(shí)間；

　　5.3.7.16 消防水帶每半年檢查一次，應(yīng)無(wú)破損、發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象；

　　5.3.7.17 聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)工作正常、顯示正確，系統(tǒng)誤報(bào)率不超過(guò)3％；

　　5.3.7.18 消防泵每月啟動(dòng)一次，每年保養(yǎng)一次；

　　5.3.7.19 消火栓每月檢查一次，保持消火栓箱內(nèi)配件完好，閥桿每年加注潤(rùn)滑油并放水檢查一次；

　　5.3.7.20 控測(cè)器至少每三年進(jìn)行一次清洗除塵；

　　5.3.7.21 消防管道、閥門(mén)至少每二年進(jìn)行一次除銹刷漆；

　　5.3.7.22 保證消防用水的基本儲(chǔ)備，確保火災(zāi)險(xiǎn)情時(shí)的應(yīng)急滅火用水；

　　5.3.7.23 消防系統(tǒng)由具有合格專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的消防維保公司對(duì)其進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；

　　5.3.7.24 工作人員經(jīng)消防培訓(xùn)考試合格，持證上崗；

　　5.3.7.25 消防主機(jī)除檢修時(shí)間外，必需處于開(kāi)機(jī)運(yùn)行狀態(tài)；

　　5.3.7.26 發(fā)生一般性故障，專(zhuān)業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修；發(fā)生重大故障時(shí)，物業(yè)管理專(zhuān)職人員應(yīng)及時(shí)采取相應(yīng)措施應(yīng)急處理，專(zhuān)業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修；

　　5.3.7.27 監(jiān)督專(zhuān)業(yè)消防維保公司做好消防設(shè)備月、季、年度測(cè)試工作，按時(shí)段和設(shè)備數(shù)量比例，抽查、檢測(cè)系統(tǒng)設(shè)備，全年覆蓋所有系統(tǒng)設(shè)備；

　　5.3.7.28 配合專(zhuān)業(yè)消防公司制定消防設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃，并監(jiān)督完成情況；

　　5.3.7.29 制定消防應(yīng)急預(yù)案，每年進(jìn)行一次消防火災(zāi)演練。

　　5.3.8 安全防范系統(tǒng)

　　5.3.8.1 系統(tǒng)設(shè)置時(shí)間、日期準(zhǔn)確，攝像機(jī)編號(hào)有邏輯性；

　　5.3.8.2矩陣工作正常，線路整齊，分組同步切換標(biāo)識(shí)清楚；

　　5.3.8.3傳輸線路應(yīng)有良好的接地，并對(duì)干擾信號(hào)進(jìn)行屏蔽，同軸電纜兩端“地電壓”應(yīng)一致；

　　5.3.8.4 錄像機(jī)工作正常，顯示準(zhǔn)確、整潔；

　　5.3.8.5 錄入資料應(yīng)保持7天以上，并應(yīng)有時(shí)間、日期及攝像機(jī)編號(hào)，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定；

　　5.3.8.6 攝像機(jī)安裝牢固，位置正確，工作正常、整潔，室外攝像機(jī)應(yīng)注意防水、防塵、密封及散熱，并應(yīng)滿足室外最低照度要求；

　　5.3.8.7 畫(huà)面分割器工作正常、整潔；

　　5.3.8.8 監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔；

　　5.3.8.9 多媒體圖形工作站應(yīng)直觀顯示各監(jiān)控點(diǎn)位置，對(duì)報(bào)警應(yīng)及時(shí)響應(yīng)；

　　5.3.8.10 紅外雙鑒探測(cè)器、玻璃破碎探測(cè)器、周界報(bào)警裝置應(yīng)安裝牢固，靈敏可靠，及時(shí)反饋報(bào)警信息；

　　5.3.8.11 每季度對(duì)UPS電源進(jìn)行一次完全代載放電，并充電檢測(cè)；

　　5.3.8.12 維修保養(yǎng)工作由專(zhuān)職人員進(jìn)行，非受權(quán)專(zhuān)業(yè)人員不得擅自更改安防設(shè)置及對(duì)主機(jī)開(kāi)蓋檢測(cè)箱內(nèi)元件；

　　5.3.8.13 設(shè)立監(jiān)控資料調(diào)用、查閱權(quán)限，調(diào)用、查閱需經(jīng)受權(quán)；

　　5.3.8.14 制定應(yīng)急處理程序，出現(xiàn)重大安全隱患時(shí)應(yīng)采取必要補(bǔ)救措施；

　　5.3.8.15 每年由物業(yè)公司組織相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)安全防范系統(tǒng)進(jìn)行一次全面檢查，對(duì)安全防范方面存在的漏洞、隱患等情況進(jìn)行限期整改。

　　5.3.9 樓控系統(tǒng)

　　5.3.9.1 服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；

　　5.3.9.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；

　　5.3.9.3 傳感器工作正常，靈敏度適應(yīng)，通訊正常；

　　5.3.9.4 執(zhí)行調(diào)節(jié)器工作正常，狀態(tài)及反饋信息準(zhǔn)確；

　　5.3.9.5 直接數(shù)字控制器工作正常，輸出信號(hào)正確，通訊正常、整潔、線路整齊；

　　5.3.9.6 末端設(shè)備工作正常，線路無(wú)損，安裝牢固；

　　5.3.9.7 執(zhí)行計(jì)算機(jī)權(quán)限管理規(guī)定，不得私自改變計(jì)算機(jī)設(shè)置和更換計(jì)算機(jī)硬件、軟件、使用外來(lái)軟件和光盤(pán)；

　　5.3.9.8 制定應(yīng)急處理程序，定期對(duì)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份；

　　5.3.9.9 每年對(duì)儀器儀表、傳感器進(jìn)行校對(duì)；

　　5.3.9.10 建立機(jī)房管理制度，控制室機(jī)房實(shí)行封閉管理，無(wú)老鼠進(jìn)入縫隙，配備符合要求的滅火器材。

　　5.3.10 網(wǎng)絡(luò)通訊

　　5.3.10.1 通信處理機(jī)、交換和調(diào)制解調(diào)機(jī)數(shù)據(jù)通訊工作正常、整潔、線路整齊；

　　5.3.10.2 維護(hù)終端工作正常、整潔；

　　5.3.10.3 工作電源及UPS工作正常，設(shè)備整潔，顯示儀表無(wú)損；

　　5.3.10.4 配線架排線整齊，標(biāo)識(shí)完好，數(shù)據(jù)齊全；

　　5.3.10.5 光纖配架排線整齊，標(biāo)識(shí)完好，數(shù)據(jù)齊全；

　　5.3.10.6 插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔；

　　5.3.10.7 建立授權(quán)機(jī)制、訪問(wèn)控制、加密與解密相關(guān)管理制度；

　　5.3.10.8 專(zhuān)人監(jiān)控關(guān)鍵設(shè)備：文件服務(wù)器、數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)器、打印服務(wù)器、交換機(jī)等；

　　5.3.10.9 病毒預(yù)防：從管理、技術(shù)和法律等方面著手，預(yù)防病毒侵入；

　　5.3.10.10 實(shí)時(shí)對(duì)服務(wù)器數(shù)據(jù)進(jìn)行文件備份；

　　5.3.10.11計(jì)算機(jī)工程師應(yīng)用相關(guān)軟件定期對(duì)Web Server，Datebase Server，Mail/FTP等Server進(jìn)行觀測(cè)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)記錄，并通知相關(guān)部門(mén)維修。

　　5.3.11 門(mén)禁系統(tǒng)

　　5.3.11.1 服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；

　　5.3.11.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；

　　5.3.11.3 讀卡器指示燈完好、工作正常；

　　5.3.11.4 電子門(mén)鎖工作正常；

　　5.3.11.5 門(mén)磁開(kāi)關(guān)工作正常，靈活有效；

　　5.3.11.6 建立系統(tǒng)權(quán)限管理規(guī)定，不得隨意更改系統(tǒng)設(shè)置；

　　5.3.11.7 作好門(mén)禁系統(tǒng)的安全保密工作，不得泄露有關(guān)信息；

　　5.3.11.8 每半年對(duì)門(mén)磁開(kāi)關(guān)、讀卡器、電子門(mén)鎖及蓄電池進(jìn)行檢測(cè)。

　　5.3.12 有線及衛(wèi)星電視

　　5.3.12.1 衛(wèi)星天線安裝牢固，外觀整潔；

　　5.3.12.2 放大器、解碼器、混合器、鄰頻調(diào)制器等設(shè)備工作正常、整潔；

　　5.3.12.3 光纖收發(fā)機(jī)、放大器、分配器工作正常，線路衰減��；

　　5.3.12.4 傳輸線路正常，圖像清晰；

　　5.3.12.5 每半年檢測(cè)一次干線及各分支器的輸出電平。

　　5.3.13 廣播與背景音樂(lè)系統(tǒng)

　　5.3.13.1 節(jié)目源設(shè)備工作正常；

　　5.3.13.2 信號(hào)放大及處理設(shè)備工作正常、整潔，音量及音響調(diào)控效果完好；

　　5.3.13.3 揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰；

　　5.3.13.4 背景音樂(lè)與消防報(bào)警系統(tǒng)的連接切換工作正常；

　　5.3.13.5 每季度檢測(cè)傳輸電壓；

　　5.3.13.6 每半年進(jìn)行一次全面檢查與調(diào)試。

　　5.3.14 數(shù)字會(huì)議系統(tǒng)

　　5.3.14.1 多媒體顯示、數(shù)字音響、攝錄像、同聲翻譯等設(shè)備工作正常；

　　5.3.14.2 視頻、音頻、網(wǎng)絡(luò)線路傳輸正常、無(wú)干擾；

　　5.3.14.3 每半年進(jìn)行一次全面檢查與調(diào)試。

　　5.3.15 停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)

　　5.3.15.1 服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；

　　5.3.15.2 工作站工作正常、通訊正常、整潔；

　　5.3.15.3 出入口機(jī)工作正常，通訊正常；

　　5.3.15.4 區(qū)域及車(chē)場(chǎng)車(chē)位計(jì)數(shù)顯示器工作正常、整潔，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確；

　　5.3.15.5 圖像識(shí)別系統(tǒng)工作正常，攝像機(jī)工作正常，車(chē)輛及車(chē)牌號(hào)清晰，信息相對(duì)應(yīng)及時(shí)存入、讀出數(shù)據(jù)庫(kù)；

　　5.3.15.6 電動(dòng)道閘工作正常、整潔，反應(yīng)靈敏；

　　5.3.15.7 車(chē)輛檢測(cè)器工作正常；

　　5.3.15.8 執(zhí)行計(jì)算機(jī)權(quán)限管理規(guī)定，不得私自改變計(jì)算機(jī)設(shè)置和更換計(jì)算機(jī)硬件、軟件、使用外來(lái)軟件和光盤(pán)；

　　5.3.15.9 每月對(duì)車(chē)位進(jìn)行一次系統(tǒng)數(shù)據(jù)和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況的校對(duì)，并及時(shí)調(diào)整區(qū)域及車(chē)場(chǎng)車(chē)位顯示器數(shù)據(jù)，核對(duì)收費(fèi)數(shù)據(jù)；

　　5.3.15.10 定期備份系統(tǒng)軟件及數(shù)據(jù)。

　　5.3.16 公共照明系統(tǒng)

　　5.3.16.1 制定公共照明節(jié)能管理制度，照度符合GB50034－2004《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；

　　5.3.16.2 每天一次巡檢大堂、電梯間、停車(chē)場(chǎng)、通道、光彩照明、景觀照明、霓虹燈等公共部位照明，有效亮燈率98％以上，如有缺損及時(shí)更換；

　　5.3.16.3 每周一次巡檢公共照明電源柜，如有問(wèn)題及時(shí)處理，保證設(shè)備正常運(yùn)行和安全用電。

　　5.3.17 避雷系統(tǒng)

　　5.3.17.1 每年雨季前由成都市防雷中心對(duì)建筑避雷系統(tǒng)進(jìn)行檢測(cè)，留存檢測(cè)合格報(bào)告，同時(shí)動(dòng)員和組織寫(xiě)字樓內(nèi)的使用人對(duì)重要設(shè)施設(shè)備進(jìn)行防雷檢測(cè)；

　　5.3.17.2 保持避雷系統(tǒng)完整性，不得擅自拆除、遷改避雷設(shè)施；

　　5.3.17.3 每半年對(duì)樓頂層的避雷針、避雷帶、避雷線、避雷網(wǎng)、屋面設(shè)備、其它金屬物體的接地裝置進(jìn)行全面檢查，有問(wèn)題及時(shí)解決；

　　5.3.17.4 每季度對(duì)強(qiáng)、弱電井、設(shè)備間內(nèi)的機(jī)電設(shè)備、配電柜接地裝置進(jìn)行檢查，每月對(duì)變配電設(shè)備接地裝置、避雷器進(jìn)行檢查，保證所有機(jī)電設(shè)備、配電柜（箱）、管道、金屬構(gòu)架物接地良好；

　　5.3.17.5 成都地區(qū)寫(xiě)字樓建筑物（無(wú)特殊計(jì)設(shè)要求情況下）接地電阻標(biāo)準(zhǔn)：

　　3類(lèi)建筑接地電阻：≤10Ω

　　2類(lèi)建筑接地電阻：≤4Ω

　　計(jì)算機(jī)房接地電阻：≤4Ω。

　　5.3.18 高空作業(yè)設(shè)備

　　5.3.18.1 設(shè)備需經(jīng)有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，保持安全裝置完好并在有效期內(nèi)安全運(yùn)行；

　　5.3.18.2 設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守安全規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，嚴(yán)禁超載；

　　5.3.18.3 設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行作業(yè)前的機(jī)電系統(tǒng)安全檢查與運(yùn)行狀態(tài)的確認(rèn)；

　　5.3.18.4 吊籃運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)傾斜；

　　5.3.18.5 設(shè)備各儀表指示準(zhǔn)確，各類(lèi)開(kāi)關(guān)動(dòng)作靈活；通訊設(shè)備正常；

　　5.3.18.6 在運(yùn)行中，不得隨意卸開(kāi)裝置的護(hù)罩、封門(mén)及其他任何裝置；

　　5.3.18.7 設(shè)備使用完畢后，需切斷電源，鎖好操縱裝置，并將懸掛裝置按規(guī)定方法予以鎖定。應(yīng)有專(zhuān)業(yè)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行管理、記錄；

　　5.3.18.8 應(yīng)定期對(duì)設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行檢查及保養(yǎng)，對(duì)提升系統(tǒng)進(jìn)行全面測(cè)試。清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質(zhì)因素。

　　5.3.19 測(cè)量計(jì)量裝置

　　5.3.19.1 測(cè)量、計(jì)量裝置按規(guī)定周期送計(jì)檢局校驗(yàn)，確保準(zhǔn)確性和有效性；

　　5.3.19.2 電能表、煤氣表、水表等計(jì)量裝置按規(guī)定周期抄寫(xiě)數(shù)據(jù)，計(jì)算能源消耗量，建立數(shù)據(jù)檔案并分析控制；

　　5.3.19.3 測(cè)量裝置按規(guī)定周期巡查、記錄數(shù)據(jù)，為設(shè)備正常運(yùn)行提供證據(jù)資料；

　　5.3.19.4 建立測(cè)量、計(jì)量裝置臺(tái)帳和檢定校驗(yàn)記錄表。

　　5.3.20 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)

　　5.3.20.1 辦公區(qū)域、公共區(qū)域及倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)指示性標(biāo)識(shí)（包括引導(dǎo)標(biāo)志和功能標(biāo)識(shí)，如：電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、門(mén)牌號(hào)、商務(wù)中心、問(wèn)詢(xún)處、衛(wèi)生間、有毒有害廢棄物存放點(diǎn)標(biāo)識(shí)等）；

　　5.3.20.2 辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等設(shè)置警示性標(biāo)識(shí)；

　　5.3.20.3 應(yīng)在主要道路及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置交通標(biāo)識(shí)，主要路口設(shè)路標(biāo)；

　　5.3.20.4 配置并在適當(dāng)時(shí)使用“維修進(jìn)行中”、“小心地滑”等臨時(shí)性服務(wù)狀態(tài)標(biāo)識(shí)；

　　5.3.20.5 標(biāo)識(shí)的圖形符號(hào)應(yīng)符合GB/T 10001.1《標(biāo)志用公共信息圖形符號(hào) 第1部分：通用符號(hào)》標(biāo)準(zhǔn)的要求。消防與安全標(biāo)識(shí)應(yīng)符合GB2894《安全標(biāo)志》、GB 13495《消防安全標(biāo)志》的要求。各類(lèi)標(biāo)識(shí)的格式應(yīng)統(tǒng)一，懸掛（擺放）應(yīng)安全、正規(guī)、醒目、便利、協(xié)調(diào)、無(wú)涂改，文字規(guī)范。

　　6 秩序維護(hù)與安全服務(wù)

　　6.1 門(mén)衛(wèi)

　　6.1.1 主出入口24小時(shí)值班，舉止文明、態(tài)度和藹，用語(yǔ)規(guī)范、禮儀規(guī)范，按時(shí)到崗，堅(jiān)守崗位不脫崗；

　　6.1.2 保持個(gè)人儀表整潔、門(mén)崗周?chē)�環(huán)境清潔，注意觀察人員進(jìn)出情況，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)詢(xún)問(wèn)，勸阻小商小販不要在寫(xiě)字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)亂設(shè)攤點(diǎn)；

　　6.1.3 對(duì)進(jìn)出寫(xiě)字樓物業(yè)管理區(qū)域的各類(lèi)車(chē)輛進(jìn)行有效疏導(dǎo)，保持出入口的暢通；

　　6.1.4 對(duì)外來(lái)人員（施工、送貨、參觀等）實(shí)行進(jìn)出管理，必要時(shí)引導(dǎo)至電梯廳或指定區(qū)域；對(duì)非工作時(shí)間進(jìn)入寫(xiě)字樓的人員應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)登記；

　　6.1.5 對(duì)物品進(jìn)出實(shí)施分類(lèi)管理，大件物品進(jìn)出應(yīng)進(jìn)行審驗(yàn)，拒絕危險(xiǎn)物品進(jìn)入。

　　6.2 巡邏

　　6.2.1 科學(xué)、合理安排巡邏路線，重點(diǎn)、要害部位每小時(shí)至少巡邏一次，發(fā)現(xiàn)違法、違章行為應(yīng)及時(shí)制止；

　　6.2.2 按規(guī)定時(shí)間、路線巡回檢查，多看、多聽(tīng)、多問(wèn)，排除各種不安全因素；發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)應(yīng)追查原因，同時(shí)通知有關(guān)部門(mén)；

　　6.2.3 巡視中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門(mén)并在現(xiàn)場(chǎng)采取必要措施，隨時(shí)準(zhǔn)備啟動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案；

　　6.2.4 收到中央監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡邏人員應(yīng)及時(shí)到達(dá)，并采取相應(yīng)措施；

　　6.2.5 對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置的消火栓（箱）、窨井蓋、安全警示標(biāo)志等涉及公共安全的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)缺失，損壞或不能正常使用等情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告并記錄。

　　6.3 安全監(jiān)控

　　6.3.1 監(jiān)控設(shè)施應(yīng)24小時(shí)開(kāi)通，保證對(duì)安全出入口、內(nèi)部重點(diǎn)區(qū)域的安全監(jiān)控，保持完整的監(jiān)控記錄；

　　6.3.2 監(jiān)控中心收到火情、險(xiǎn)情及其他異常情況報(bào)警信號(hào)后，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并通知相關(guān)人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理；

　　6.3.3 監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持7天，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；

　　6.3.4 保持治安電話暢通，接聽(tīng)及時(shí)（鈴響三聲內(nèi)應(yīng)接聽(tīng)）。

　　6.4 交通和車(chē)輛停放管理

　　6.4.1根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置行車(chē)指示標(biāo)志，規(guī)定車(chē)輛行駛路線，指定車(chē)輛停放區(qū)域，公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　6.4.2 車(chē)輛管理人員應(yīng)對(duì)進(jìn)出的各類(lèi)車(chē)輛進(jìn)行管理，維護(hù)交通秩序，保證車(chē)輛便于通行、易于停放；若對(duì)進(jìn)出車(chē)輛有疑問(wèn)，應(yīng)向駕駛員敬禮后再進(jìn)行詢(xún)問(wèn)；

　　6.4.3 收費(fèi)管理的車(chē)庫(kù)應(yīng)24小時(shí)有專(zhuān)人管理；車(chē)輛停放有序，車(chē)庫(kù)場(chǎng)地定時(shí)清潔，無(wú)易燃、易爆等物品存放；防止漏油、漏氣車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)；

　　6.4.4 地面、墻面按車(chē)輛道路行駛要求設(shè)立明顯指示牌，照明、消防器械配置齊全；

　　6.4.5 非機(jī)動(dòng)車(chē)應(yīng)定點(diǎn)停放。

　　6.5 安全管理

　　6.5.1 消防安全管理

　　6.5.1.1 應(yīng)建立健全消防管理制度，建立消防責(zé)任制；

　　6.5.1.2 樓內(nèi)應(yīng)設(shè)置消防設(shè)施，保持消防通道暢通，在樓內(nèi)明顯位置設(shè)置消防疏散示意圖；

　　6.5.1.3 定期對(duì)消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，保持其完整、完好，能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險(xiǎn)栓及噴嘴外殼良好，壓力指示在區(qū)域線范圍內(nèi)，器材不超過(guò)有效期，各類(lèi)設(shè)備設(shè)施能正常運(yùn)行與使用；檢查記錄詳細(xì)，如發(fā)現(xiàn)消防器材有異常情況，應(yīng)及時(shí)予以調(diào)換或報(bào)修；

　　6.5.1.4 制訂火險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案，定期進(jìn)行消防宣傳和消防演習(xí)；

　　6.5.1.5 對(duì)易燃易爆物品設(shè)專(zhuān)人專(zhuān)區(qū)管理。

　　6.5.2 安全生產(chǎn)及災(zāi)害預(yù)防

　　6.5.2.1 建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，普及安全用電、用氣知識(shí)。如遇暴雨或其他災(zāi)害性天氣時(shí)，應(yīng)采取以下應(yīng)急措施：

　　——對(duì)設(shè)備機(jī)房、停車(chē)場(chǎng)、廣告牌、電線桿等露天設(shè)施的抗強(qiáng)風(fēng)能力進(jìn)行檢查和加固；

　　——對(duì)集水井水泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢查，保證正常排澇；

　　——對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通；

　　——及時(shí)準(zhǔn)備必要的搶險(xiǎn)物資，安排值班人員進(jìn)行巡查。

　　6.5.5.2 突發(fā)事件管理

　　——根據(jù)各寫(xiě)字樓物業(yè)管理的實(shí)際情況，制定突發(fā)性公共事件應(yīng)急預(yù)案，每年根據(jù)實(shí)際情況組織1—2次應(yīng)急演習(xí)；

　　——當(dāng)發(fā)生突發(fā)性事件時(shí)，應(yīng)按預(yù)定方案進(jìn)行處理，全力配合有關(guān)部門(mén)，保護(hù)顧客人身安全并盡量減少財(cái)產(chǎn)損失。

　　7 環(huán)境保潔服務(wù)

　　7.1 環(huán)衛(wèi)設(shè)施

　　應(yīng)根據(jù)寫(xiě)字樓的實(shí)際情況合理設(shè)置相關(guān)環(huán)衛(wèi)設(shè)施，如在主要進(jìn)出口設(shè)置果皮箱、在適當(dāng)位置設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)房、在集中裝修期間應(yīng)有臨時(shí)建渣堆放處等。

　　7.2 清潔、保潔責(zé)任制

　　清潔、保潔實(shí)行責(zé)任制，有專(zhuān)職保潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)。

　　7.3 各區(qū)域清潔要求：

　　區(qū)域 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)

　　外圍及周邊道路 地面干凈無(wú)雜物、無(wú)積水，無(wú)明顯污跡、油漬；明溝、窨井內(nèi)無(wú)雜物、無(wú)異味；各種標(biāo)示標(biāo)牌表面干凈無(wú)積塵、無(wú)水��；路燈表面干凈無(wú)污漬。

　　綠化帶及水池 綠地內(nèi)無(wú)雜物，花臺(tái)表面干凈無(wú)污漬，水池內(nèi)水質(zhì)清澈，池內(nèi)無(wú)漂浮物，池壁無(wú)青苔等污垢，水池?zé)o異味。

　　大廳、樓內(nèi)、公共通道 地面干凈、無(wú)污漬，有光澤，保持地面材質(zhì)原貌；門(mén)框、窗框、窗臺(tái)、金屬件表面光亮、無(wú)灰塵、無(wú)污漬；門(mén)窗玻璃干凈無(wú)塵，透光性好，無(wú)明顯印跡；各種金屬件表面干凈，無(wú)污漬，有金屬光澤；門(mén)把手干凈、無(wú)印跡、定時(shí)消毒；天花板干凈，無(wú)污漬、無(wú)蛛網(wǎng)；燈具干凈無(wú)積塵，中央空調(diào)風(fēng)口干凈，無(wú)污跡，進(jìn)出口地墊擺放整齊，表面干凈無(wú)雜物，盆栽植物無(wú)積塵。

　　會(huì)議室、接待室 地面、墻面、干凈，無(wú)灰塵、污漬；天花板、風(fēng)口目視無(wú)灰塵、污漬；桌椅干凈，物品擺放整齊、有序。

　　樓梯及樓梯間 梯步表面干凈無(wú)污漬，防滑條（縫）干凈，扶手欄桿表面干凈無(wú)灰塵，防火門(mén)及閉門(mén)器表面干凈無(wú)污漬，墻面、天花板無(wú)積塵、蛛網(wǎng)。

　　公共衛(wèi)生間 地面干凈，無(wú)污漬、無(wú)積水，大小便器表面干凈，無(wú)污漬，有光澤；各種隔斷表面干凈，無(wú)亂寫(xiě)亂畫(huà)，金屬飾件表面干凈，無(wú)污跡，有金屬光澤；墻壁表面干凈，天花板無(wú)污漬、蛛網(wǎng)；風(fēng)口或換氣扇表面干凈無(wú)積塵；門(mén)窗表面干凈，窗臺(tái)無(wú)灰塵；玻璃干凈無(wú)水漬；洗手臺(tái)干凈無(wú)積水，面盆無(wú)污垢；各種管道表面干凈無(wú)污漬；各種物品擺放整齊規(guī)范；廢紙簍雜物超過(guò)2/3應(yīng)及時(shí)傾倒，衛(wèi)生間內(nèi)空氣流通并且無(wú)明顯異味。

　　停車(chē)場(chǎng) 地面干凈，無(wú)雜物，無(wú)明顯油漬、污漬；頂部各種管網(wǎng)、燈具表面干凈無(wú)積塵、蛛網(wǎng)；墻面干凈無(wú)積塵，各種指示牌表面干凈有光澤；消防器材表面干凈，擺放整齊；減速帶表面干凈無(wú)明顯污跡，各種道閘表面無(wú)灰塵。

　　開(kāi)水間及清潔間 地面干凈，無(wú)雜物、無(wú)積水，地墊擺放整齊干凈，天花板干凈無(wú)蛛網(wǎng)，燈罩表面無(wú)積塵、蛛網(wǎng)，墻面干凈無(wú)污漬，各種物品表面干凈無(wú)漬，清潔工具擺放整齊有序，室內(nèi)無(wú)明顯異味。

　　電梯及電梯廳 電梯轎廂四壁光潔明亮，操作面板無(wú)污跡、無(wú)灰塵、無(wú)印跡，地面干凈，空氣清新、無(wú)異味；電梯凹槽內(nèi)無(wú)垃圾無(wú)雜物，按鈕表面干凈無(wú)印跡；扶梯踏步表面干凈，扶手表面干凈無(wú)灰塵、污漬，玻璃表面干凈透光性好，不銹鋼光亮無(wú)塵；梳齒板內(nèi)無(wú)雜物污漬；廳內(nèi)地面干凈有光澤。

　　電器設(shè)施 燈泡、燈管、燈罩無(wú)積塵、無(wú)污跡。裝飾件無(wú)積塵、無(wú)污跡；開(kāi)關(guān)、插座、配電箱無(wú)積塵、無(wú)明顯污跡。垃圾桶及果皮箱 桶、箱按指定位置擺放，桶身表面干凈無(wú)污漬無(wú)痰跡，煙灰缸內(nèi)煙頭不應(yīng)超過(guò)3個(gè)，垃圾不應(yīng)超過(guò)2/3，內(nèi)膽應(yīng)定期清潔、消毒。

　　消防栓、消防箱、公共設(shè)施 保持表面干凈，無(wú)灰塵、無(wú)污漬。報(bào)警器、火警通訊電話插座、滅火器表面光亮、無(wú)積塵、無(wú)污跡；噴淋蓋、揚(yáng)聲器無(wú)積塵、無(wú)污漬。監(jiān)控?cái)z像頭、門(mén)警器表面光亮、無(wú)積塵、無(wú)斑點(diǎn)；消防栓外表面光亮、無(wú)印跡、無(wú)積塵，內(nèi)側(cè)無(wú)積塵、無(wú)污跡。

　　垃圾中轉(zhuǎn)房 中轉(zhuǎn)房應(yīng)專(zhuān)人管理定時(shí)開(kāi)放，袋裝垃圾擺放整齊，地面無(wú)明顯垃圾，無(wú)污水外溢，房?jī)?nèi)應(yīng)無(wú)明顯異味，垃圾日產(chǎn)日清。

　　設(shè)備機(jī)房、管道、指示牌 無(wú)衛(wèi)生死角、無(wú)垃圾堆積，無(wú)積塵、目視無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)明顯污漬、無(wú)水漬；指示牌、廣告牌無(wú)灰塵、無(wú)污跡，金屬件表面光亮，無(wú)痕跡。

　　外墻 目視潔凈、無(wú)污垢；表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，無(wú)污跡、無(wú)積塵。

　　平臺(tái)、屋頂 無(wú)垃圾堆積。

　　7.4 環(huán)境消殺管理

　　消殺工作應(yīng)在盡量不影響寫(xiě)字樓物業(yè)管理使用人工作的前提下進(jìn)行，如上班前、下班后或者利用節(jié)假日等；消殺使用的藥劑應(yīng)是有關(guān)部門(mén)發(fā)放或者是使用低毒高效的藥劑，在消殺過(guò)程中注意做好個(gè)人防護(hù)。

　　7.5 垃圾清運(yùn)

　　對(duì)寫(xiě)字樓產(chǎn)生的生活垃圾應(yīng)專(zhuān)人負(fù)責(zé)，日產(chǎn)日清；對(duì)寫(xiě)字樓產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)有專(zhuān)人負(fù)責(zé)清理。

　　7.6 保潔工作中的應(yīng)急處理

　　寫(xiě)字樓如出現(xiàn)自來(lái)水爆管、化糞池外溢、公共性疫情等情況，應(yīng)啟動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案，全力配合有關(guān)部門(mén)，保障顧客人身安全，減少財(cái)產(chǎn)損失。

　　8 綠化服務(wù)

　　8.1 室內(nèi)綠化

　　8.1.1 室內(nèi)綠化應(yīng)根據(jù)顧客的喜好和室內(nèi)布局的需要擺放具有觀賞價(jià)值的植物；

　　8.1.2 綠化養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)征得顧客同意后方可進(jìn)入辦公室養(yǎng)護(hù)植物；工作時(shí)不能發(fā)出聲響；枯枝敗葉、水滴等應(yīng)及時(shí)清理干凈；

　　8.1.3 植物應(yīng)鮮活，具有觀賞價(jià)值。葉面干凈，具有光澤，無(wú)積塵，無(wú)枯枝敗葉，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)雜草；盆器及托盤(pán)完好干凈，托盤(pán)無(wú)積土。土面不外露；

　　8.1.4 選擇適宜在室內(nèi)栽培的植物品種，觀賞性強(qiáng)，觀賞期長(zhǎng)，管理方便；

　　8.1.5室內(nèi)根據(jù)顧客需要擺放植物；公共區(qū)域根據(jù)合同的約定或建筑的室內(nèi)布局合理擺放。植物的大小和色彩應(yīng)與室內(nèi)空間及裝修的格調(diào)相一致；

　　8.1.6 室內(nèi)盆栽應(yīng)選用無(wú)毒、無(wú)害、無(wú)異味的基質(zhì)栽培；如需施肥只能使用無(wú)機(jī)肥，嚴(yán)禁使用有機(jī)肥；發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害及時(shí)更換植物，禁止在室內(nèi)噴灑農(nóng)藥。

　　8.2 室外綠化

　　8.2.1 室外綠化養(yǎng)護(hù)應(yīng)達(dá)到綠地及花壇內(nèi)各種植物存活率100％。綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀完好無(wú)損。植物群落完整，層次豐富，黃土不外露，有整體的觀賞效果。植物季相分明，生長(zhǎng)茂盛；

　　8.2.2 保持土壤適度濕潤(rùn)，原則上“不干不澆，澆則澆透”；澆灌中流出的余水及時(shí)清理；

　　8.2.3 草坪保持平整，高度不超過(guò)5厘米，草屑及時(shí)清理；喬木修剪科學(xué)合理，剪口光滑整齊，樹(shù)冠完整美觀，無(wú)徒長(zhǎng)枝、下垂枝、枯枝，內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光；綠籬修剪整齊有型，保持觀賞面枝葉豐滿�；ü嗄净ê笮藜艏皶r(shí)，無(wú)殘花；

　　8.2.4 綠地內(nèi)立視應(yīng)無(wú)明顯雜草，土壤疏松通透；

　　8.2.5 按植物品種、生長(zhǎng)速度、土壤狀況，適時(shí)適量施無(wú)機(jī)肥；

　　8.2.6 預(yù)防為主，生態(tài)治理。草皮無(wú)病斑，植物枝葉無(wú)蟲(chóng)害咬口、排泄物、無(wú)懸掛或依附在植物上的蟲(chóng)繭、休眠蟲(chóng)體及越冬蟲(chóng)蛹；

　　8.2.7 綠地內(nèi)無(wú)垃圾，喬木無(wú)樹(shù)掛。

　　9 專(zhuān)項(xiàng)特約服務(wù)

　　——在不違反法律、法規(guī)、規(guī)章的前提條件下，當(dāng)顧客提出專(zhuān)項(xiàng)特約服務(wù)要求時(shí)，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在力所能及的范圍內(nèi)給予滿足；

　　——在提供專(zhuān)項(xiàng)特約服務(wù)前，應(yīng)向顧客明示專(zhuān)項(xiàng)特約服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與顧客商定特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　——專(zhuān)項(xiàng)特約服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：有政策規(guī)定的應(yīng)按政策規(guī)定執(zhí)行，沒(méi)有政策規(guī)定的由雙方協(xié)商確定。

物業(yè)管理方案8

　　發(fā)展過(guò)程中面臨的問(wèn)題分析:

　　1、業(yè)務(wù)覆蓋層面

　　信息化缺乏全場(chǎng)景的應(yīng)用，業(yè)務(wù)覆蓋不全，導(dǎo)致部分業(yè)務(wù)在線上操作，部分業(yè)務(wù)在線上處理。

　　2、業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)層面

　　各部門(mén)（例如，客服線、工程線、安防線）的業(yè)務(wù)協(xié)同缺少一個(gè)高效的工單流轉(zhuǎn)平臺(tái)，打通各個(gè)部門(mén)個(gè)場(chǎng)景的業(yè)務(wù)協(xié)同機(jī)制，缺少一個(gè)面向企業(yè)或面向終端客戶(hù)的服務(wù)渠道。

　　3、業(yè)務(wù)管控層面

　　業(yè)務(wù)規(guī)范與工作標(biāo)準(zhǔn)未能百分百地落地到工作實(shí)處，經(jīng)營(yíng)成果統(tǒng)一，分析缺乏信息化工具支撐，數(shù)據(jù)匯總周期長(zhǎng)，影響決策分析。

　　系統(tǒng)解決方案：

　　平臺(tái)建設(shè)目標(biāo)

　　1、標(biāo)準(zhǔn)化

　　檔案標(biāo)準(zhǔn)、流程標(biāo)準(zhǔn)、操作標(biāo)準(zhǔn)、考核標(biāo)準(zhǔn)

　　2、平臺(tái)化

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)一、用戶(hù)統(tǒng)一、接口統(tǒng)一、靈活迭代

　　3、產(chǎn)業(yè)化

　　業(yè)務(wù)協(xié)同、產(chǎn)業(yè)共贏、服務(wù)撮合、靈活結(jié)算

　　4、智能化

　　軟硬件結(jié)合、智能應(yīng)用、客戶(hù)引流、模式創(chuàng)新

　　平臺(tái)技術(shù)支撐

　　1、主數(shù)據(jù)管理

　　借助數(shù)據(jù)中臺(tái)的理念，將涉及的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一的主數(shù)據(jù)管理，提供統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)接口。

　　2、微服務(wù)架構(gòu)

　　采用微服務(wù)的技術(shù)架構(gòu)，圍繞各大業(yè)務(wù)板涉及的資源管理、客戶(hù)管理、賬號(hào)管理、支付管理和結(jié)算管理等場(chǎng)景，進(jìn)行業(yè)務(wù)和中心的單獨(dú)運(yùn)作。

　　3、物聯(lián)網(wǎng)管理

　　考慮項(xiàng)目部分的業(yè)務(wù)場(chǎng)景，會(huì)關(guān)聯(lián)到軟硬件的設(shè)施涉筆數(shù)據(jù)的打通，例如，停車(chē)收費(fèi)系統(tǒng)的道閘，監(jiān)控管理系統(tǒng)的門(mén)禁等，借助物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打通數(shù)據(jù)流和資金流。

　　4、無(wú)現(xiàn)金支付

　　平臺(tái)需要支持多種支付渠道，滿足聚合支付的統(tǒng)一管理，打通應(yīng)收賬單和支付渠道，提供便捷支付體驗(yàn)。

　　5、信息強(qiáng)加密

　　為整個(gè)平臺(tái)提供系統(tǒng)安全保障，包含：安全網(wǎng)絡(luò)、信息安全、人臉安全、賬戶(hù)安全、支付安全等。

　　系統(tǒng)藍(lán)圖設(shè)計(jì)：

　　平臺(tái)應(yīng)用亮點(diǎn)：

　　亮點(diǎn)一：詳盡的資產(chǎn)管理臺(tái)賬；（價(jià)值：提升企業(yè)數(shù)據(jù)治理能力）

　　◆統(tǒng)一的資產(chǎn)分類(lèi)定義

　　系統(tǒng)提供個(gè)性化的資產(chǎn)類(lèi)型定義功能，可根據(jù)資產(chǎn)的屬性進(jìn)行種類(lèi)的劃分，例如，有房屋資產(chǎn)，有土地資產(chǎn)等。而且可根據(jù)管理的需要，對(duì)資產(chǎn)分類(lèi)進(jìn)行二級(jí)體系的命名，例如，房屋資產(chǎn)下面，還可以劃分為：辦公樓、廠房、商鋪、住宅、宿舍（公寓）、倉(cāng)庫(kù)、車(chē)位等。

　　◆統(tǒng)一的資產(chǎn)臺(tái)賬模板

　　系統(tǒng)支持對(duì)不同類(lèi)型的資產(chǎn)，分別設(shè)置對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)卡片，即每一類(lèi)的資產(chǎn)臺(tái)賬，可以靈活的配置對(duì)應(yīng)的字段信息，滿足不同種類(lèi)資產(chǎn)管理的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析的需要。而且對(duì)于資產(chǎn)臺(tái)賬上的每一個(gè)字段屬性，可以統(tǒng)一設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)的填報(bào)內(nèi)容，例如，土地的獲得方式，可以固定下拉選項(xiàng)有：劃撥，自有資金購(gòu)置，全部財(cái)政資金購(gòu)置，部分財(cái)政資金購(gòu)置，置換，歷史沿用，其他。

　　◆可視化的資產(chǎn)分布圖

　　系統(tǒng)支持結(jié)合資產(chǎn)所在的座落位置或GIS定位數(shù)據(jù)，以地圖的形式進(jìn)行位置的展示。并且，可以滿足兩級(jí)的數(shù)據(jù)聯(lián)動(dòng)，例如，先看到全省的整體資產(chǎn)分布情況，再定位某個(gè)地級(jí)市的資產(chǎn)分布情況。另外，對(duì)于某個(gè)區(qū)域的資產(chǎn)，還可以通過(guò)租控圖的方式進(jìn)行狀態(tài)和基本信息的展示。

　　亮點(diǎn)二：功能齊全的組控平臺(tái)（價(jià)值：提高一線用戶(hù)工作效率）

　　◆查、簽、改一站式操作

　　系統(tǒng)提供一個(gè)集合資產(chǎn)狀態(tài)查詢(xún)、租賃合同簽署、出租面積修改等常見(jiàn)操作的工作平臺(tái)。只在一個(gè)界面上，選擇對(duì)應(yīng)的工作任務(wù)后，自動(dòng)鏈接至具體的業(yè)務(wù)單據(jù)，加速業(yè)務(wù)處理的效率。

　　◆區(qū)、棟、房層級(jí)式查找

　　系統(tǒng)提供一個(gè)可以先從項(xiàng)目的某個(gè)區(qū)域，再到某個(gè)樓層，最后確定某個(gè)房間，3層推進(jìn)的模式進(jìn)行房產(chǎn)的查找。提供可視化的平面圖，按方位或業(yè)態(tài)進(jìn)行房產(chǎn)的歸集與展示。

　　◆空、租、留多狀態(tài)顯示

　　系統(tǒng)提供一個(gè)融合多種資產(chǎn)狀態(tài)的顯示界面，突顯空置（待租）、已租（簽約）、自用（辦公）和保留（控制）4種常見(jiàn)狀態(tài)，可采用不同顏色來(lái)體現(xiàn)對(duì)應(yīng)狀態(tài)的房產(chǎn)情況。顏色的定義可由系統(tǒng)管理員進(jìn)行統(tǒng)一的維護(hù)。

　　◆房、人、錢(qián)相關(guān)式鏈接

　　系統(tǒng)提供一個(gè)能直接通過(guò)資產(chǎn)來(lái)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)的直接鏈接，包括與資產(chǎn)相關(guān)的權(quán)屬主體，使用對(duì)象，租戶(hù)（當(dāng)前的和歷史的）、欠費(fèi)情況、歷史合同情況等。以資產(chǎn)為軸心，建立業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)之間的紐帶關(guān)系，提高查找工作的效率。

　亮點(diǎn)三：規(guī)范靈活的合同管理（價(jià)值：建立企業(yè)統(tǒng)一管理規(guī)范）

　　◆健全的基本信息

　　系統(tǒng)提供一個(gè)較為完整的合同基本信息錄入界面，并可根據(jù)實(shí)際需求自行添加自定義的信息內(nèi)容，或者，不同類(lèi)型的合同可以搭配不同的合同錄入模板。合同錄入界面層次分明，類(lèi)別事項(xiàng)明確。

　　◆完整的合同條款

　　系統(tǒng)提供一個(gè)完整的合同重要條款的數(shù)據(jù)記錄，并在界面上可以快速查看對(duì)應(yīng)的重要信息內(nèi)容。包括：租賃范圍、客戶(hù)名稱(chēng)、租賃期間、免租期、租金標(biāo)準(zhǔn)、管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、抽成比例、起租日等。

　　◆靈活的計(jì)租方式

　　系統(tǒng)可支持租金按約定的租金標(biāo)準(zhǔn)自行計(jì)算，或根據(jù)雙方同意的抽成方式計(jì)算。租金標(biāo)準(zhǔn)可提供按面值、按次或按固定總額來(lái)收取。抽成方式支持保底加抽成，或單獨(dú)的抽成比例。租金可按季收，按月收獲按半年一收。

　　◆規(guī)范的入賬方式

　　系統(tǒng)可支持租金權(quán)責(zé)發(fā)生制的要求，系統(tǒng)可支持按權(quán)責(zé)發(fā)生制的要求，對(duì)租金收入進(jìn)行財(cái)務(wù)拆分。產(chǎn)生出的租金應(yīng)收款，根據(jù)自然月份對(duì)應(yīng)到具體的月份當(dāng)中，生成每月的應(yīng)收金額。有預(yù)收情況，可按照自然時(shí)間段進(jìn)行自動(dòng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，并且支持租金應(yīng)收款或滯納金減免的在線審批。

　　亮點(diǎn)四：強(qiáng)大的客戶(hù)檔案管理（價(jià)值：形成精準(zhǔn)服務(wù)企業(yè)畫(huà)像）

　　◆資源共享，信息全面

　　同一個(gè)項(xiàng)目的所有客戶(hù)信息（包括：業(yè)主、租戶(hù)或其他房屋使用人）均統(tǒng)一管理，并實(shí)現(xiàn)資源共享，即專(zhuān)人負(fù)責(zé)資料的總體維護(hù)，而其他部門(mén)也可實(shí)時(shí)查詢(xún)。在客戶(hù)檔案單據(jù)上，需要記錄與客戶(hù)相關(guān)的各種數(shù)據(jù)信息，包括：基本信息（例如，姓名、出生年月、聯(lián)系電話、年齡和住址等）、房產(chǎn)信息（即所租賃的房產(chǎn)清單）、行業(yè)分類(lèi)、欠費(fèi)記錄、報(bào)事記錄（即客戶(hù)發(fā)生過(guò)的相關(guān)投訴或維修）等。

　　◆鏈接方便，更新及時(shí)

　　在客戶(hù)檔案單據(jù)上，可以通過(guò)“找到人便找到事、找人便知道鋪”的方式，進(jìn)行系統(tǒng)單據(jù)之間的`鏈接，提升數(shù)據(jù)查詢(xún)的效率。對(duì)于客戶(hù)檔案的信息更新，要求業(yè)務(wù)人員做到及時(shí)處理，每一次的信息更新均通過(guò)在線操作完成。對(duì)于客戶(hù)檔案的刪除，則需要專(zhuān)人管理。

　　◆細(xì)致分類(lèi)，精準(zhǔn)查詢(xún)

　　在客戶(hù)檔案單據(jù)上，可以通過(guò)個(gè)性化的數(shù)據(jù)字典管理，定義不同維度的屬性信息，例如：行業(yè)分類(lèi)、客戶(hù)規(guī)模、企業(yè)性質(zhì)、品牌類(lèi)型、線上渠道、結(jié)算方式、會(huì)員數(shù)量等。在檔案信息維護(hù)時(shí)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，滿足不同管線、不同層級(jí)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析的需要，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)。

　　亮點(diǎn)五：健全的工作提醒功能（價(jià)值：提升業(yè)務(wù)事前管控力度）

　　◆工作項(xiàng)提醒

　　主要是針對(duì)各個(gè)崗位所負(fù)責(zé)的單據(jù)，按照預(yù)設(shè)的時(shí)間要求進(jìn)行工作事項(xiàng)的處理提醒。例如,資產(chǎn)維修的派工單信息傳遞。

　　◆計(jì)劃的提醒

　　對(duì)于資產(chǎn)的保養(yǎng)計(jì)劃已維護(hù)的月度工作，可以由系統(tǒng)自動(dòng)按時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行月度計(jì)劃的生成，并能通過(guò)月度計(jì)劃的日期也自動(dòng)生成對(duì)應(yīng)的工作單據(jù)，進(jìn)行單據(jù)處理的提醒。

　　◆超時(shí)的提醒

　　對(duì)于每一個(gè)事務(wù)處理工單，可以設(shè)定一個(gè)完成時(shí)限，再按照完成時(shí)限的要求，對(duì)超過(guò)一定時(shí)間的單據(jù)，進(jìn)行預(yù)警提示。上述的資產(chǎn)維修工單已超過(guò)限定的時(shí)間,則自動(dòng)向資產(chǎn)管理專(zhuān)員提醒。

　　◆到期的提醒

　　對(duì)于已簽訂的租賃合同，可按照合同的終止日期反推提醒時(shí)間，例如，提前2個(gè)月向責(zé)任人發(fā)出合同到期的提醒信息。租戶(hù)欠費(fèi)超2個(gè)月的提醒等。

　　亮點(diǎn)六：連貫的業(yè)務(wù)流程管理（價(jià)值：提升業(yè)務(wù)事中管控力度）

　　◆自動(dòng)化程序

　　系統(tǒng)單據(jù)的數(shù)據(jù)流向，要與實(shí)際業(yè)務(wù)匹配，實(shí)現(xiàn)線下與線上的環(huán)節(jié)緊密地對(duì)接。通過(guò)單據(jù)的自動(dòng)傳輸，提高工作的效率，降低人工操作量和誤操作比率。

　　◆在線式審批

　　對(duì)于項(xiàng)目范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)審批，例如，租賃合同會(huì)簽的審批，客戶(hù)費(fèi)用減免的審批�？芍苯釉谶\(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)上進(jìn)行在線設(shè)定，按照實(shí)際的審批流程進(jìn)行配置。

　　◆人崗式對(duì)接

　　對(duì)于業(yè)務(wù)流程走向，需要與相關(guān)的崗位與人員進(jìn)行對(duì)接，即什么崗位做什么事情，可由系統(tǒng)預(yù)先設(shè)置好相關(guān)的操作權(quán)限，自動(dòng)定位工作范圍。

　　◆表單式關(guān)聯(lián)

　　在業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)過(guò)程當(dāng)中，可以實(shí)現(xiàn)不同環(huán)節(jié)，不同崗位，維護(hù)不同的業(yè)務(wù)信息，實(shí)現(xiàn)“流程+表單”的靈活管理模式，大大減少類(lèi)同業(yè)務(wù)表單的數(shù)量，統(tǒng)一歸集在工單管理平臺(tái)集中處理，降低系統(tǒng)運(yùn)維成本，提升事務(wù)處理的效率。

　　亮點(diǎn)七：統(tǒng)一的報(bào)表數(shù)據(jù)分析（價(jià)值：提升業(yè)務(wù)時(shí)候管控力度）

　　◆財(cái)務(wù)的日?qǐng)?bào)

　　主要是解決財(cái)務(wù)收費(fèi)人員每日結(jié)賬后進(jìn)行賬務(wù)核對(duì)時(shí)使用的，借助于日?qǐng)?bào)表可以分不同結(jié)算方式進(jìn)行款項(xiàng)核對(duì)。同時(shí)，每月月末，支持收費(fèi)率的統(tǒng)計(jì)，主要是在每月提供整個(gè)項(xiàng)目某個(gè)費(fèi)用項(xiàng)目的收費(fèi)率情況統(tǒng)計(jì)，便于對(duì)相關(guān)責(zé)任人員的工作考評(píng)。

　　◆經(jīng)營(yíng)的月報(bào)

　　主要是解決每月資產(chǎn)使用狀況的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和專(zhuān)項(xiàng)分析，可以非常清楚地了解到所有資產(chǎn)的狀態(tài)，那些是用來(lái)出售的，那些是用來(lái)出租的，哪些已經(jīng)出租了，哪些未租。以及所有資產(chǎn)的位置，目前的狀態(tài)，哪些是裝修好的，哪些是需要重新裝修，每個(gè)物業(yè)的價(jià)格，哪些只能租給公司辦公，哪些不能租給餐飲企業(yè)等。

　　◆合同的臺(tái)賬

　　主要是記錄整個(gè)區(qū)域在某個(gè)時(shí)間段內(nèi)，所簽訂的租賃合同清單，各合同的履行狀態(tài)。各合同所涉及的押金繳納情況等。

　　◆月度完成率

　　主要是統(tǒng)計(jì)在一個(gè)月內(nèi)，整個(gè)項(xiàng)目所有發(fā)生的資產(chǎn)維修事項(xiàng)的完成率情況，即下單多少，已完成多少，未完成多少，完成率多少或工程驗(yàn)收率多少等。

　　君思集團(tuán)一直秉承著“口言之，身必行之”的核心經(jīng)營(yíng)理念，以園區(qū)更智能，讓管理更智慧為企業(yè)目標(biāo)，致力于為用戶(hù)提供高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品和服務(wù)。以大數(shù)據(jù)分析、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能為代表的新一代信息技術(shù)為核心，為工業(yè)園區(qū)、化工園區(qū)、物流園區(qū)、高新園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城、孵化器、創(chuàng)新園區(qū)等多個(gè)細(xì)分園區(qū)領(lǐng)域，提供從園區(qū)融資管理、園區(qū)建筑項(xiàng)目管理、智慧招商運(yùn)營(yíng)、園區(qū)綜合服務(wù)管理、項(xiàng)目軟件項(xiàng)目的咨詢(xún)與定制，園區(qū)IT人才服務(wù)等融合創(chuàng)新服務(wù)。

物業(yè)管理方案9

　　一、物業(yè)管理的特點(diǎn)和有效溝通的重要性

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，有其自身特點(diǎn)：

　　1、連續(xù)性：物業(yè)管理為業(yè)主提供的是24小時(shí)的全日服務(wù)。

　　2、長(zhǎng)期性：物業(yè)管理服務(wù)伴隨著住宅的整個(gè)生命周期，好的物業(yè)服務(wù)將有效地延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命。

　　3、隨時(shí)性：物業(yè)隨時(shí)出現(xiàn)的各種問(wèn)題都要在最短時(shí)間內(nèi)給予及時(shí)解決，否則會(huì)影響到業(yè)主的正常生活。

　　4、多樣性：物業(yè)管理涵蓋的服務(wù)工種、內(nèi)容非常多，為業(yè)主提供的是全面的、綜合性服務(wù)。

　　（二）有效溝通的重要性

　　隨著住宅商品化和管理專(zhuān)業(yè)化的進(jìn)一步普及，物業(yè)管理已逐漸深入了每個(gè)人的生活�！拔飿I(yè)管理”服務(wù)的優(yōu)劣，直接涉及到千家萬(wàn)戶(hù)，影響著每位業(yè)主和物業(yè)使用人的生活舒適度和幸福感。業(yè)主、物業(yè)公司之間的關(guān)系和諧與否，直接影響著人們的“安居”大事，但現(xiàn)實(shí)的情況卻是物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的糾紛頻頻發(fā)生，甚至有業(yè)主與物業(yè)人員發(fā)生身體沖突，有的業(yè)主與物業(yè)企業(yè)對(duì)簿公堂。物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的矛盾，不僅影響到企業(yè)的運(yùn)行，也影響到企業(yè)預(yù)定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　因此，運(yùn)用合理的方式和技巧化解矛盾，成為物業(yè)管理工作中的重中之重。溝通是把信息、思想和情感在個(gè)人或群體間傳遞并且達(dá)成協(xié)議的過(guò)程，它是聯(lián)結(jié)位點(diǎn)、拉近距離、促進(jìn)交流、形成共識(shí)的最常見(jiàn)、最有效的手段。作為每天都要面對(duì)業(yè)主、為業(yè)主提供服務(wù)的物業(yè)管理人員就更需要溝通這一重要的交流工具，融洽與業(yè)主之間的關(guān)系，增進(jìn)彼此的了解，消除彼此間的誤會(huì)和隔閡，從而提高業(yè)主的滿意度。所以，取得業(yè)主對(duì)管理工作的理解與支持，就必須加強(qiáng)與業(yè)主的有效溝通。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在溝通中存在的問(wèn)題

　�。ㄒ唬�從業(yè)人員整體素質(zhì)與行業(yè)發(fā)展需求嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)，物業(yè)管理人員的理論知識(shí)、專(zhuān)業(yè)技能、經(jīng)營(yíng)管理能力及職業(yè)素養(yǎng)尚不能適應(yīng)物業(yè)管理的智慧化、科學(xué)化、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展要求。影響物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，從而形成物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在溝通上的障礙。

　�。ǘ�）創(chuàng)新服務(wù)意識(shí)不足。一些物業(yè)管理企業(yè)還停留在房管所、后勤處等舊的管理階段，重管理輕服務(wù)，沒(méi)有樹(shù)立為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)，服務(wù)質(zhì)量和工作效率不高，造成了與業(yè)主間的隔閡。

　�。ㄈ�）開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題。前期開(kāi)發(fā)中的配套設(shè)施不完善、工程質(zhì)量等問(wèn)題直接轉(zhuǎn)嫁給了物業(yè)管理企業(yè)，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾沖突。

　�。ㄋ模�業(yè)主的消費(fèi)心理導(dǎo)致對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)的偏差。大多數(shù)業(yè)主傾其所有購(gòu)得房產(chǎn)后對(duì)后期物業(yè)管理的期望值大幅提升，與目前物業(yè)管理的水平還有一定差距，由心理落差導(dǎo)致的物業(yè)矛盾直接影響了物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)率，也進(jìn)一步影響了物業(yè)管理企業(yè)管理水平的提升。

　　（五）相關(guān)法律、法規(guī)不配套，使物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)過(guò)多的社會(huì)責(zé)任，由于職責(zé)界定不清，有些問(wèn)題物業(yè)管理企業(yè)很難有效處理和解決。這樣又造成業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的誤解和不理解。不論是從物業(yè)管理的特點(diǎn)上理解還是現(xiàn)階段物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主雙方之間存在的問(wèn)題上分析，都表明物業(yè)管理行業(yè)要進(jìn)一步向著健康方向發(fā)展，必須明確終極目標(biāo)是服務(wù)于人。

　　業(yè)主和使用人。物業(yè)管理的服務(wù)過(guò)程就是溝通的過(guò)程，通過(guò)與業(yè)主溝通交流，了解業(yè)主需求和態(tài)度，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，提出解決問(wèn)題、改進(jìn)工作的措施，措施實(shí)施并得到業(yè)主認(rèn)可和理解的過(guò)程。在這一過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主交流是否順暢，與業(yè)主關(guān)系是否融洽，能否有效地化解矛盾，會(huì)直接影響業(yè)主感覺(jué)中的服務(wù)質(zhì)量，影響業(yè)主對(duì)企業(yè)的認(rèn)可。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主進(jìn)行有效的溝通途徑

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)要正確的看待業(yè)主的投訴

　　業(yè)主的滿意度是由業(yè)主的期望值和感知這兩個(gè)要素來(lái)決定的，即使我們提供了良好的服務(wù)，當(dāng)業(yè)主的實(shí)際感知與期望值有差距時(shí)，投訴仍不可避免。對(duì)待業(yè)主投訴，我們應(yīng)該看到：

　　1、業(yè)主對(duì)我們寄予很高的期望值并覺(jué)得值得信賴(lài)，才會(huì)不辭辛苦地來(lái)投訴；

　　2、應(yīng)該感謝業(yè)主，從他的意見(jiàn)中挖掘有價(jià)值的信息，找到實(shí)際工作中的不足；

　　3、要把業(yè)主的意見(jiàn)和批評(píng)作為企業(yè)成長(zhǎng)的動(dòng)力，不斷持續(xù)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量和水平。

　�。ǘ�）業(yè)主分類(lèi)

　　業(yè)主是物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)對(duì)象，是物業(yè)服務(wù)的最終消費(fèi)者，想要更好地與業(yè)主溝通，物管人員首先應(yīng)了解業(yè)主。物業(yè)企業(yè)服務(wù)的業(yè)主形形色色，但可以按照業(yè)主自身的性格不同，將業(yè)主分為以下七類(lèi)：

　　1、普通業(yè)主——這一類(lèi)大約是你所有業(yè)主的百分之六十或七十，他們是不難應(yīng)付的，雖然他們有點(diǎn)主觀，但卻很誠(chéng)懇。他們愛(ài)作決定，喜歡發(fā)表意見(jiàn)。我們應(yīng)多取悅他們，多為他們服務(wù)，不久，他將成為你第一號(hào)的朋友。

　　2、沖動(dòng)業(yè)主——這種人很普遍，他們腦筋靈活，精力充沛。所以不難和他們接觸，只要你用客氣禮貌的說(shuō)話，他們一定會(huì)歡迎你，同時(shí)，你說(shuō)話要正確，絕不含糊，因?yàn)樗�是極爽快的人，也是很容易交往的業(yè)主。

　　3、猶豫業(yè)主——他們經(jīng)常愛(ài)說(shuō)“讓我考慮一下”。其實(shí)他很可能需要和其它人商討一下，才能作出決定，因此，你必須要有耐性，給他們一些時(shí)間和方便，或許你可向他提出一些問(wèn)題進(jìn)行正確地引導(dǎo)，例如：“你這樣做（這樣說(shuō)）對(duì)你自己是有好處，可還有沒(méi)有不好的地方你想過(guò)嗎？”把你要說(shuō)的真正目的讓給他去說(shuō)。你的提議會(huì)幫助他下決定，他還是不答允，你可追問(wèn)原因，同時(shí)，更可和他詳細(xì)傾談，最后他一定會(huì)向你投降的，這種朋友他是很很佩服你的，一旦成功了，那可是最知心的朋友。

　　4、自大業(yè)主——與這類(lèi)業(yè)主溝通時(shí)，你要非常小心，他自負(fù)，敏感和非常主觀。切勿和他辯論，一切都要順從他，對(duì)他的意見(jiàn)、言論，盡可能表示贊同，這樣，或許你能容易達(dá)成有效溝通這的目的。

　　5、親和業(yè)主——他很喜歡說(shuō)和聽(tīng)笑話，他善于傾談，非常友善。但你千萬(wàn)不要以為他是容易交往的'，相反的，他是最能應(yīng)付的一種。特別是他來(lái)找你溝通時(shí)，都是帶著目的來(lái)的，采取的辦法是來(lái)摸你的底。這時(shí)，你應(yīng)讓他說(shuō)話，不要沖撞他，一有機(jī)會(huì)，就要把話題轉(zhuǎn)到要溝通的話題上去，不要放松，最后，你要提出決定性的問(wèn)題，使他無(wú)法以拒絕。例如：“你是同意還是不同意我的意見(jiàn)！”

　　6、呆板業(yè)主——這些人特別地固執(zhí)，他是最難溝通的一種，與他每一次接觸，好像是全無(wú)希望達(dá)到你想要溝通的目的，有時(shí)甚至令人氣怒。他會(huì)目瞪口呆地望著你說(shuō)話，毫無(wú)反應(yīng)，使你感到失望。唯一的方法，就是多上門(mén)幾次，充分利用機(jī)會(huì)，給他親身體驗(yàn)，合他口味后，或許他才會(huì)配合你。

　　7、粗魯業(yè)主——許多物業(yè)管理員都非常害怕和他接頭，因?yàn)樗�行為舉止非常粗魯，他的言語(yǔ)會(huì)使你感到不大舒服，但你不要因此而退縮，因?yàn)樗�的粗魯�?huì)嚇走了其它人，這便是你的機(jī)會(huì)，你很可能與他有效地溝通，得到意想不到的收獲。然而，和他傾談時(shí)切勿和他辯論，你要設(shè)法從側(cè)面告訴他你今天來(lái)找他的目的，要應(yīng)付他粗魯?shù)男袨楹脱哉Z(yǔ)，你該表現(xiàn)自然些，不要取笑他的無(wú)知，同時(shí)，和他溝通時(shí)，要非常謹(jǐn)慎。粗魯客戶(hù)雖然粗魯，但也非常注重利益，故我們要把握他的弱點(diǎn)，向他進(jìn)攻，這樣，便能水到渠成了。業(yè)主從買(mǎi)房，裝修入住，到熟悉小區(qū)周邊環(huán)境，要經(jīng)歷一到二年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間，在這個(gè)期間，業(yè)主與物業(yè)從認(rèn)識(shí)開(kāi)始，會(huì)經(jīng)歷不理解，了解，認(rèn)識(shí)，熟悉的過(guò)程。

　　（三）溝通方式

　　1、日常性溝通

　　對(duì)于絕大多數(shù)業(yè)主來(lái)說(shuō)，日常性溝通就能夠達(dá)到相互了解、增進(jìn)感情的目的。日常性溝通的形式有很多，主要有以下幾種：

　�。�1）通過(guò)見(jiàn)面主動(dòng)問(wèn)候與業(yè)主溝通

　　物業(yè)企業(yè)應(yīng)要求所有員工見(jiàn)到業(yè)主須主動(dòng)問(wèn)候，三米之內(nèi)主動(dòng)打招呼，做到彬彬有禮，笑臉相迎，這樣可以拉近與業(yè)主間的距離，達(dá)到相互溝通的良好效果。

　�。�2）設(shè)立服務(wù)熱線和意見(jiàn)箱與業(yè)主溝通

　　設(shè)立服務(wù)熱線是聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)、加強(qiáng)業(yè)主與管理處之間溝通的最直接、最有效的方法之一。管理處應(yīng)有專(zhuān)人負(fù)責(zé)接聽(tīng)電話。并按投訴來(lái)訪程序一一進(jìn)行記錄，耐心細(xì)致地做好答疑解惑工作，及時(shí)準(zhǔn)確地處理好業(yè)主的投訴和回訪，給業(yè)主一個(gè)滿意的答復(fù)。同時(shí)，為了提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量和水平，讓業(yè)主更多地參與到管理工作中，也為了收集到業(yè)主對(duì)管理工作更多、更具體的意見(jiàn)，管理處應(yīng)在物業(yè)小區(qū)的顯著位置設(shè)立業(yè)主信箱，定時(shí)開(kāi)箱收集，并分門(mén)別類(lèi)、分清輕重緩急加以解決。

　�。�3）召開(kāi)座談會(huì)、聯(lián)誼會(huì)與業(yè)主溝通

　　為了廣泛征求業(yè)主對(duì)管理工作的意見(jiàn)，加強(qiáng)業(yè)主與管理處之間、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通，可定期召開(kāi)業(yè)主專(zhuān)題座談會(huì)，舉辦各種形式的聯(lián)誼活動(dòng)來(lái)進(jìn)行溝通。了解廣大業(yè)主對(duì)物管企業(yè)所提供服務(wù)有

　　哪些要求。

　�。�4）利用宣傳欄與業(yè)主溝通

　　通常在每個(gè)物業(yè)的主入口都有一個(gè)宣傳欄，物管人員應(yīng)充分發(fā)揮宣傳欄的作用，及時(shí)準(zhǔn)確地將物業(yè)管理動(dòng)態(tài)、有關(guān)法律法規(guī)、業(yè)主的意見(jiàn)和建議刊登在宣傳欄里，予以公布，吸引更多的業(yè)主積極參與、支持和配合管理工作。例如有的物業(yè)建有噴泉等景觀，但是噴泉總是定時(shí)開(kāi)放，業(yè)主則會(huì)對(duì)此產(chǎn)生意見(jiàn)，其實(shí)物業(yè)公司在為業(yè)主著想，噴泉開(kāi)一個(gè)小時(shí)將消耗很大的電費(fèi)，而業(yè)主是非專(zhuān)業(yè)人士，他們并不了解噴泉所需的能耗很高，此時(shí)物業(yè)公司可以通過(guò)宣傳欄進(jìn)行解釋?zhuān)�獲得業(yè)主的理解。物業(yè)企業(yè)還可以通過(guò)宣傳欄向業(yè)主提供其它方面的咨詢(xún)服務(wù)，以滿足業(yè)主多方面的需求。

　�。�5）利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行溝通

　　隨著計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)的普及，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的溝通已經(jīng)不局限于一定的空間和時(shí)間，物業(yè)企業(yè)應(yīng)建立自己的網(wǎng)頁(yè)，可以24小時(shí)收集業(yè)主的各種心聲。例如小區(qū)中的背景音樂(lè)每天什么時(shí)候放，放哪些曲目都可以讓業(yè)主在網(wǎng)上進(jìn)行自由選擇。

　　2、節(jié)假日溝通

　　逢年過(guò)節(jié)，物業(yè)企業(yè)通常用標(biāo)語(yǔ)、條幅、賀信表達(dá)對(duì)業(yè)主的祝福，也可在業(yè)主生日時(shí)送上一張生日賀卡，在業(yè)主新婚時(shí)送上一束鮮花，這些小事會(huì)培養(yǎng)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任感和親情感，縮短彼此心靈的距離。

　　3、針對(duì)性溝通

　　對(duì)于物業(yè)區(qū)域里發(fā)生的重大事件、特殊問(wèn)題，一般性溝通是不夠的，需要項(xiàng)目經(jīng)理親自登門(mén)拜訪，進(jìn)行面對(duì)面、有針對(duì)性的溝通，方能達(dá)到目的。遇到事關(guān)企業(yè)發(fā)展的危機(jī)事件應(yīng)具有公關(guān)的意識(shí)，應(yīng)做到快速反映，主動(dòng)溝通，真誠(chéng)坦率，人道主義，以維護(hù)良好的組織形象。

　　4、溝通技巧

　　（1）做好自我認(rèn)知

　　業(yè)主不滿時(shí)實(shí)際是一種情感的發(fā)泄，通過(guò)發(fā)泄怨氣和不滿來(lái)釋放緩解心情，從而維持心理平衡，這時(shí)最需要的就是物業(yè)管理人員的同情。多數(shù)情況下業(yè)主進(jìn)行的并不是有效投訴，但是必須對(duì)業(yè)主的心情給予理解，明白這時(shí)對(duì)方并非針對(duì)的是個(gè)人。如果回想一下自己與業(yè)主進(jìn)行的無(wú)效溝通，就會(huì)發(fā)現(xiàn)往往物業(yè)管理從業(yè)人員的情緒是被業(yè)主的情緒牽引著，把自己的關(guān)注點(diǎn)放到了業(yè)主的態(tài)度和情緒上，同時(shí)也影響了自己的情緒態(tài)度。

　　（2）注意禮儀，熱情服務(wù)

　　禮儀是人與人之間的潤(rùn)滑劑，物業(yè)管理人員必須經(jīng)過(guò)服務(wù)禮儀培訓(xùn)，作到微笑服務(wù)，熱情服務(wù)。物業(yè)公司應(yīng)要求管理人員盡量記住業(yè)主的名字，如在與業(yè)主碰面時(shí)，禮貌地呼出對(duì)方的姓名：“××先生，您好！”會(huì)使對(duì)方感到非常愉快。而一些不規(guī)范的物業(yè)，見(jiàn)到業(yè)主來(lái)訪，愛(ài)理不理，只會(huì)生硬地說(shuō)“講”，這樣很容易激化矛盾。

　�。�3）做到尊重業(yè)主

　　沒(méi)有誰(shuí)會(huì)拒絕別人對(duì)他的尊重，在與業(yè)主溝通過(guò)程中，物業(yè)管理人員首先要尊重業(yè)主，包括尊重對(duì)方的習(xí)慣，了解不同國(guó)家、民族、地區(qū)以及宗教的基本常識(shí)，建立共同的話題，進(jìn)行情感交流，會(huì)使業(yè)主感到溫馨，更加理解和支持物業(yè)管理工作。

　　（4）學(xué)會(huì)傾聽(tīng)

　　做一個(gè)積極的聆聽(tīng)者，不但要聽(tīng)業(yè)主講些什么，而且更能體察對(duì)方想說(shuō)些什么，不輕易打斷對(duì)方的發(fā)言，在聆聽(tīng)時(shí)控制自己的主觀意見(jiàn)和想法。其實(shí)有很多時(shí)候，業(yè)主也就是對(duì)某件事情反映一下，發(fā)一頓牢騷便沒(méi)事了。實(shí)踐證明，洗耳恭聽(tīng)遠(yuǎn)比作出辯解效果好得多。

　　3、傾聽(tīng)過(guò)程中的核心技巧是同理心，也稱(chēng)通情達(dá)理。有時(shí)候從業(yè)人員在說(shuō)明抱歉或?qū)Σ黄鸬臅r(shí)候會(huì)感覺(jué)很不舒服，其實(shí)這并不一定代表個(gè)人或公司就真有的錯(cuò)誤，道歉只是表明對(duì)業(yè)主心情的理解與同情。物業(yè)管理人員要站在業(yè)主的角度感知和體察業(yè)主的情感，不論業(yè)主是否完全正確，但至少他的情緒與要求是真實(shí)的，是應(yīng)該理解的。并把這種體察回饋給業(yè)主，從而影響對(duì)方，使對(duì)方愿意進(jìn)一步表達(dá)自己的真實(shí)想法，愿意將注意力和思路轉(zhuǎn)移到解決問(wèn)題上來(lái)，達(dá)到積極化解矛盾的目的。

　�。�5）善于換位思考

　　善于換位思考也是溝通取勝的法寶，它要求物業(yè)人員能夠設(shè)身處地地從業(yè)主的角度出發(fā)，為業(yè)主著想。例如某業(yè)主放在小區(qū)內(nèi)的車(chē)輛被盜，業(yè)主反映給物業(yè)人員，有的物業(yè)人員可能就蠻不在乎地說(shuō)“這太正常了”，其實(shí)業(yè)主原本只是想提醒物業(yè)加強(qiáng)防范而已，但被物業(yè)人員不以為然的態(tài)度而激怒，要求物業(yè)予以賠償。如果物業(yè)能夠換位思考一下，表示同情和理解，及時(shí)幫助業(yè)主報(bào)案和收集證據(jù)，業(yè)主心中則只有感激。

物業(yè)管理方案10

　　一、綜合管理

　　1、依據(jù)有關(guān)規(guī)定,與業(yè)主委員會(huì)簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，各方權(quán)利義務(wù)明確。

　　2、從業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格證書(shū)。

　　3、物業(yè)服務(wù)方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

　　4、服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，服務(wù)主動(dòng)、細(xì)致、周到，用語(yǔ)文明。

　　5、在物業(yè)服務(wù)部懸掛物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理照片，公示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　6、在公共區(qū)域顯著位置公示24小時(shí)報(bào)修電話，有服務(wù)人員接待住戶(hù)，8：30-12：00、13：00-17：00受理住戶(hù)的咨詢(xún)和投訴，水、電、氣等急迫性報(bào)修20分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)機(jī)構(gòu)，有報(bào)修、維修記錄。

　　7、涉及住戶(hù)正常生活的物業(yè)服務(wù)重要事項(xiàng)，在小區(qū)主要出入口、各樓單元門(mén)張貼通知，履行告知義務(wù)。

　　8、每年第四季度對(duì)房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次安全檢查，根據(jù)檢查情況制定下一年度維修和服務(wù)計(jì)劃，并按規(guī)定組織實(shí)施。

　　9、對(duì)區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)的行為，及時(shí)勸阻，報(bào)告主管部門(mén)，也可依據(jù)管理規(guī)約等約定提起訴訟。

　　10、建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能立即實(shí)施。

　　11、冬季、雨季、汛前以及重大節(jié)假日前進(jìn)行安全檢查。

　　12、設(shè)置意見(jiàn)箱，每年集中進(jìn)行一次公開(kāi)的物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)征集，并將提出的意見(jiàn)與解決情況公示。

　　13、公布公共服務(wù)的收支情況。

　　14、小區(qū)內(nèi)顯著位置設(shè)立公共信息欄，配合街（鄉(xiāng)）、社區(qū)進(jìn)行公益性宣傳。

　　二、房屋維修養(yǎng)護(hù)

　　1、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，有檢修記錄和保養(yǎng)記錄。

　　2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況。如需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報(bào)告與建議，按規(guī)定組織實(shí)施。

　　3、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

　　4、定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)。

　　5、按照有關(guān)規(guī)定，每年進(jìn)行1次房屋避雷檢測(cè)，符合避雷規(guī)范要求。

　　6、保持小區(qū)各組團(tuán)、棟及單元（門(mén)）、戶(hù)標(biāo)志清晰。

　　7、對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時(shí)告知和勸阻，對(duì)拒不改正的，要報(bào)告行政主管部門(mén)。

　　8、按照有關(guān)規(guī)定使用、管理人防工程和普通地下室。

　　三、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維修養(yǎng)護(hù)

　　1、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，共用設(shè)施設(shè)備保持正常運(yùn)行和使用。

　　2、建立共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè)檔案（設(shè)備臺(tái)帳），有設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、保養(yǎng)、維修記錄。

　　3、制定并執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

　　4、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備適時(shí)組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報(bào)告與建議，按規(guī)定組織實(shí)施。

　　5、屬于特種設(shè)備的，按照有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修和定期檢驗(yàn)檢測(cè)。

　　6、設(shè)備房保持整潔，無(wú)鼠害現(xiàn)象。

　　7、庭院燈、樓道燈損壞及時(shí)修復(fù)。

　　8、公共區(qū)域內(nèi)的`雨水、污水管道每半年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發(fā)生堵塞應(yīng)及時(shí)疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢（由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的除外，但發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)部門(mén)）。

　　9、有可能危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有警示標(biāo)志和防范措施。

　　四、電梯服務(wù)

　　1、無(wú)人值守電梯，主梯24小時(shí)不間斷運(yùn)行。

　　2、在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話。

　　3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00與主梯同時(shí)運(yùn)行。

　　4、電梯出現(xiàn)故障時(shí)，電梯報(bào)修后維修人員應(yīng)在20分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運(yùn)行。

　　5、電梯出現(xiàn)事故，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，并報(bào)告有關(guān)部門(mén)。委托其他單位提供電梯維保等服務(wù)，與受托單位簽訂書(shū)面協(xié)議，明確并監(jiān)督受托單位落實(shí)責(zé)任。

　　五、消防服務(wù)

　　1、有消防管理制度。

　　2、消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，并有記錄。

　　3、消防設(shè)施設(shè)備能正常運(yùn)行，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。

　　4、每年進(jìn)行1次消防訓(xùn)練，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能。

　　5、發(fā)生火情及時(shí)報(bào)警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。

　　6、設(shè)有消防箱，備存緊急消防物資；監(jiān)控中心，24小時(shí)有專(zhuān)人值守。

　　六、二次供水管理

　　1、二次供水設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。

　　2、水箱按要求使用紫外線消毒燈（器），并按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，取得衛(wèi)生許可證，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，水箱蓋上鎖，鑰匙有專(zhuān)人保管。

　　3、操作人員應(yīng)取得生活飲用水健康體檢合格證。

　　七、協(xié)助維護(hù)秩序

　　1、看護(hù)小區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。

　　2、有可能危及人身安全處設(shè)有警示標(biāo)志。

　　3、封閉的小區(qū)，主要出入口有專(zhuān)人24小時(shí)執(zhí)勤。

　　4、夜間（22：00-6：00）對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行1次防范檢查和巡視，巡查人數(shù)為2人，做好記錄。

　　八、清潔服務(wù)

　　1、小區(qū)內(nèi)生活垃圾封閉式管理，設(shè)有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運(yùn)1次。

　　2、小區(qū)公共清潔區(qū)域每日清掃1次。

　　3、保持電梯轎箱清潔衛(wèi)生。

　　4、按照有關(guān)規(guī)定對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行滅鼠、殺蟲(chóng)、消毒活動(dòng)。

　　5、在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。

　　6、發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對(duì)物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)宣傳。

　　九、綠化養(yǎng)護(hù)

　　1、綠化基本充分，無(wú)明顯裸露土地。

　　2、樹(shù)木生長(zhǎng)基本正常，無(wú)死樹(shù)和明顯枯枝死杈；在正常條件下，無(wú)嚴(yán)重黃葉、焦葉、卷葉；被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株在20%以下；有蛀干害蟲(chóng)的株數(shù)在10%以下；樹(shù)木缺株在6%以下；樹(shù)木無(wú)明顯的釘栓、捆綁現(xiàn)象。

　　3、綠籬生長(zhǎng)造型基本正常，葉色基本正常，無(wú)明顯的死株和枯死枝，有蟲(chóng)株率在20%以下；草坪宿根花卉生長(zhǎng)基本正常，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯，基本無(wú)明顯的草荒。

　　4、綠地基本整潔，無(wú)明顯的堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施無(wú)明顯的破損，無(wú)較嚴(yán)重人為破壞；無(wú)綠化生產(chǎn)垃圾。

　　十、停車(chē)服務(wù)

　　1、有機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)停（存）車(chē)管理制度。

　　2、引導(dǎo)進(jìn)出小區(qū)車(chē)輛有序通行。

　　3、主要道路及停車(chē)場(chǎng)有交通標(biāo)志。

　　4、小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛憑證出入，臨時(shí)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行登記。

　　5、機(jī)動(dòng)車(chē)停放有序，24小時(shí)有專(zhuān)人巡視。

　　6、定期存放的，應(yīng)簽訂停車(chē)服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。

　　7、地下停車(chē)場(chǎng)照明、給排水、通風(fēng)等系統(tǒng)正常運(yùn)行，各類(lèi)指示標(biāo)識(shí)清晰。

　　8、交通設(shè)施（道閘、擋車(chē)器材、交通標(biāo)識(shí)）能正常使用。

　　注：4-8條是機(jī)動(dòng)車(chē)收費(fèi)停放服務(wù)應(yīng)達(dá)到的要求。

　　十一、裝飾裝修服務(wù)

　　1、按照有關(guān)規(guī)定和《臨時(shí)管理規(guī)約》約定，建立住宅裝飾裝修服務(wù)制度。

　　2、受理業(yè)主或使用人的裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂裝修服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。

　　3、裝修期間，每天巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，有記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及違規(guī)拆改共用管線、消防設(shè)施等行為，及時(shí)勸阻，對(duì)拒不改正的應(yīng)報(bào)告主管部門(mén)。

　　4、裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對(duì)違反裝修服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理，問(wèn)題嚴(yán)重的應(yīng)報(bào)告主管部門(mén)。

　　5、指定裝修垃圾存放點(diǎn)并設(shè)有圍擋，裝修垃圾及時(shí)集中清運(yùn)、不得外溢。

物業(yè)管理方案11

　　一、XX項(xiàng)目物業(yè)分析：

　　1、物業(yè)地域范圍開(kāi)闊，封閉性交強(qiáng)

　　2、購(gòu)置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)尖端客戶(hù)群體，其對(duì)居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當(dāng)強(qiáng)的物業(yè)消費(fèi)承受能力；

　　3、購(gòu)置物業(yè)用途復(fù)雜，有居住類(lèi)要求、有辦公類(lèi)要求、有會(huì)所類(lèi)要求等；

　　4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶(hù)私有設(shè)施及服務(wù)的管理。

　　二、根據(jù)以上分析，對(duì)XX項(xiàng)目物業(yè)建議如下：

　　1、建議在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開(kāi)，即河道及市政道路的保潔工作與針對(duì)業(yè)主提供的保潔工作相分開(kāi)。因?yàn)�，河道及市政道路的保潔工作是屬于�?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會(huì)性質(zhì)的工作，其對(duì)具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開(kāi)管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時(shí)可以通過(guò)物業(yè)公司將該部分工作對(duì)外進(jìn)行分包處理。

　　2、突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對(duì)業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。

　　三、物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內(nèi)容：

　　1、對(duì)河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)（如通過(guò)種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚(yú)類(lèi)加強(qiáng)河道景觀效果；

　　2、對(duì)市政道路的保潔；

　　3、對(duì)業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時(shí)，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉）？

　　4、24小時(shí)水電維修；

　　5、對(duì)業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運(yùn)；

　　6、對(duì)水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù)；

　　7、項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù)；

　　8、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳；

　　9、定期花木殺蟲(chóng)及滅鼠；

　　10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理；

　　11、業(yè)主院落檔案的管理。

　　四、物業(yè)特約服務(wù)－管家式服務(wù)體系：

　　1、管家的服務(wù)，是指由管家負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人提供盡可能完善的服務(wù)，針對(duì)玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為通過(guò)物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù)，隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。

　　2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時(shí)專(zhuān)職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對(duì)所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的`問(wèn)題；任何針對(duì)業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專(zhuān)人負(fù)責(zé)，避免了處理問(wèn)題相互推托的情況提高解決問(wèn)題的效率，同時(shí)對(duì)業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對(duì)物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。

　　3、管家式服務(wù)的內(nèi)容：

　　A、業(yè)主訂購(gòu)報(bào)刊的派送（報(bào)紙需經(jīng)過(guò)熨燙，免費(fèi)）？

　　B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求（付費(fèi)）

　　室內(nèi)清潔

　　搬家、搬物

　　地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)

　　代收洗、補(bǔ)、燙衣物

　　室內(nèi)插花、裝飾

　　代購(gòu)日常生活用品

　　車(chē)輛清洗服務(wù)

　　家庭看護(hù)管理

　　寵物看護(hù)管理

　　C、為業(yè)主提供車(chē)輛接、送服務(wù)（付費(fèi)并需要提前預(yù)約）

　　五、XX項(xiàng)目的安全保衛(wèi)管理：

　　1、保衛(wèi)部門(mén)日常工作內(nèi)容：

　　24小時(shí)固定安全崗位的值勤

　　24小時(shí)流動(dòng)崗位的安全及消防巡視

　　車(chē)輛停放的安全管理

　　特殊時(shí)間段道路車(chē)流、人流的疏導(dǎo)管理

　　2、保衛(wèi)部門(mén)的設(shè)施設(shè)備：

　　中央控制室

　　與中控室連接的門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)

　　設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)

　　電子巡更系統(tǒng)

　　業(yè)主院落重點(diǎn)部位（廚房）設(shè)置煙感報(bào)警系統(tǒng)

　　停車(chē)管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車(chē)位需要管理）

　　安防器材（對(duì)講機(jī)、滅火器、警棍等）

　　3、保衛(wèi)部門(mén)提供的委托性特約服務(wù)：

　　禮儀性保衛(wèi)

　　短途護(hù)衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時(shí)對(duì)人員安全護(hù)衛(wèi)）

　�。ㄒ陨蟽煞N服務(wù)提供時(shí)需要有物業(yè)管家陪同并屬付費(fèi)項(xiàng)目）

　　六、突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立

　　業(yè)主物業(yè)的安全性是本項(xiàng)目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除提供一般保衛(wèi)方式外，還應(yīng)建立聯(lián)動(dòng)體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下：

　　1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過(guò)門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)向中央控制室報(bào)警（或直接找物業(yè)管家）；

　　2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)，控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展；

　　3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)現(xiàn)場(chǎng)情況；

　　4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況的匯報(bào)決定是否報(bào)警（110、119、120、999等）

物業(yè)管理方案12

　　一、前言

　　物業(yè)公司作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，其管理水平直接影響到小區(qū)業(yè)主的生活品質(zhì)。而對(duì)于物業(yè)公司而言，項(xiàng)目管理具有重要的意義。一方面，項(xiàng)目管理可以提高物業(yè)公司的管理水平和服務(wù)質(zhì)量；另一方面，項(xiàng)目管理可以有效提升物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)效率和盈利能力。

　　因此，本文將結(jié)合物業(yè)公司實(shí)際情況，提出一些物業(yè)項(xiàng)目管理方案及思路，希望對(duì)物業(yè)公司的管理工作有所幫助。

　　二、項(xiàng)目管理的意義及優(yōu)勢(shì)

　　物業(yè)公司的主要工作就是為業(yè)主提供一站式服務(wù)，包括小區(qū)的日常維護(hù)、清潔、保安等方面的工作。在這個(gè)過(guò)程中，如果物業(yè)公司能夠采取科學(xué)的管理方式，那么將獲得以下優(yōu)勢(shì)：

　　1、提高服務(wù)質(zhì)量：項(xiàng)目管理可以使物業(yè)公司的管理更加主動(dòng)、規(guī)范、科學(xué)，從而使管理更有針對(duì)性，提高服務(wù)質(zhì)量。

　　2、提高運(yùn)營(yíng)效率：項(xiàng)目管理可以降低物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)成本，提高效率和生產(chǎn)力。

　　3、提高管理水平：項(xiàng)目管理通過(guò)制定明確的目標(biāo)、實(shí)施科學(xué)的管理措施，從而提高了管理水平。

　　4、提高盈利能力：項(xiàng)目管理通過(guò)管理效率的提高和成本的`降低，從而提高了物業(yè)公司的盈利能力。

　　三、物業(yè)項(xiàng)目管理的實(shí)施方案

　　物業(yè)項(xiàng)目管理包括目標(biāo)制定、項(xiàng)目實(shí)施、監(jiān)控評(píng)估等環(huán)節(jié)。下面將重點(diǎn)從這些方面介紹物業(yè)項(xiàng)目管理的實(shí)施方案。

　　（一）目標(biāo)制定

　　項(xiàng)目管理的目的就是為了實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，因此，目標(biāo)的制定是項(xiàng)目管理非常重要的環(huán)節(jié)。

　　1、確定目標(biāo)：物業(yè)公司需要具備全面的認(rèn)識(shí)和了解，明確定位，確定目標(biāo)。目標(biāo)的制定要符合物業(yè)公司的管理方針，與公司的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展規(guī)劃相一致。

　　2、制訂計(jì)劃：項(xiàng)目計(jì)劃是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的具體操作手段。制定計(jì)劃必須考慮物業(yè)公司的現(xiàn)實(shí)情況和資源限制。

　　3、評(píng)估成果：在項(xiàng)目管理中，評(píng)估成果是非常重要的環(huán)節(jié)。要評(píng)估項(xiàng)目實(shí)施的成果，必須先制定好評(píng)估指標(biāo)，明確評(píng)估程序。

　　（二）項(xiàng)目實(shí)施

　　項(xiàng)目的實(shí)施是項(xiàng)目管理的具體操作步驟。

　　1、提高管理水平：提高管理水平是物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)的根本。物業(yè)公司應(yīng)該注重管理水平的提高，提高員工的服務(wù)意識(shí)。

　　2、加強(qiáng)管理效率：物業(yè)公司應(yīng)該采取科學(xué)的管理方式，提高管理效率，提高服務(wù)質(zhì)量。

　　3、適當(dāng)?shù)募夹g(shù)支持：物業(yè)公司實(shí)施項(xiàng)目管理過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)服務(wù)系統(tǒng)的技術(shù)支持，提高服務(wù)效率。

　　（三）監(jiān)控評(píng)估

　　項(xiàng)目監(jiān)督和評(píng)估是項(xiàng)目管理的重要補(bǔ)充，它提供了對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行情況的監(jiān)視和評(píng)估。

　　1、項(xiàng)目監(jiān)控：監(jiān)測(cè)和控制是項(xiàng)目的重要組成部分。在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中，要不斷監(jiān)測(cè)執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)調(diào)整。

　　2、項(xiàng)目評(píng)估：項(xiàng)目評(píng)估是判斷項(xiàng)目執(zhí)行效果的基本依據(jù)。在項(xiàng)目結(jié)束后，物業(yè)公司應(yīng)進(jìn)行全面評(píng)估，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)修改。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　隨著社會(huì)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各大物業(yè)公司所服務(wù)的區(qū)域范圍不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理的難度也在逐步上升。預(yù)計(jì)未來(lái)，物業(yè)公司將逐步實(shí)現(xiàn)高效、智能化、規(guī)范化的管理。因此，物業(yè)項(xiàng)目管理需要在不斷完善和創(chuàng)新中不斷改進(jìn)，提高效率，更好地服務(wù)業(yè)主。

物業(yè)管理方案13

　　一、工程概況

　　1、地理位置

　　該工程位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

　　2、工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

　　二、物業(yè)管理資料

　　物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與效勞之中，建立社區(qū)效勞體系。為住戶(hù)帶給全方位管理，效勞工程呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢(shì)，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類(lèi)效勞〞，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車(chē)輛交通管理和其它公共管理〞；常規(guī)性公共效勞〔合同效勞〕委托性特約效勞〔非合同零星效勞〕和經(jīng)營(yíng)性多種效勞〔全方位、多層次的綜合效勞〕。

　　1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理

　　1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門(mén)廳、共用排煙道。

　　房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一〞主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面：

　　A、工作的主動(dòng)性

　　管理職責(zé)人與效勞中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、健全檔案記錄、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好。

　　B、工作的多樣性

　　根據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化、住戶(hù)對(duì)象等采取日常修繕效勞，季節(jié)修繕效勞、重點(diǎn)修繕效勞和特殊修繕效勞等形式，并做到制度化、標(biāo)準(zhǔn)化。

　　C、工作的針對(duì)性

　　在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶(hù)制宜，根據(jù)住戶(hù)的不同需求和所處的特定條件采取有針對(duì)性的效勞措施。

　　1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理

　　范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。

　　共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大局部組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對(duì)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。到達(dá)設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。

　　1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的.養(yǎng)護(hù)和管理

　　范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車(chē)庫(kù)等。

　　根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類(lèi)別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對(duì)于有些專(zhuān)項(xiàng)類(lèi)別，如：車(chē)庫(kù)、制定專(zhuān)業(yè)管理方案并實(shí)施。透過(guò)有序的工作使其到達(dá)功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，根本完好。

　　1.4智能化設(shè)施設(shè)備

　　范圍包括：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶(hù)寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門(mén)禁及車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。

　　根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成狀況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位效勞，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，透過(guò)嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。

　　2、環(huán)境衛(wèi)生管理

　　在jt我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求〞的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度〞的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。

　　2.1衛(wèi)生管理

　　是對(duì)房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)到達(dá)環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按方案消毒、滅鼠、滅蟲(chóng)。透過(guò)對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過(guò)程控制，確保向住戶(hù)帶給高檔次的效勞水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。

　　2.2環(huán)境管理

　　jt的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)根底設(shè)施健全、生活舒適便捷，構(gòu)成環(huán)保意識(shí)，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶(hù)的生活質(zhì)量。

　　3、綠化管理

　　綠化的功能是美化環(huán)境。透過(guò)我們的管理到達(dá)綠草蔭蔭、綠樹(shù)成蔭的效果；我們以專(zhuān)業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。

　　4、治安消防管理

　　治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治〔消〕結(jié)合〞的方針，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。

　　5、車(chē)輛交通管理

　　對(duì)小區(qū)內(nèi)各類(lèi)車(chē)輛〔汽車(chē)、摩托車(chē)、自行車(chē)等〕進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車(chē)輛平安、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。

　　6、公共管理

　　6.1住戶(hù)裝修管理

　　在jt物業(yè)轄區(qū)里，對(duì)業(yè)主及住戶(hù)的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程貼合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過(guò)程貼合消防管理規(guī)定的要求，并平安使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)平安及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。

　　6.2搞好維修基金以及儲(chǔ)藏金的核收與管理。

　　6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、方案生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。

　　7、常規(guī)性公共效勞

　　即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶(hù)帶給的經(jīng)常性效勞，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶(hù)都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生效勞、治安保衛(wèi)效勞、維修居住區(qū)環(huán)境效勞等。我們將以專(zhuān)業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的效勞帶給給業(yè)主及住戶(hù)。

　　8、委托性特約效勞

　　是為某些住戶(hù)群體帶給的效勞，如：為高層住戶(hù)14小時(shí)開(kāi)啟電梯、24小時(shí)高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶(hù)帶給舒適便利的生活環(huán)境。

　　9、經(jīng)營(yíng)性多種效勞

　　即向業(yè)主及住戶(hù)帶給便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民效勞。營(yíng)造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)思考，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，表達(dá)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主效勞的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶(hù)體驗(yàn)生活在jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶(hù)為中心，有步驟地開(kāi)展各種無(wú)償與有償效勞，并不斷傾聽(tīng)業(yè)主及住戶(hù)的意見(jiàn)，開(kāi)辟新的效勞工程。

物業(yè)管理方案14

　　一、管理目標(biāo)：

　　1、業(yè)主委員會(huì)成立后12個(gè)月至18個(gè)月，到達(dá)深圳市安全禮貌(優(yōu)秀住宅)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn);

　　2、業(yè)主委員會(huì)成立后24個(gè)月至30個(gè)月，到達(dá)廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn);

　　3、業(yè)主委員會(huì)成立后36個(gè)月至42個(gè)月，到達(dá)全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn);

　　4、小區(qū)實(shí)行封閉式管理，護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)值班，確保業(yè)主和住戶(hù)生合財(cái)產(chǎn)安全;

　　5、小區(qū)清潔實(shí)行專(zhuān)職保潔員職責(zé)制，保證小區(qū)內(nèi)24小時(shí)全天候干凈、衛(wèi)生、整潔;

　　6、小區(qū)車(chē)輛實(shí)行智能化ic卡管理，車(chē)輛憑卡進(jìn)出，無(wú)卡無(wú)證車(chē)輛禁止駛出小區(qū)，所有外來(lái)車(chē)輛未經(jīng)許可不得進(jìn)入小區(qū);

　　8、水電維修班實(shí)行24小時(shí)值班制度，業(yè)主遇到問(wèn)題隨叫隨到，公共機(jī)電設(shè)備運(yùn)作正常，設(shè)備完好率100%;

　　9、綠化按時(shí)修剪、維護(hù)、持續(xù)花草樹(shù)木茂盛美觀，綠化完好率99%以上;

　　10、營(yíng)造小區(qū)濃厚的文化氛圍，每年社區(qū)文化活動(dòng)不得少于12次，每次參與人員不得少于300人;

　　11、實(shí)施不少于10項(xiàng)的特約服務(wù)，把物業(yè)的服務(wù)資料融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。

　　二、分項(xiàng)指標(biāo)：

　　房屋完好率：100%

　　房屋零修、急修及時(shí)率：99%

　　維修工程質(zhì)量合格率：100%

　　管理費(fèi)收繳率：≥98%

　　綠化完好率：99%

　　清潔、保潔率：≥99%

　　道路完好率及使用率：100%

　　化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%

　　排水管、明暗溝完好率：100%

　　路燈完好率：100%

　　汽車(chē)場(chǎng)完好率：100%

　　公共文體設(shè)施、建筑小品完好率：100%

　　小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率：0

　　小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率：≤1/年

　　消防設(shè)施、設(shè)備完好率：100%

　　火警發(fā)生率：≤1%

　　火災(zāi)發(fā)生率：0%

　　違章發(fā)生率：2%

　　違章處理率：100%

　　用戶(hù)有效投訴率：≤2%

　　有效投訴處理率：100%

　　管理層員工專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率：100%

　　特種作業(yè)員工持證上崗率：100%

　　維修服務(wù)回訪率：≥30%

　　業(yè)主(住戶(hù))對(duì)物業(yè)管理綜合滿意率：≥98%服務(wù)特色(“菜單式”服務(wù)模式)

　　一、實(shí)行“菜單式”服務(wù)模式

　　即物業(yè)公司除了帶給常規(guī)性的公共服務(wù)外，還帶給了多種多樣的特約服務(wù)，將服務(wù)深度滲入到客戶(hù)的衣、食、住、行中，并明碼標(biāo)價(jià)，除公共服務(wù)是必選的項(xiàng)目外，客戶(hù)可根據(jù)自己的需要選取不同的特約服務(wù)，并支付相應(yīng)的費(fèi)用。

　　二、快速、完善的服務(wù)形式：首按職責(zé)制+三分鐘服務(wù)承諾

　　1、首按職責(zé)制

　　每一位員工都有職責(zé)和義務(wù)接待客戶(hù)的推薦，任何一位員工接到推薦后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴推薦人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)推薦處理的狀況直至客戶(hù)滿意為止。

　　接待服務(wù)推薦時(shí)應(yīng)對(duì)處理時(shí)間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時(shí)間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時(shí)間內(nèi)處理的應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，爭(zhēng)取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的狀況。承諾時(shí)間最好控制在1~2天，一般不超過(guò)一周，特殊狀況除外。處理完畢后，由處理人與對(duì)方交代清楚，需要讓對(duì)方簽字確認(rèn)的就應(yīng)留簽字記錄，并告知第一接待人。

　　2、三分鐘服務(wù)承諾

　　第一接待人接到客戶(hù)的推薦時(shí)，應(yīng)及時(shí)將客戶(hù)的推薦反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶(hù)指定的地方，為客戶(hù)帶給相應(yīng)的服務(wù)，這一過(guò)程不能超過(guò)三分鐘。若有特殊狀況，無(wú)法在三分鐘趕到客戶(hù)指定的地方，應(yīng)在事先跟客戶(hù)解釋?zhuān)�取得客�?hù)的諒解，在客戶(hù)同意的同提下，在最短的時(shí)間內(nèi)，趕到現(xiàn)場(chǎng)為客戶(hù)服務(wù)。

　　三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)

　　1、三米微笑服務(wù)

　　管理處人員見(jiàn)到客戶(hù)務(wù)必微笑示意，具體做法是：在距離客戶(hù)三米時(shí)，務(wù)必自然微笑示意，微笑時(shí)以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn)，等客戶(hù)到身邊時(shí)，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見(jiàn)到認(rèn)識(shí)的客戶(hù)時(shí)，也務(wù)必遵守三米微笑服務(wù)原則。

　　2、站立式服務(wù)

　　站立式服務(wù)表此刻：

　　(1)各固定崗(道口崗、門(mén)崗護(hù)衛(wèi)員)根據(jù)接待客戶(hù)的不同，應(yīng)在不同時(shí)期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實(shí)行16小時(shí)站立服務(wù)，早班和中班在工作服務(wù)均應(yīng)樹(shù)立站姿勢(shì)的形象。門(mén)崗則應(yīng)在客戶(hù)上下班的高峰期站立迎賓，時(shí)間為：7:30～9:00，11:30～12:00，13:45～14:30，17:30～18:30。

　　(2)接待員或辦公室人員在接待客戶(hù)時(shí)，在客戶(hù)進(jìn)門(mén)時(shí)，也務(wù)必站立并微笑致意，客戶(hù)離開(kāi)時(shí)，也務(wù)必站立微笑送別，并目送客戶(hù)出門(mén)為止。

　　四、全天候的服務(wù)時(shí)間

　　1、護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)專(zhuān)人服務(wù)，客戶(hù)有任何需求能夠得到最及時(shí)的服務(wù)。

　　2、維修班實(shí)行24小時(shí)專(zhuān)人服務(wù)，客戶(hù)普通維修事項(xiàng)能夠得到是及時(shí)的服務(wù)，有危及客戶(hù)安全的大維修也能得到緊急處理。

　　3、客戶(hù)服務(wù)中心實(shí)行16小時(shí)專(zhuān)人服務(wù)，并在無(wú)專(zhuān)人值班的時(shí)間段出示客戶(hù)服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話，以便客戶(hù)在無(wú)水值班的狀況下能夠找到相關(guān)的人員。所有不值班人員在接到客戶(hù)求助電話后，若不能在電話中處理了客戶(hù)的問(wèn)題，應(yīng)第一時(shí)間趕到事故現(xiàn)場(chǎng)，給予客戶(hù)最及時(shí)的關(guān)懷與幫忙。

　　4、管理處全體人員非特殊狀況都務(wù)必留守小區(qū)，隨時(shí)待命，以便為客戶(hù)帶給服務(wù)。

　　五、豐富的社區(qū)文化活動(dòng)

　　豐富的社區(qū)文化活動(dòng)不僅僅僅表此刻舉辦多次的大型活動(dòng)，還在于讓大部分客戶(hù)能自覺(jué)的加入到社區(qū)文化活動(dòng)中來(lái)，變客戶(hù)被動(dòng)理解管理處帶給的文化活動(dòng)，為客戶(hù)主動(dòng)參與各種活動(dòng)，并在整個(gè)小區(qū)中構(gòu)成一種獨(dú)特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。

　　六、多種多樣的特約經(jīng)營(yíng)服務(wù)

　　常規(guī)的物業(yè)服務(wù)資料僅是對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)，對(duì)公共場(chǎng)所進(jìn)行管理，對(duì)全體客戶(hù)帶給共同的服務(wù)，而沒(méi)辦法滲透到客戶(hù)個(gè)人的衣、食、住、行中，因此開(kāi)展多種多樣的特約服務(wù)，不僅僅僅是物業(yè)服務(wù)資料的深入，也大大方便了客戶(hù)的生活，同時(shí)也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動(dòng)以外的另一種新穎的服務(wù)資料。

　　七、實(shí)行完全的封閉式管理

　　傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對(duì)來(lái)訪人員和無(wú)關(guān)人員的管理，并沒(méi)有對(duì)外來(lái)送水、送飯、送報(bào)的人員進(jìn)行管理，而我們實(shí)行的完全封閉式管理，是除了客戶(hù)和拜訪人員能進(jìn)出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報(bào)人員將完全不能進(jìn)入小區(qū)，而由我們的人來(lái)完成這些服務(wù)，進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時(shí)，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來(lái)的另一個(gè)好處。

　　社區(qū)文化：

　　一、社區(qū)文化宗旨

　　提高社區(qū)文化工作質(zhì)量，增強(qiáng)社區(qū)居民綜合素質(zhì)!

　　二、社區(qū)文化理念

　　增強(qiáng)鄰里交流，復(fù)古樸素民風(fēng)。讓豐富多彩的文化活動(dòng)成為溝通心靈的橋梁!

　　三、社區(qū)文化最終成果展望：

　　1、當(dāng)人們走進(jìn)小區(qū)的時(shí)候，就能聽(tīng)到從空中傳來(lái)悠揚(yáng)的背景音樂(lè)、看到優(yōu)雅的自然景觀、呼吸著清新的空氣，仿佛置身于世外桃園之中，心神為之一振;

　　2、小區(qū)的每一個(gè)成員都能自發(fā)、定期地融入到各種活動(dòng)中來(lái)，讓小區(qū)每個(gè)成員都能從中尋找到自己的興趣、愛(ài)好，并樂(lè)在其中，樂(lè)此不疲。

　　3、不管走到那里，都能夠欣賞到各種各樣的山水畫(huà)、名人字畫(huà)，仿佛置身于美術(shù)館中。

　　4、生活在那里的人們臉上掛滿了滿足、快樂(lè)的笑容，憂愁與那里絕緣。

　　四、社區(qū)文化的硬件建設(shè)：

　　社區(qū)文化可分為硬件部分和軟件部分。社區(qū)文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質(zhì)的重要因素，從所周知，現(xiàn)代禮貌的建設(shè)是由具備良好素質(zhì)的人來(lái)完成的，而良好的居住環(huán)境，能夠促使人們自覺(jué)地養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣。環(huán)境對(duì)于一個(gè)人的心理影響是相當(dāng)重要的，當(dāng)一個(gè)人長(zhǎng)期處在良好的環(huán)境當(dāng)中，便會(huì)不知不覺(jué)地提高自身的素質(zhì)，而如果每個(gè)人的素質(zhì)都得到了提高，那么整個(gè)社區(qū)文化氛圍自然而然地也就體現(xiàn)出來(lái)了。總的`來(lái)說(shuō)，社區(qū)文化的硬件部分就應(yīng)包括：

　　1、會(huì)所，包括籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、健身房、清吧、茶藝館、棋牌室、游泳池、乒乓球室、閱覽室等;

　　2、公共場(chǎng)地，包括公共綠地、道路、大堂、走廊等;

　　3、室外健身場(chǎng)所，包括室外健身器材、健身路、室外操場(chǎng)等;

　　4、公司配置一整套專(zhuān)業(yè)的音響和舞臺(tái)，這樣能夠提高管理處社區(qū)文化活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)性。

　　對(duì)于會(huì)所就應(yīng)盡可能利用其功能，并加強(qiáng)現(xiàn)代化管理;對(duì)于公共場(chǎng)地則宜掛一些名人名畫(huà)，營(yíng)造一種濃郁的文化氛圍;對(duì)于室外健身場(chǎng)所，則就應(yīng)加以適當(dāng)引導(dǎo)，構(gòu)成正確的、自發(fā)性的健身氛圍。總之，對(duì)于社區(qū)文化的硬件，就應(yīng)重在利用，我們的工作重點(diǎn)就應(yīng)放在社區(qū)文化的軟件建設(shè)上。

　　五、社區(qū)文化的軟件建設(shè)：

　　軟件建設(shè)是社區(qū)文化建設(shè)的中心組成部分，它包括一系列的活動(dòng)計(jì)劃、實(shí)施效果及相關(guān)管理制度、管理處人員的服務(wù)精神、各項(xiàng)活動(dòng)籌備人員的組織協(xié)調(diào)潛力、居民的參與配合及對(duì)公益活動(dòng)的熱心程度。

　　根據(jù)社區(qū)文化的活動(dòng)形式、活動(dòng)風(fēng)格，社區(qū)文化軟件的資料可概括為以下五大部分：

　　(一)體育類(lèi)

　　體育類(lèi)社區(qū)文化目的在于透過(guò)倡導(dǎo)體育健身的精神，利用小區(qū)的各種資源引導(dǎo)小區(qū)全體住戶(hù)參與體育鍛煉，進(jìn)而構(gòu)成各種自發(fā)性組織，從而構(gòu)成用心、健康、活潑、向上的小區(qū)精神。體育類(lèi)的社區(qū)文化適合任何的住宅小區(qū)，而且效果明顯，影響面廣。具體的體育類(lèi)社區(qū)文化活動(dòng)，包括：

　　1、成立各種體育俱樂(lè)部，定期組織訓(xùn)練、比賽

　　(1)球類(lèi)：籃球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、網(wǎng)球等;

　　(2)棋類(lèi)：圍棋、象棋、跳棋、軍棋等;

　　(3)牌類(lèi)：橋牌、撲克牌;

　　(4)游泳：游泳培訓(xùn)班，游泳比賽;

　　(5)拳類(lèi)：太極拳、太極劍等。

　　2、每年一次，以小區(qū)為單位，由公司組織大型體育活動(dòng)比賽

　　3、在社區(qū)公共場(chǎng)所設(shè)置室外健身器材

　　4、利用國(guó)內(nèi)國(guó)際各種體育比賽做體育鍛煉的宣傳，如組織群眾觀看重要比賽，掛宣傳標(biāo)語(yǔ)等，增強(qiáng)民眾體育健身意識(shí)。

　　(二)文學(xué)類(lèi)

　　文學(xué)類(lèi)社區(qū)文化的定位比較高，主要是利用小區(qū)中素質(zhì)較高的人來(lái)組織一些興趣小組，在這些興趣小組的帶動(dòng)下，不定期舉辦一些文學(xué)活動(dòng)，從而吸引更多的住戶(hù)前來(lái)參加活動(dòng)，透過(guò)舉辦各種文學(xué)活動(dòng)，提高參加者的文學(xué)素養(yǎng)和興趣，最后構(gòu)成富有特色的小區(qū)文化氛圍。由于這類(lèi)社區(qū)文化操作比較困難，而且效果很難預(yù)測(cè)，所以只適合那些住戶(hù)文化素質(zhì)較高的小區(qū)。具體的文學(xué)類(lèi)社區(qū)文化活動(dòng)，包括：

　　1、組織互換藏書(shū)活動(dòng);

　　2、文學(xué)寫(xiě)作興趣小組;

　　3、各種興趣小組：紅學(xué)會(huì)、水學(xué)會(huì)、西學(xué)會(huì)、三學(xué)會(huì)等。

　　(三)藝術(shù)類(lèi)

　　藝術(shù)類(lèi)社區(qū)文化是資料最廣泛，也是實(shí)際工作中運(yùn)用最多的形式，主要透過(guò)各種俱樂(lè)部的活動(dòng)來(lái)帶動(dòng)全體住戶(hù)參與到社區(qū)文化活動(dòng)中來(lái)，并構(gòu)成若干自發(fā)性組織。這類(lèi)社區(qū)文化適合任何住宅小區(qū)，其主要活動(dòng)包括：

　　1、成立各種興趣小組，定期組織訓(xùn)練、匯演、競(jìng)賽，可先以各小區(qū)為單位，成熟后可加以聯(lián)合，組成精英團(tuán)體：

　　(1)聲樂(lè)：民樂(lè)團(tuán)、合唱團(tuán)、獨(dú)唱團(tuán)、各地戲曲團(tuán)

　　(2)舞蹈：民族舞、街舞、交誼舞、秧歌、腰鼓等，并定期舉行訓(xùn)練、比賽

　　(3)書(shū)法、繪畫(huà)：成立書(shū)法、繪畫(huà)興趣小組，并將其作品在小區(qū)各處展覽，年底還可舉辦免費(fèi)寫(xiě)春聯(lián)、畫(huà)年畫(huà)活動(dòng)

　　(4)攝影：以公司已成立的攝影俱樂(lè)部為基礎(chǔ)，定期組織成員進(jìn)行外拍、作品交流展示活動(dòng)

　　(5)外語(yǔ)興趣組：引進(jìn)外語(yǔ)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入小區(qū)，定期舉辦外語(yǔ)角、外語(yǔ)沙龍、外語(yǔ)培訓(xùn)等

　　2、營(yíng)造社區(qū)藝術(shù)氛圍

　　(1)將小區(qū)各藝術(shù)團(tuán)體成員的優(yōu)秀作品(書(shū)法、山水畫(huà)等)加以裝飾后，在社區(qū)公共場(chǎng)所(大堂、會(huì)所等)展示，一方面可增加各團(tuán)體成員的積極性，另一方面可增加小區(qū)公共場(chǎng)的藝術(shù)氛圍;

　　(2)定期組織社區(qū)家庭讀書(shū)活動(dòng);

　　(3)周末露天舞會(huì)、音樂(lè)會(huì)、歌會(huì);

　　3、節(jié)假日舉辦大型聯(lián)歡會(huì)、文藝匯演、卡拉ok比賽等。

　　(四)康體類(lèi)

　　從好處上說(shuō)，康體類(lèi)社區(qū)文化是最具有社會(huì)效應(yīng)的活動(dòng)，不僅僅能夠帶動(dòng)小區(qū)住戶(hù)參與各種社區(qū)活動(dòng)，進(jìn)而構(gòu)成一種生活模式，還能夠?qū)π�區(qū)的周邊帶來(lái)一些服務(wù)，正因?yàn)橛辛己玫纳鐣?huì)效應(yīng)，康體類(lèi)活動(dòng)猶如異軍突起，在社區(qū)文化中占據(jù)了一席之地。這類(lèi)活動(dòng)個(gè)體包括：

　　1、帶給健身、娛樂(lè)場(chǎng)所(室內(nèi)室外)，為小區(qū)成員長(zhǎng)期開(kāi)放，并加以必要的輔導(dǎo);

　　2、定期組織爬山、游園、自駕游活動(dòng);

　　3、定期組織美容、健身講座;

　　5、定期組織群眾體檢(最好是免費(fèi)體檢);

　　6、暑假組織少年夏令營(yíng)活動(dòng);

　　6、籌建社區(qū)健康站，請(qǐng)專(zhuān)家定期或長(zhǎng)期帶給健康咨詢(xún)、急救等。

　　(五)經(jīng)濟(jì)類(lèi)

　　經(jīng)濟(jì)類(lèi)社區(qū)文化的目的在于讓小區(qū)內(nèi)的住戶(hù)相互幫忙，構(gòu)成一些商會(huì)，定期組織活動(dòng)，在小區(qū)范圍內(nèi)構(gòu)成一種濃郁的商業(yè)氣息，并使小區(qū)中的每一個(gè)住戶(hù)都能從中受益。這類(lèi)活動(dòng)的目的性較強(qiáng)，比較適合以商業(yè)為主的商住小區(qū)。這類(lèi)活動(dòng)具體包括：

　　1、定期邀請(qǐng)成功人士到小區(qū)做創(chuàng)業(yè)心得報(bào)告;

　　2、成立各種商會(huì);

　　3、定期邀請(qǐng)房地產(chǎn)專(zhuān)家做房地產(chǎn)租售交易介紹，并帶給現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún);

　　4、定期邀請(qǐng)證券專(zhuān)家做投資、理財(cái)報(bào)告，并帶給現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún);

　　5、根據(jù)住戶(hù)的具體需要，舉辦汽車(chē)、名牌家私、藝術(shù)品展覽活動(dòng)。

物業(yè)管理方案15

　　為不斷提高我市居民小區(qū)管理水平，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高人民生活質(zhì)量，特制定本方案。

　　一、指導(dǎo)思想

　　以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）為主線，以爭(zhēng)創(chuàng)“中國(guó)最佳旅游城市”為契機(jī)，堅(jiān)持“科學(xué)謀劃，抓點(diǎn)帶面，點(diǎn)面結(jié)合，穩(wěn)步推進(jìn)，全面落實(shí)”的原則，理順物業(yè)管理體制，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，建立管理規(guī)范、責(zé)權(quán)明確的長(zhǎng)效管理機(jī)制，不斷改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)全市各項(xiàng)事業(yè)健康快速發(fā)展。

　　二、工作任務(wù)

　　（一）理順管理體制，創(chuàng)新運(yùn)行方式，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系。

　　城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要按照街道辦事處負(fù)總責(zé)、社區(qū)居民委員會(huì)組織實(shí)施、物業(yè)管理辦公室監(jiān)督指導(dǎo)的原則，明確各部門(mén)管理職責(zé)，以塊為主，實(shí)行屬地管理，建立市、街道、社區(qū)三位一體的物業(yè)管理體系。

　　1、街道辦事處職責(zé)。

　　組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和全面落實(shí)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。

　�。�1）會(huì)同主管部門(mén)參與新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗(yàn)收，對(duì)未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房或存在質(zhì)量問(wèn)題的，要提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)責(zé)令開(kāi)發(fā)建設(shè)單位整改。

　�。�2）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的成立、改選和換屆工作，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)的備案提出審核意見(jiàn)。

　�。�3）對(duì)本轄區(qū)內(nèi)沒(méi)有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會(huì)沒(méi)有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織保潔隊(duì)伍實(shí)施保潔，并向業(yè)主收取相應(yīng)費(fèi)用，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由街道辦事處與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定。業(yè)主不愿交費(fèi)的，由社區(qū)委員會(huì)組織業(yè)主進(jìn)行保潔，樓房的維修由業(yè)主自行選擇維修單位，并承擔(dān)維修費(fèi)用。

　�。�4）協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。

　�。�5）合理劃分區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)，建立物業(yè)管理責(zé)任制，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作的組織、考核。

　�。�6）協(xié)調(diào)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交、接管工作。

　�。�7）負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約的備案工作。

　　（8）組織建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，

　　2、社區(qū)居委會(huì)職責(zé)。

　　根據(jù)街道轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的劃分，組織成立業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。

　�。�1）組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組，派代表參加籌備工作。

　　（2）會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織新開(kāi)發(fā)的小區(qū)召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)依法選舉。

　�。�3）監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作。積極傳達(dá)街道對(duì)社區(qū)公共利益作出的決定，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的決議提出建議和意見(jiàn)。

　�。�4）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)換屆和新老業(yè)主委員會(huì)的交接工作。

　�。�5）經(jīng)市物業(yè)主管部門(mén)同意，可直接召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。

　�。�6）配合街道辦事處建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理責(zé)任體系，對(duì)未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)落實(shí)保潔工作，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)選聘維修項(xiàng)目施工隊(duì)伍，并及時(shí)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)糾紛。

　�。�7）組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系。

　　3、市物業(yè)管理辦公室職責(zé)。

　　物業(yè)管理辦公室是全市物業(yè)管理工作的行業(yè)管理部門(mén)，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、考核及物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)等工作。

　�。�1）宣傳、貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章。

　�。�2）對(duì)社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組建工作進(jìn)行指導(dǎo)。

　�。�3）監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用。

　�。�4）負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)成立的相關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理工作。

　�。�5）受理物業(yè)管理投訴和違法案件的查處工作。

　�。�6）負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)監(jiān)管。

　�。�7）負(fù)責(zé)商品房預(yù)售許可證的審批發(fā)放和商品房預(yù)售款的監(jiān)督使用工作。

　�。�8）負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的征繳、管理和使用。

　�。�9）對(duì)街道物業(yè)管理工作進(jìn)行考核，對(duì)物業(yè)管理工作人員進(jìn)行培訓(xùn)。

　�。�10）負(fù)責(zé)新建小區(qū)交付使用時(shí)的物業(yè)驗(yàn)收工作。

　�。�11）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證的年檢、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定和等級(jí)評(píng)定。

　�。ǘ�）規(guī)范物業(yè)管理模式，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

　　1、實(shí)施老舊小區(qū)自管型物業(yè)管理。

　　開(kāi)放式的老舊小區(qū)要采用保障型物業(yè)管理模式，即以社區(qū)為管理主體組織居委會(huì)劃分責(zé)任區(qū)，以單元或業(yè)主為單位落實(shí)衛(wèi)生責(zé)任區(qū)保潔、綠化，房屋及設(shè)施維修由業(yè)主委員會(huì)自聘維修企業(yè)，社區(qū)對(duì)居委會(huì)工作進(jìn)行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務(wù)為主要形式，以充分發(fā)揮社區(qū)組織的'作用為手段，通過(guò)動(dòng)員居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，形成居民共建、共管、共享的局面。

　　2、實(shí)施老舊小區(qū)過(guò)渡型物業(yè)管理。

　　具有一定規(guī)模并且沒(méi)有物業(yè)管理的小區(qū)（如實(shí)驗(yàn)小區(qū)、長(zhǎng)安小區(qū)、長(zhǎng)安新村、賓館小區(qū)），由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)公司或與街道辦事處組織的物業(yè)服務(wù)站簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行規(guī)范管理，按標(biāo)準(zhǔn)收取一定費(fèi)用，轉(zhuǎn)變居民享受福利服務(wù)的觀念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

　　3、規(guī)范已實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)。

　　一是規(guī)范程序。社區(qū)要積極組織已有物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，在同意原物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)服務(wù)的前提下，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)委托合同，用合同約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，為依法解決物業(yè)糾紛奠定基礎(chǔ)。二是規(guī)范服務(wù)和收費(fèi)。制定物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，促使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)權(quán)力和履行義務(wù)。同時(shí)開(kāi)展優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比活動(dòng)，召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，以點(diǎn)帶面，穩(wěn)步推進(jìn)，逐步擴(kuò)大影響，推動(dòng)全市物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行。

　�。ㄈ�）加大物業(yè)管理資金投入，建立物業(yè)管理保障體系，完成物業(yè)管理從無(wú)到有的過(guò)渡。

　　對(duì)群眾反映強(qiáng)烈且問(wèn)題比較突出的小區(qū)優(yōu)先進(jìn)行整治，采取政府投一點(diǎn)、物業(yè)維修基金出一點(diǎn)、社會(huì)集一點(diǎn)的辦法，有組織、有計(jì)劃地整治，本著整治一個(gè)、規(guī)范一個(gè)、達(dá)標(biāo)一個(gè)的原則，逐步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理從無(wú)到有、從簡(jiǎn)單到規(guī)范的過(guò)渡。

　　（四）強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，嚴(yán)格控制小區(qū)物業(yè)的接管與棄管。

　　開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理施工許可證前必須到物業(yè)管理辦公室備案，并采取招投標(biāo)形式，招聘前期物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)的承接驗(yàn)收和物業(yè)范圍內(nèi)的質(zhì)量監(jiān)管，待業(yè)主入住50%以上后，再公開(kāi)選聘物業(yè)公司。嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)商私自將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給他人管理，物業(yè)管理辦公室要制訂控制物業(yè)小區(qū)接管與棄管的辦法，對(duì)擅自棄管的物業(yè)管理企業(yè)要取消其資質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)要在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)將物業(yè)管理用房設(shè)計(jì)在門(mén)市或顯赫位置，并及時(shí)通知物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)部門(mén)備案，嚴(yán)格對(duì)物業(yè)管理用房的預(yù)留和使用進(jìn)行監(jiān)督和管理。物業(yè)管理部門(mén)在物業(yè)驗(yàn)收時(shí)一定要堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，物業(yè)管理配套設(shè)施沒(méi)達(dá)到要求的，不予頒發(fā)驗(yàn)收合格通知。質(zhì)量監(jiān)督管理站沒(méi)有接到物業(yè)驗(yàn)收合格通知不予辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)，產(chǎn)權(quán)處不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)要定期對(duì)此項(xiàng)工作進(jìn)行檢查，不按此規(guī)定辦理的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅查處，并追究責(zé)任。

　�。ㄎ澹┘哟笪飿I(yè)基金的歸集力度，制定科學(xué)合理的管理辦法。

　　各有關(guān)部門(mén)要研究制定切實(shí)可行的維修基金征繳辦法，解決資金不平衡和無(wú)法使用問(wèn)題。要增加物業(yè)維修基金繳存與使用的透明度，建立自動(dòng)查詢(xún)系統(tǒng)，定期通報(bào)繳存使用情況。要加大物業(yè)維修基金的歸集力度，做到應(yīng)收盡收。

　�。�六）提供優(yōu)惠條件，引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念，推進(jìn)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

　　要加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，使其盡快走上獨(dú)立生存、自我發(fā)展的健康軌道。一是堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃，盡量以現(xiàn)有社區(qū)為依托，加快對(duì)社區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的整治改造。二是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施投入。三是放寬物業(yè)管理企業(yè)準(zhǔn)入制度，先準(zhǔn)入后規(guī)范。要鼓勵(lì)具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，提高我市物業(yè)管理水平。

　�。ㄆ撸┍ＷC措施。

　　1、強(qiáng)化宣傳，營(yíng)造良好的物業(yè)管理氛圍。

　　要充分利用媒體，采取散發(fā)宣傳單、電視講話、張貼標(biāo)語(yǔ)、宣傳板報(bào)、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關(guān)政策，切實(shí)讓物業(yè)管理法律法規(guī)深入人心。要把《條例》的宣傳納入“”普法內(nèi)容，認(rèn)真組織好不同層面人員的法律知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。

　　2、提高認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)做好物業(yè)管理工作的緊迫感和責(zé)任感。

　　各部門(mén)要齊抓共管，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項(xiàng)政策。城管部門(mén)要積極做好小區(qū)垃圾清運(yùn)工作，及時(shí)對(duì)主巷路及分支的下水管線進(jìn)行維修、維護(hù)。各街道辦事處物業(yè)服務(wù)站要積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，及時(shí)對(duì)老舊房進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并向業(yè)主收取適當(dāng)費(fèi)用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門(mén)要各自抓好小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)及養(yǎng)護(hù)工作。公安、交通、稅務(wù)和法院要制訂相應(yīng)的扶持政策，對(duì)物業(yè)糾紛從速?gòu)目觳脹Q。機(jī)關(guān)工委要監(jiān)督各部門(mén)干部職工在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成物業(yè)維修基金的繳存和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納，增強(qiáng)物業(yè)管理的保障能力，擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)保障范圍，為業(yè)主提供舒適、高品質(zhì)的生活環(huán)境。

　　3、落實(shí)責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。

　　為加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任，市政府決定對(duì)蛟河市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，并將物業(yè)管理工作納入街道重點(diǎn)工作目標(biāo)責(zé)任制，與街道簽訂責(zé)任狀。各街道辦事處和相關(guān)部門(mén)要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，建立“一把手”負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系，明確分管領(lǐng)導(dǎo)，抽出精干力量落實(shí)社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作中的重大問(wèn)題。市物業(yè)管理辦公室要制訂相關(guān)政策、工作計(jì)劃和考核機(jī)制，完善工作制度，提高人員素質(zhì)，及時(shí)處理蛟蛟河市物業(yè)管理工作中的矛盾和問(wèn)題。市政府督查室、監(jiān)察局、物業(yè)管理辦公室要每半年對(duì)街道辦事處組建業(yè)主委員會(huì)等工作進(jìn)行1次檢查、督辦，對(duì)有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴(yán)格督辦并通報(bào)檢查結(jié)果，確保各項(xiàng)工作順利進(jìn)行。

　　三、時(shí)間安排

　　（一）20xx年4月至5月，市物業(yè)管理辦公室要進(jìn)行調(diào)查摸底，抓好試點(diǎn)工作，并組織有關(guān)部門(mén)大力宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》。

　�。ǘ�）20xx年5月，組織召開(kāi)物業(yè)管理工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，推廣物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制。

　�。ㄈ�）20xx年2月至4月，市物業(yè)管理辦公室要將對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、管理人員的技術(shù)等級(jí)和服務(wù)合同承諾兌現(xiàn)等情況進(jìn)行審查，清理整頓物業(yè)管理市場(chǎng)。

　　（四）20xx年5月至12月，組織物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)戶(hù)進(jìn)行培訓(xùn)，重點(diǎn)對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》知識(shí)、崗位資質(zhì)、業(yè)主委員會(huì)如何開(kāi)展工作等內(nèi)容進(jìn)行培訓(xùn)。

　�。ㄎ澹�20xx年4月至12月，民主街道辦事處和長(zhǎng)安街道辦事處要在本行政區(qū)域的住宅小區(qū)或以樓為單位成立業(yè)主委員會(huì)，加大工作力度，組織落實(shí)小區(qū)的物業(yè)管理工作，年底前轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的覆蓋率達(dá)到100%。

　�。�六）20xx年11月至12月，市政府對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查、總結(jié)和驗(yàn)收。

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