物業(yè)管理方案

　　為了確保事情或工作安全順利進(jìn)行，常常需要預(yù)先準(zhǔn)備方案，方案是從目的、要求、方式、方法、進(jìn)度等方面進(jìn)行安排的書面計(jì)劃。那要怎么制定科學(xué)的方案呢？下面是小編收集整理的物業(yè)管理方案，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。

物業(yè)管理方案1

　　商鋪是指用于從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經(jīng)營(yíng)方式主要為單體經(jīng)營(yíng)，集中管理的模式，對(duì)商業(yè)街商鋪進(jìn)行統(tǒng)一管理，是目前開(kāi)發(fā)商普遍推行的一種方法，管理的好，對(duì)培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)、銷售商鋪是前提，但只有開(kāi)發(fā)、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對(duì)商鋪進(jìn)行管理，才能長(zhǎng)久發(fā)展。

　　目前國(guó)內(nèi)商鋪購(gòu)買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險(xiǎn)還是要落到開(kāi)發(fā)商的頭上。

　　1.0商鋪物業(yè)管理理念

　　商鋪是有計(jì)劃的商業(yè)聚集,對(duì)商鋪進(jìn)行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。

　　“統(tǒng)一管理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開(kāi)發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒(méi)有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

　　“分散經(jīng)營(yíng)”，是商鋪對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，商鋪的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。

　　1.1.

　　商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。

　　為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

　　1.1.1

　　“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。

　　“品牌審核管理”指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。

　　審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。

　　“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入。

　　租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如：

　　承租戶的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是受到整個(gè)統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可（業(yè)主委員會(huì)成立之前，經(jīng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可）；

　　營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定；

　　承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語(yǔ)言文字方面須接受統(tǒng)一管理；

　　為整個(gè)商鋪促銷承擔(dān)的義務(wù)；

　　承租人對(duì)停車場(chǎng)的使用，確定有償還是無(wú)償，有無(wú)限制；

　　投保范圍事宜；

　　是否統(tǒng)一的收銀等

　　1.1.2

　　“統(tǒng)一的營(yíng)銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益。

　　由于目前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，打折降價(jià)的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行，以吸引購(gòu)物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個(gè)月的營(yíng)銷計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過(guò)、小節(jié)小過(guò)、無(wú)節(jié)造節(jié)過(guò)”。

　　組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)�。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。

　　1.1.3

　　“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作。

　　商鋪?lái)氃O(shè)立由開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見(jiàn)的方式有：

　　指導(dǎo)項(xiàng)目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排；

　　協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作；

　　服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理；

　　監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。

　　1.1.4

　　“統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。

　　商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。商鋪的各項(xiàng)設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計(jì)劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。

　　2.0商鋪物業(yè)的管理特點(diǎn)

　　2.1

　　顧客流量大

　　商鋪進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點(diǎn)松懈。同時(shí)商場(chǎng)在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，疏散相對(duì)較慢。安全管理應(yīng)特別慎重

　　2.2

　　服務(wù)要求高

　　要物業(yè)管理服務(wù)面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負(fù)責(zé)，一切為他們著想。促進(jìn)商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時(shí)為使用人和顧客營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營(yíng)和購(gòu)物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則

　　2.3

　　管理點(diǎn)分散

　　出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動(dòng)扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對(duì)較多，管理點(diǎn)分散，管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點(diǎn)。

　　2.4

　　營(yíng)業(yè)時(shí)間性強(qiáng)

　　顧客到商鋪購(gòu)物的時(shí)間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時(shí)和白天顧客相對(duì)少一些。統(tǒng)一店鋪的開(kāi)張及關(guān)門時(shí)間有利于商鋪的整體形象塑造。開(kāi)張、關(guān)門時(shí)間不統(tǒng)一會(huì)造成整體商鋪經(jīng)營(yíng)的凌亂感，無(wú)序經(jīng)營(yíng)的印象，對(duì)顧客產(chǎn)生不良的心理影響。

　　2.5

　　車輛管理難度大

　　來(lái)商鋪的顧客，有開(kāi)車的，也有騎車的，大量的機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車對(duì)商鋪周邊的交通管理和停車場(chǎng)管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場(chǎng)物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。

　　3.0物業(yè)管理人員配備

　　3.1.1商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡(jiǎn)高效、使業(yè)戶感覺(jué)沒(méi)有虛職，沒(méi)有閑人，業(yè)戶交納的管理費(fèi)都用在刀刃上。

　　3.1.1.1業(yè)戶服務(wù)部

　　設(shè)主管一人，可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設(shè)業(yè)戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書檔案、計(jì)劃財(cái)務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時(shí)間和工作量，通常每班保持兩人便可。

　　3.1.1.2維保服務(wù)部

　　設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運(yùn)行，使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。

　　3.1.1.3保安服務(wù)部

　　設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點(diǎn)、工作量和作業(yè)班次進(jìn)行配備。

　　3.1.1.4保潔綠化部

　　設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護(hù)工作。該部門的主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進(jìn)行安排。

　　3.1.1.5經(jīng)營(yíng)服務(wù)部

　　設(shè)主管或兼職主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等經(jīng)營(yíng)服務(wù)工作。該部門的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，促進(jìn)商鋪經(jīng)營(yíng)銷售和物業(yè)管理工作。

　　4.0商鋪的物業(yè)服務(wù)管理

　　商鋪物業(yè)管理包含以下幾個(gè)方面，我們現(xiàn)對(duì)此進(jìn)行分項(xiàng)描述：

　　4.1商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

　　4.2商鋪裝修服務(wù)管理

　　4.3商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理

　　4.4商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理

　　4.5商鋪保安服務(wù)管理

　　4.6商鋪保潔服務(wù)管理

　　4.7商鋪綠化服務(wù)管理

　　4.8

　　商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理

　　4.9

　　商鋪廣告管理

　　4.10商鋪保險(xiǎn)管理

　　4.1商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

　　業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。

　　4.1.1接待與聯(lián)系

　　接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進(jìn)行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的'業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽(tīng)建議和意見(jiàn)，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費(fèi)與內(nèi)外聯(lián)系等。

　　4.1.2糾紛、投訴接待

　　顧客在商鋪購(gòu)物因環(huán)境服務(wù)因素而來(lái)投訴。對(duì)物業(yè)管理方來(lái)說(shuō)，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績(jī)考核依據(jù)之一;

　　4.1.3報(bào)修接待

　　商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問(wèn)題，對(duì)業(yè)戶營(yíng)業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報(bào)修，應(yīng)迅速做記錄，填寫《維修任務(wù)單》，即時(shí)派維修工到現(xiàn)場(chǎng)搶修；

　　4.1.4走訪回訪

　　接待員的走訪內(nèi)容包括三方面：

　　一是聽(tīng)取業(yè)戶和商鋪方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)、建議；

　　二是對(duì)報(bào)修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪；

　　三是對(duì)業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進(jìn)，曉之以理，動(dòng)之以情，用實(shí)際行動(dòng)去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標(biāo)是一致的。

　　4.1.5內(nèi)外聯(lián)系

　　商鋪內(nèi)部聯(lián)系：

　　商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費(fèi)、水電能耗費(fèi)、鋪位的報(bào)修搶修費(fèi)等；向商鋪方收取物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)。商鋪服務(wù)管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。

　　商鋪的外部聯(lián)系

　　商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會(huì)使商鋪的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)很被動(dòng)。處理得好，往往事半功倍。

　　4.2商鋪裝修服務(wù)管理

　　4.2.1裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨(dú)列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請(qǐng)、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理等。

　　4.2.2商鋪樓宇的租賃往往以整個(gè)層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營(yíng)要求，提出裝修申請(qǐng)；也有的業(yè)主把一個(gè)層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對(duì)鋪面只能通過(guò)申請(qǐng)批準(zhǔn)后作一些小的變動(dòng)裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面：

　　建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度；

　　專人負(fù)責(zé)對(duì)工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督；

　　選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修；

　　對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　4.2.3商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點(diǎn)

　　二次裝修過(guò)程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》；

　　業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的，應(yīng)嚴(yán)格遵守《商鋪動(dòng)火申請(qǐng)制度》的各項(xiàng)規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負(fù)荷用電；

　　裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計(jì)圖、裝修協(xié)議，對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計(jì)圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理；

　　為了保證業(yè)戶在裝修過(guò)程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來(lái)確定，通常分以下幾種情況：

　　凡涉及電力設(shè)備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開(kāi)關(guān)箱等）進(jìn)行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進(jìn)行增建或改造的；為該層的電梯、自動(dòng)扶梯進(jìn)行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進(jìn)行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實(shí)施工方。業(yè)戶則按工程費(fèi)用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費(fèi)。

　　凡涉及鋪面、商號(hào)招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。

　　業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計(jì)方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號(hào)招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡(jiǎn)圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；照明設(shè)備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)；裝修工期、開(kāi)工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險(xiǎn)等。等等

　　4.2.4裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理

　　在施工過(guò)程中，物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面：

　　對(duì)施工人員的管理，以及對(duì)工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對(duì)裝潢現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進(jìn)行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊(duì)的人員情況復(fù)雜，大多是臨時(shí)工，施工方對(duì)他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個(gè)樓宇的建筑不同，他通常局限于一個(gè)單元或一個(gè)樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營(yíng)業(yè)，如對(duì)施工人員無(wú)有效管理，勢(shì)必會(huì)影響其他業(yè)戶的營(yíng)業(yè)活動(dòng)。對(duì)于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時(shí)聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時(shí)損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費(fèi)用則由業(yè)戶支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細(xì)記錄，作為竣工驗(yàn)收時(shí)的證據(jù)或參考。

　　等等

　　4.3商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理

　　商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運(yùn)行。一些設(shè)備如電梯，自動(dòng)扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運(yùn)行主要靠平時(shí)養(yǎng)護(hù)。

　　商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對(duì)保證，因?yàn)橐坏┩ｋ�，漆黑的營(yíng)業(yè)廳將給顧客、商品和營(yíng)業(yè)款帶來(lái)不安全的因素，對(duì)商鋪聲譽(yù)帶來(lái)不利影響。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測(cè)電氣運(yùn)行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯的運(yùn)行狀況，一有異常情況及時(shí)安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯正常運(yùn)行。

　　商鋪設(shè)備設(shè)施維保管理的具體實(shí)施過(guò)程與辦公項(xiàng)目類似，在此省略。

　　4.4商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理

　　4.4.1商鋪修繕的計(jì)劃、資金管理。

　　為了確保商鋪建筑物的完好，應(yīng)制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計(jì)劃，安排年度修繕投資，經(jīng)管理處審核后報(bào)商鋪業(yè)委會(huì)方審批（大中修要落實(shí)資金），檢查修繕結(jié)果。

　　4.4.2工程性質(zhì)的確定。

　　依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

　　大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或有局部倒塌的危險(xiǎn)；部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場(chǎng)地和安全的要求，通常是經(jīng)營(yíng)業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此，工期安排和開(kāi)工前的籌備工作非常重要；

　　中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸�，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部，商鋪發(fā)生突法事件，保安、管理人員應(yīng)按《應(yīng)急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴(kuò)大，注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)向上級(jí)報(bào)告或呼叫救護(hù)車。應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)，在發(fā)生惡性的事件緊急疏散圍觀顧客時(shí)等等

　　4.5.4監(jiān)控中心管理

　　監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)商鋪進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對(duì)出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進(jìn)行日夜監(jiān)視。

　　如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡性的事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應(yīng)及時(shí)錄象，寸作查證。

　　另外地下車庫(kù)或露天停車場(chǎng)亦須安置監(jiān)控?cái)z像探頭，防止車輛被竊，萬(wàn)一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有利破案等等

　　這項(xiàng)工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認(rèn)真、敬業(yè)。

　　4.5.5消防管理

　　商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大，樓梯、通道（尤其是放火樓梯、通道）相對(duì)面積較小，這給火災(zāi)時(shí)的人員疏散帶來(lái)很大困難；

　　商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無(wú)防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災(zāi)，高樓內(nèi)的豎井多，煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達(dá)到每秒8米，瞬間整個(gè)商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。鑒于防止火災(zāi)的重要性，商鋪都安裝有先進(jìn)的火災(zāi)探測(cè)裝置（煙感探測(cè)器和溫感探測(cè)器）和自動(dòng)滅火裝置（噴淋裝置）。這些裝置直接與火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情，煙霧和溫度各達(dá)到一定的限度，這兩種裝置便自動(dòng)通過(guò)導(dǎo)線將報(bào)警信號(hào)傳輸至報(bào)警器，進(jìn)行有效監(jiān)控與預(yù)防。

　　制定切合本商鋪實(shí)際的消防管理制度（包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案）；商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負(fù)責(zé)，責(zé)任明確，防患未然”，切實(shí)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針。

　　發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報(bào)警號(hào)時(shí)，立即用對(duì)講機(jī)通知就近的保安人員赴現(xiàn)場(chǎng)核查與處置；如確為火警，按應(yīng)急方案實(shí)施，報(bào)告保安部主管組織撲救，重點(diǎn)是商鋪內(nèi)人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調(diào)查分析報(bào)告并備案。

　　發(fā)現(xiàn)故障警報(bào)，應(yīng)迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細(xì)記錄。

　　定期對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、放火門進(jìn)行檢查，確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清晰。對(duì)一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認(rèn)真檢查，防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過(guò)大、線路老化、過(guò)載、摩擦等危險(xiǎn)現(xiàn)象。

　　在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開(kāi)展消防培訓(xùn)及消防演習(xí)，使人人都會(huì)使用消防器具，掌握火災(zāi)逃生知識(shí)，不斷提高大家的防火意識(shí)和消防業(yè)務(wù)水平。等等

　　4.6商鋪保潔服務(wù)管理

　　商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。

　　外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍的綠地、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等；

　　內(nèi)部環(huán)境包括過(guò)道、扶梯、自動(dòng)扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會(huì)議室等一切公用場(chǎng)所，以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。

　　搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍，為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，為顧客提供一個(gè)輕松愉快的購(gòu)物環(huán)境。

　　4.6.1商鋪保潔管理方法

　　要做好商鋪的保潔服務(wù)管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)、要求再定出保潔的頻率（次數(shù)），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》，內(nèi)容有檢查的部位、項(xiàng)目、清潔的標(biāo)準(zhǔn)、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問(wèn)題是怎么做等，制訂《商業(yè)街保潔服務(wù)作業(yè)規(guī)程》，這個(gè)“規(guī)程”指導(dǎo)保潔工對(duì)商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的培訓(xùn)教材，其要點(diǎn)有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛(wèi)生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。

　　4.6.2商鋪保潔管理的重點(diǎn)

　　商鋪的清潔管理重點(diǎn)之一是地坪清潔。隨著人流的進(jìn)出，給商鋪地坪帶來(lái)的灰塵、紙肖；定時(shí)的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購(gòu)物環(huán)境；

　　商鋪的玻璃無(wú)框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺(jué)上的不舒服，應(yīng)定時(shí)清潔以消除不潔現(xiàn)象；

　　商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無(wú)異味，也是清潔工作的重點(diǎn)；

　　商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風(fēng)吹雨淋會(huì)使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。

　　商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時(shí)清理；

　　雨大進(jìn)門處及其他公用過(guò)道應(yīng)設(shè)置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳，同時(shí)注意清潔衛(wèi)生。

　　對(duì)商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放置鼠藥時(shí)，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作；

　　在商鋪的營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)，保潔工不能使用長(zhǎng)柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故；

　　在雨雪天，商鋪進(jìn)門處應(yīng)勤保潔并放置地毯或防滑提示牌；

　　提醒業(yè)戶在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)把鋪面內(nèi)產(chǎn)生的垃圾袋裝送至指定的位置；

　　對(duì)一切能利用的再生垃圾（包裝紙、箱）要回收處理。等等。

　　4.7商鋪綠化服務(wù)管理

　　綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營(yíng)造舒適、美觀、清新、幽雅的購(gòu)物環(huán)境的基礎(chǔ)。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員，依據(jù)季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長(zhǎng)習(xí)性及要求，制定詳細(xì)的管理細(xì)則，指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)人員實(shí)行。

　　4.7.1商鋪綠地管理

　　商鋪外圍的綠地，在基建時(shí)就已定型，商鋪得整體綠化風(fēng)格和局部獨(dú)立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。

　　為保證草坪生長(zhǎng)良好，勸阻顧客、游客進(jìn)入草坪；

　　保持綠地環(huán)境整潔；及時(shí)清除死株、病株，缺株要補(bǔ)檀：定期對(duì)花木修剪整形；

　　發(fā)現(xiàn)病蟲害要進(jìn)行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標(biāo)識(shí)；

　　草坪要經(jīng)常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒；

　　臺(tái)風(fēng)前對(duì)花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作，風(fēng)后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。等等

　　4.7.2商鋪室內(nèi)綠化管理

　　花卉擺放前要有設(shè)計(jì)圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設(shè)計(jì)風(fēng)格相協(xié)調(diào)；

　　花卉上掛?名稱牌”，簡(jiǎn)介花卉學(xué)名、俗稱、習(xí)性，宣傳養(yǎng)花的常識(shí)，爭(zhēng)取業(yè)戶和顧客的配合，共同創(chuàng)造幽雅清新的購(gòu)物環(huán)境，同時(shí)又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍；

　　花卉搬運(yùn)時(shí)，注意保護(hù)花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場(chǎng)地整潔；

　　商鋪人流量較大，因此商鋪內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查，及時(shí)修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點(diǎn)擺放位置的光照度不一，花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位置；等等

　　4.7.3檢查督導(dǎo)

　　部門主管對(duì)保沽、綠化，服務(wù)各組工作時(shí)時(shí)進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題記錄在案，并追究各組長(zhǎng)責(zé)任：管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對(duì)各組工作進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即督促主管部門整改，每月累積數(shù)次，對(duì)主管進(jìn)行處罰。

　　4.8商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理

　　商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中，往往會(huì)把商鋪經(jīng)營(yíng)管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同時(shí)委托給物業(yè)管理公司，以配合其商鋪的經(jīng)營(yíng)管理．作為物業(yè)管理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營(yíng)管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務(wù)緊密地聯(lián)系起來(lái)。

　　4.8.1租賃管理

　　出租方式的管理

　　主要是在租金商定時(shí)要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營(yíng)的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空置率；承租戶的經(jīng)營(yíng)特色；商鋪所處的位置。另外經(jīng)營(yíng)商品給管理帶來(lái)的易難也應(yīng)作為一個(gè)因素。租金計(jì)算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個(gè)固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場(chǎng)情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。

　　一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。

　　4.8.1.1競(jìng)標(biāo)租賃的注意事項(xiàng)：

　　嚴(yán)格審定投標(biāo)者的資格，主要是審核其個(gè)人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，資信狀況及經(jīng)營(yíng)品種是否符合行業(yè)規(guī)定等；

　　投標(biāo)的程序須規(guī)范、嚴(yán)密、全面，尤其是租金的計(jì)算方式及規(guī)定，預(yù)付競(jìng)標(biāo)租金的保證方式，有關(guān)撤回投標(biāo)的規(guī)定，以及中標(biāo)后延時(shí)簽約的賠償，應(yīng)作更為周全和深人的考慮。

　　4.8.1.2協(xié)議租金出租的注意事項(xiàng)：

　　在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，資金狀況，以及目前所經(jīng)營(yíng)店鋪的數(shù)目，業(yè)績(jī)情況及所經(jīng)營(yíng)品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等；

　　承租人的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，經(jīng)營(yíng)范圍，所經(jīng)營(yíng)的商品檔次和質(zhì)量．是否有能力進(jìn)行一定投入的商業(yè)推廣活動(dòng)，從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā)展等。

　　4.8.1.3租金條款

　　租金制定的參考因素：

　　要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目，流動(dòng)人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣，交通是否便捷等情況：

　　要參考商品經(jīng)營(yíng)的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營(yíng)特色、承租人要承租的層次、位置等情況等：

　　要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營(yíng)業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營(yíng)狀況等。

　　租金的組成要素：

　　租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險(xiǎn)，貸款資金利息、投資回報(bào)率等。

　　水電能耗費(fèi)、商鋪管理酬金、商鋪利潤(rùn)，物業(yè)管理費(fèi)等。

　　大中修整改更新基金等累加應(yīng)分?jǐn)偟矫科椒矫�。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）�?/p>

　　4.8.2廣告策劃

　　樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計(jì)要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置；

　　廣告策劃是商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理的一項(xiàng)重要任務(wù)，就是要設(shè)法把顧客吸引進(jìn)來(lái)，把承租人留住。因此要策劃和組織各項(xiàng)商業(yè)推廣宣傳活動(dòng)，如綜合表演、納涼晚會(huì)、模特表演，攝影展，商品使用演示等．

　　節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進(jìn)行節(jié)日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又?jǐn)U大了商鋪的知名度，吸引大批消費(fèi)者來(lái)購(gòu)物助興。

　　協(xié)調(diào)好社會(huì)關(guān)系，與政府及其他組織機(jī)構(gòu)保持聯(lián)絡(luò)，參與社會(huì)公益活動(dòng)如捐助失學(xué)兒童等，會(huì)給業(yè)戶帶來(lái)潛在的商業(yè)機(jī)會(huì)。

　　4.8.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

　　物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加服務(wù)項(xiàng)目，擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域．如：開(kāi)辦商鋪兒童樂(lè)園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購(gòu)物：

　　開(kāi)辦商務(wù)中心，為業(yè)戶提供傳真、復(fù)印、打字、電報(bào)、長(zhǎng)途電話、電子郵件等服務(wù)：

　　開(kāi)辦茶座．為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場(chǎng)地：舉辦舞會(huì)、卡拉O、節(jié)日慶祝，年終聯(lián)歡等文娛活動(dòng)，活躍業(yè)戶的文化生活：

　　辦好商鋪內(nèi)部食堂．為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價(jià)廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報(bào)刊、代辦保險(xiǎn)、兌換零幣等服務(wù)：

　　開(kāi)辦投幣洗衣店、快速?zèng)_印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等：

　　為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務(wù)，使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。等等

　　4.9商鋪廣告管理

　　業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟(jì)利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報(bào)刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳策劃的同時(shí)，必須加強(qiáng)商鋪的廣告宣傳管理。

　　商鋪的整體布局設(shè)計(jì)是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào)，這就要求承租業(yè)戶的廣告設(shè)計(jì)必須經(jīng)過(guò)物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會(huì)破壞商鋪的整體設(shè)計(jì)格調(diào)。

　　4.10商鋪保險(xiǎn)管理

　　商鋪的物業(yè)管理中保險(xiǎn)管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災(zāi)），對(duì)業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進(jìn)門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施：

　　工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)（火險(xiǎn)）；物業(yè)管理方可以向保險(xiǎn)公司投保公眾責(zé)任險(xiǎn)等險(xiǎn)種，在考慮保險(xiǎn)額度時(shí)，可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。

　　還有一種是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應(yīng)主動(dòng)出面向商鋪方（大業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見(jiàn)。

物業(yè)管理方案2

　　我項(xiàng)目學(xué)習(xí)了總公司關(guān)于《項(xiàng)目服務(wù)管理》的文件后，根據(jù)考核表的各項(xiàng)內(nèi)容在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成自查，發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目工作中存在不足之處：

　　一、保安服務(wù)方面：管理較松散，保安員服務(wù)素質(zhì)較低；

　　二、車輛管理方面：車輛亂停亂放時(shí)有出現(xiàn)；

　　三、環(huán)境衛(wèi)生清潔方面不到位；

　　四、其他方面。

　　針對(duì)以上不足之處，提出整改措施如下；

　　一、保安服務(wù)方面：

　　1、圍繞提高保安的責(zé)任心問(wèn)題加強(qiáng)培訓(xùn)教育，結(jié)合工作考評(píng)，考評(píng)不合格進(jìn)行嚴(yán)肅處理；

　　2、對(duì)個(gè)別年齡偏大的逐步進(jìn)行調(diào)整；

　　3、加強(qiáng)對(duì)夜間重點(diǎn)部位的巡查，如車庫(kù)、樓道、辦公層及小區(qū)四周；

　　4、在提高責(zé)任心的同時(shí)加強(qiáng)對(duì)保安的監(jiān)督，對(duì)晚間保安的值勤情況每周進(jìn)行查崗，對(duì)責(zé)任心不強(qiáng)者及時(shí)進(jìn)行處罰或辭退。

　　二、車輛管理方面：

　　1、做好車庫(kù)方向指示、導(dǎo)示牌；

　　2、做好停車管理的告示宣傳；

　　3、增加人員對(duì)車庫(kù)的管理。

　　三、加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生清潔方面：

　　1、加強(qiáng)對(duì)保潔人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，嚴(yán)格環(huán)境衛(wèi)生日檢工作及時(shí)發(fā)現(xiàn)死

　　角和清理死角，對(duì)不負(fù)責(zé)任的保潔員予以處罰；

　　2、裝修垃圾做到及時(shí)清理，提高對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)的巡查力度。對(duì)垃圾亂堆放的'行為及時(shí)進(jìn)行教育與整改；

　　3、對(duì)地下車庫(kù)進(jìn)行全面清掃，安排專人對(duì)車庫(kù)進(jìn)行保潔，實(shí)施車輛和保潔的規(guī)范管理；

　　4、小區(qū)樓道地面太臟問(wèn)題，將組織多次清理。

　　四、其他方面：

　　1、監(jiān)控布點(diǎn)問(wèn)題：對(duì)于增加監(jiān)控布點(diǎn)問(wèn)題，將會(huì)同開(kāi)發(fā)單位和施工單位，對(duì)小區(qū)監(jiān)控布點(diǎn)進(jìn)行定位，施工；

　　2、樓道照明問(wèn)題：對(duì)于匯源大廈電路老化、短路等情況。

　�、僦匦虏季�

　�、诟脑炫f電路

　　③更換聲光控

　　3、已完成的工作：車庫(kù)內(nèi)溝蓋板的更換。匯源大廈電梯因在辦理電梯更換的手續(xù)，采用臨時(shí)性處理辦法，地上用地毯裝飾，吊頂缺失的頂板用亞克力板重新安裝。電梯墻面的小廣告進(jìn)行了清理。車庫(kù)內(nèi)增加了指示牌，進(jìn)車道進(jìn)行改造，避免小車進(jìn)出時(shí)刮擦底盤的現(xiàn)象。在今后的工作中，我們將強(qiáng)化敬業(yè)精神，增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)，提高完成工作的標(biāo)準(zhǔn)。不足之處請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)指正。

物業(yè)管理方案3

　　學(xué)校文化是由物質(zhì)文化、行為文化、制度文化和精神文化組成的有機(jī)整體,是學(xué)校教育的重要組成部分,集中反映了一所學(xué)校的價(jià)值取向,外顯為校風(fēng)校貌,是具有強(qiáng)大引導(dǎo)功能的教育資源。學(xué)校文化是一所學(xué)校的靈魂,既是無(wú)形的理想信念、環(huán)境氛圍,又是有形的制度規(guī)范、行為模式。[1]在中職學(xué)校的管理中,文化建設(shè)和管理占有重要的地位。

　　一、中職學(xué)校文化建設(shè)管理的意義

　　學(xué)校文化建設(shè)是催生教師成長(zhǎng)和學(xué)生成長(zhǎng)的深厚土壤,它以具有學(xué)校特色的物質(zhì)形式、精神形式、制度形式為外部表現(xiàn),影響和制約著學(xué)校群體成員的活動(dòng)方式、精神面貌與文化素養(yǎng)。先進(jìn)的學(xué)校文化對(duì)全面提高學(xué)生素質(zhì)、構(gòu)建學(xué)生健康人格、促進(jìn)師生與學(xué)校的和諧發(fā)展有著十分重要的作用。

　　1.有利于學(xué)生的發(fā)展。

　　校園文化可以通過(guò)自身的各種文化因素集中一致的作用,引導(dǎo)學(xué)生主動(dòng)接受一定的價(jià)值觀和行為準(zhǔn)則,使他們向著社會(huì)所期望的方向發(fā)展;可以通過(guò)有目的、有組織的校園文化活動(dòng),發(fā)揮學(xué)生創(chuàng)造力,培養(yǎng)學(xué)生崇高的理想和追求真理的勇氣。良好的校園文化可陶冶學(xué)生的情操,凈化他們的心靈,使之養(yǎng)成高尚的道德品質(zhì)和行為習(xí)慣。教師高尚的品德、淵博的知識(shí),奮發(fā)向上的班集體,豐富多彩的文娛活動(dòng)都必然影響著學(xué)生的知、情、意、行,為培養(yǎng)德、智、體、美、勞等全面發(fā)展的學(xué)生發(fā)揮巨大的教育作用。此外,良好的校園文化有利于激發(fā)學(xué)生的美感,進(jìn)而培養(yǎng)其正確的審美觀和高尚的審美情趣,豐富他們的審美想象,提高他們感受美、鑒賞美和創(chuàng)造美的能力。校園中的自然美、教室里的裝飾美、教學(xué)中的創(chuàng)造美,以及師生的`儀表美、情感美、語(yǔ)言美等都對(duì)學(xué)生正確審美觀的形成產(chǎn)生重要影響。[2]

　　2.有利于教師的發(fā)展。

　　教師在學(xué)校文化中占有主導(dǎo)地位,發(fā)揮著重要的主導(dǎo)作用。建設(shè)健康向上的學(xué)校文化可以豐富教職工特別是教師的業(yè)務(wù)知識(shí),提高他們的實(shí)踐能力,增強(qiáng)他們“教書育人”的職業(yè)道德信念,從而提高教育質(zhì)量和效果。教師組織和參與學(xué)校文化建設(shè)的過(guò)程,也是他們自身業(yè)務(wù)素質(zhì)和實(shí)踐能力不斷提高和加強(qiáng)的過(guò)程。一名教師,只有處于教育與被教育系統(tǒng)的時(shí)空環(huán)境中時(shí),才能不斷提高自身的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力,成為一位名副其實(shí)的教師,而不管這種教育和受教育的形式、狀態(tài)如何。同時(shí),一名教師并不因?yàn)樗�離開(kāi)了教室、講臺(tái)和實(shí)驗(yàn)室而失去對(duì)學(xué)生的教育和影響,在這些地方以外的更為廣闊的空間和時(shí)間條件下,教師都可以通過(guò)自身高尚的人格、淵博的知識(shí)、干練的才能、得當(dāng)?shù)呐e止、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度等方面來(lái)引導(dǎo)和影響學(xué)生。如果這個(gè)時(shí)空環(huán)境是良好而且積極向上的,那么教師的“育人”作用可能發(fā)揮得更好。而這一切都有賴于良好的學(xué)校文化建設(shè)。[3]

　　3.有利于學(xué)校的發(fā)展。

　　對(duì)于一個(gè)成熟的企業(yè)來(lái)說(shuō),核心競(jìng)爭(zhēng)力主要表現(xiàn)為企業(yè)文化。同樣,對(duì)于學(xué)校來(lái)說(shuō),學(xué)校文化也是她的核心競(jìng)爭(zhēng)力。學(xué)校文化作為一種社會(huì)資本具有不可轉(zhuǎn)移性。它具有整合、積聚、倍增其他物質(zhì)資源、精神、知識(shí)及人力資源的作用,即具有重要的“資本”作用。國(guó)外三十多年來(lái)有關(guān)學(xué)校文化與學(xué)校效能、學(xué)校發(fā)展的理論研究與實(shí)踐也表明:學(xué)校文化有助于學(xué)校效能的提高,特別是對(duì)辦學(xué)條件差的學(xué)校,效果尤為明顯。[4]

　　二、中職學(xué)校文化建設(shè)管理的內(nèi)容

　　中職學(xué)校文化建設(shè)是指中職學(xué)校主體(由學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)管理人員、教師、學(xué)生和職工組成的有機(jī)整體)在對(duì)學(xué)校生存和發(fā)展的社會(huì)大環(huán)境和學(xué)校自身小環(huán)境的充分調(diào)查和研究基礎(chǔ)之上進(jìn)行的對(duì)原有學(xué)校文化的系統(tǒng)整理與總結(jié),以及針對(duì)當(dāng)前各方面的情況與未來(lái)學(xué)校和社會(huì)發(fā)展的要求而進(jìn)行的學(xué)校文化的發(fā)展和創(chuàng)造。具體來(lái)說(shuō),中職學(xué)校的文化建設(shè)需要從以下四個(gè)方面著手。

　　1.物質(zhì)文化。

　　學(xué)校物質(zhì)文化是構(gòu)成學(xué)校文化的有形部分,屬于學(xué)校文化的外顯層次。校園布局設(shè)計(jì)、綠化景觀、教學(xué)設(shè)施、娛樂(lè)場(chǎng)所、圖書館建設(shè)等看得見(jiàn)、摸得著的物化的文化形態(tài),是學(xué)校文化的“外殼”,它奠定了學(xué)校文化存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。同時(shí),它又是學(xué)校文化“內(nèi)核”的載體,體現(xiàn)著一定的價(jià)值目標(biāo)、審美意向等,是富有教育內(nèi)涵的人文環(huán)境。學(xué)校物質(zhì)文化是學(xué)校內(nèi)人的對(duì)象化活動(dòng)的結(jié)果,一方面,人是物質(zhì)文化的創(chuàng)造者、改造者,使自己所處的物質(zhì)環(huán)境打上種種思想觀念的烙印,另一方面,人又是物質(zhì)文化的受用者,讓自己在特定的物質(zhì)環(huán)境中得以陶冶和熏染。因此,從某種意義上說(shuō),學(xué)校物質(zhì)文化是學(xué)校成員智慧、力量、集體感的象征,并且具有“桃李不言,下自成蹊”的特性,可以使學(xué)生在不知不覺(jué)中,自然而然地受到熏陶、啟發(fā)和感染,從而實(shí)現(xiàn)學(xué)校文化的育人功能。

　　2.制度文化。

　　學(xué)校制度文化主要指學(xué)校有的規(guī)章制度、管理?xiàng)l例、學(xué)生手冊(cè)、領(lǐng)導(dǎo)體制、檢查評(píng)比標(biāo)準(zhǔn),以及各種社團(tuán)和文化組織機(jī)構(gòu)及其職能范圍等。它是一所學(xué)校正常教育、教學(xué)工作得以順利進(jìn)行的條件和保證。制度既然成為一種文化,那么,它愈符合人的需求和愿望,這種制度文化就愈先進(jìn)。

　　3.行為文化。

　　學(xué)校組織的運(yùn)作方式、發(fā)展戰(zhàn)略、工作行為,組織成員的工作方式、生活方式、話語(yǔ)方式、交際方式等,都屬于學(xué)校的行為文化。它包括學(xué)校的儀式文化,如開(kāi)學(xué)典禮、畢業(yè)典禮、拜師儀式、某建筑落成儀式、入團(tuán)入黨宣誓儀式、成人宣誓儀式、教師節(jié)慶祝大會(huì)、元旦聯(lián)歡晚會(huì)、校園文化藝術(shù)節(jié),等等;學(xué)校的形象文化,如教師的著裝、舉止、言談和儀表,學(xué)校的環(huán)境、海報(bào)、網(wǎng)站,等等;學(xué)校團(tuán)隊(duì)行為文化,如教育行為、管理行為、招生行為、考試行為、分配行為、合作行為,等等。

　　4.精神文化。

　　學(xué)校的品牌價(jià)值、辦學(xué)思想、教育理念、歷時(shí)性文化精神、共時(shí)性團(tuán)隊(duì)精神及組織成員的價(jià)值觀等都屬于精神文化。它是學(xué)校文化的核心,是學(xué)校本身在特定的時(shí)空范圍內(nèi)創(chuàng)設(shè)的,為其他同類學(xué)校不具備或不完全具備的獨(dú)特的優(yōu)良品質(zhì),彰顯著此學(xué)校獨(dú)有的個(gè)性。很多學(xué)校不僅有較高的辦學(xué)質(zhì)量,還有高素質(zhì)的教師隊(duì)伍,高質(zhì)量的人才輸出,辦學(xué)成績(jī)卓著而被社會(huì)普遍認(rèn)可,因此就形成了一種品牌。這種品牌就是一種精神文化,就是教師傳承和捍衛(wèi)的文化理念。

　　三、中職學(xué)校文化建設(shè)管理模式

　　中等職業(yè)學(xué)校與普通高中學(xué)校文化建設(shè)有著本質(zhì)的區(qū)別,因?yàn)橹械嚷殬I(yè)學(xué)校的辦學(xué)宗旨是“以服務(wù)為宗旨,以就業(yè)為導(dǎo)向”,而普通高中則始終圍繞向高等學(xué)校輸送合格人才開(kāi)展教育教學(xué)活動(dòng),所以,中等職業(yè)學(xué)校文化建設(shè)與普通高中學(xué)校文化建設(shè)無(wú)論在形式上,還是在內(nèi)容上都有著本質(zhì)的區(qū)別。而同一類型的中等職業(yè)學(xué)校又根據(jù)自己的實(shí)際,讓學(xué)校文化建設(shè)管理呈現(xiàn)出一種百花齊放的態(tài)勢(shì)。中職學(xué)校在文化建設(shè)管理上應(yīng)突出“特色、規(guī)范、模塊化”,體現(xiàn)視覺(jué)美感和文化內(nèi)涵,揭示學(xué)校文化底蘊(yùn),圍繞學(xué)校文化建設(shè)的物質(zhì)形式、精神形式、制度形式開(kāi)展科學(xué)的、系列的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和實(shí)施,從而創(chuàng)建一種科學(xué)、可行的中職文化建設(shè)管理模式。

　　1.以人為本,在學(xué)校文化建設(shè)中體現(xiàn)人文關(guān)懷。

　　學(xué)校文化建設(shè)的主體是教師和學(xué)生。為了體現(xiàn)中職學(xué)校的特色,在文化建設(shè)管理中應(yīng)該體現(xiàn)對(duì)學(xué)生和教師的關(guān)懷,為其提供自主發(fā)展、個(gè)性發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展和全面發(fā)展的空間。自主發(fā)展對(duì)教師來(lái)說(shuō),是在教書育人的過(guò)程中尊重學(xué)生的愛(ài)好與特長(zhǎng);對(duì)學(xué)生來(lái)說(shuō),是要根據(jù)自己的專業(yè)和理想來(lái)定位。個(gè)性發(fā)展是要克服工業(yè)化中標(biāo)準(zhǔn)化教育的異化,要在教學(xué)管理中為學(xué)生提供個(gè)人發(fā)展的空間�？沙掷m(xù)發(fā)展是保證發(fā)展具有持續(xù)的動(dòng)力,對(duì)學(xué)生來(lái)說(shuō),除了追求技能的提高、就業(yè)范圍的擴(kuò)大之外,還要將學(xué)習(xí)力的培養(yǎng)放到首位;對(duì)教師來(lái)說(shuō),就是要樹立終身學(xué)習(xí)的理念,因?yàn)閷W(xué)習(xí)力是唯一持久的競(jìng)爭(zhēng)力。全面發(fā)展就是學(xué)生在德、智、體、美、勞方面平衡發(fā)展,教師在教學(xué)、科研、社會(huì)服務(wù)中游刃有余。

　　2.以制度為保證,提高校園文化建設(shè)的實(shí)效。

　　學(xué)校所特有的規(guī)章制度,如作息制度、請(qǐng)假制度、宿舍公約、學(xué)生守則等,不僅有力地約束著學(xué)生的言行舉止,保證學(xué)校各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展,并且構(gòu)成了一所學(xué)校所特有的文化氛圍。因此,建立健全規(guī)章制度,以一定的校風(fēng)校紀(jì)做保障是很有必要的。[5]學(xué)校制度一經(jīng)形成,便具有一種公認(rèn)的群體力量,通過(guò)不斷內(nèi)化成為師生的心理尺度,而在個(gè)體社會(huì)化過(guò)程中發(fā)揮積極作用。因此,學(xué)校的規(guī)章制度也成了影響學(xué)生社會(huì)化的關(guān)鍵因素。為了提高校園文化建設(shè)的實(shí)效,要制定有針對(duì)性的實(shí)施細(xì)則和與組織管理?xiàng)l例配套的規(guī)章制度,使學(xué)生有章可循、有規(guī)可蹈,同時(shí)采取分階段、有側(cè)重、逐章逐步逐條升級(jí)的方法貫徹實(shí)施,對(duì)不同的對(duì)象,用不同的方法和重點(diǎn)加以訓(xùn)練,對(duì)其平時(shí)一舉一動(dòng)中的習(xí)慣行為,及時(shí)加以引導(dǎo)和約束,并加強(qiáng)規(guī)范,讓他們?cè)谧晕覍?shí)施過(guò)程中達(dá)到自我教育的目的,促進(jìn)學(xué)生在“服從―同化―內(nèi)化”的心理過(guò)程中將制度內(nèi)化成其內(nèi)心的特質(zhì)。

　　3.以就業(yè)為導(dǎo)向,實(shí)現(xiàn)與企業(yè)文化的對(duì)接。

　　目前的中職校園文化普遍存在一個(gè)突出問(wèn)題,就是封閉辦學(xué),脫離市場(chǎng)主體,忽視校園文化與企業(yè)文化的有機(jī)結(jié)合。既然中職學(xué)校的辦學(xué)宗旨是“以市場(chǎng)為導(dǎo)向,以就業(yè)為目的”,那么中職學(xué)校與企業(yè)的聯(lián)系也應(yīng)最密切。因此,中職學(xué)校必須廣泛了解企業(yè)文化,這樣才能在建設(shè)學(xué)校文化的過(guò)程中,實(shí)現(xiàn)校園文化與企業(yè)文化的對(duì)接。這樣的中職校園文化才是完整的、系統(tǒng)的、有特色的。所以,我們要以校園文化建設(shè)的一般規(guī)律為平臺(tái),以企業(yè)文化為藍(lán)本,重新構(gòu)建一種具有中職特色、立體結(jié)構(gòu)的校園文化。[6]這就要求中職學(xué)校在學(xué)校文化建設(shè)中有意識(shí)地對(duì)校園環(huán)境進(jìn)行布置和設(shè)計(jì),在物質(zhì)文化建設(shè)中處處突出“職”的特點(diǎn),在制度文化建設(shè)中適當(dāng)引進(jìn)吸收企業(yè)行為規(guī)范,在行為文化建設(shè)中突出企業(yè)工作精神,在精神文明建設(shè)中灌輸職業(yè)精神。

　　4.以檔案為載體,加速學(xué)校文化的積淀。

　　檔案是指過(guò)去和現(xiàn)在的國(guó)家機(jī)構(gòu)、社會(huì)組織以及個(gè)人從事政治、軍事、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)、技術(shù)、文化、宗教等活動(dòng)直接形成的對(duì)國(guó)家和社會(huì)有保存價(jià)值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史紀(jì)錄。檔案是人類文化的重要載體,這一特點(diǎn)決定了它在加速學(xué)校文化積淀中具有重要作用。在學(xué)校文化的建設(shè)管理中,學(xué)校檔案能真實(shí)地再現(xiàn)學(xué)校發(fā)展的歷史,在學(xué)校文化的建設(shè)中起到獨(dú)特的文化憑證作用。學(xué)校檔案史料具有真實(shí)性、權(quán)威性的特征,是學(xué)校文化教育的重要素材,通過(guò)學(xué)校檔案陳列、展覽,能夠發(fā)揮其陶冶師生情操、傳承學(xué)校文化的作用。此外,學(xué)校檔案還在保存學(xué)校的優(yōu)秀業(yè)績(jī)、提高學(xué)校的知名度、擴(kuò)大學(xué)校的社會(huì)影響、樹立良好的學(xué)校形象等方面具有重要作用。為此,中職學(xué)校的領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)檔案意識(shí),拓寬思路,把檔案工作的觸角伸向?qū)W校工作的各個(gè)方面;同時(shí),按照集中統(tǒng)一管理檔案的原則,把在學(xué)校文化建設(shè)活動(dòng)中形成的各種采集資料及時(shí)整理歸檔,檔案室(館)要做好學(xué)校檔案的基礎(chǔ)管理工作;最后,根據(jù)學(xué)校文化建設(shè)管理的進(jìn)程,做好學(xué)校檔案的陳列展覽、校史編纂等利用工作。

物業(yè)管理方案4

　　一、指導(dǎo)思想

　　以省物業(yè)管理?xiàng)l例?和?市建立禮貌滿意城市實(shí)施方法?為依據(jù)，在穩(wěn)固禮貌建立各項(xiàng)成果的根底上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民〞的原則，和“三先三后〞的工作思路，深入開(kāi)展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化效勞工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化效勞體系，有效提升居民對(duì)社區(qū)管理和效勞的滿意度。

　　二、效勞范圍

　　社區(qū)物業(yè)效勞要以社區(qū)公共局部的管理和效勞為重點(diǎn)，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標(biāo)，包括以下幾個(gè)方面：

　　〔一〕公共秩序管理。加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的流動(dòng)攤擔(dān)、店外經(jīng)營(yíng)、車輛停放的標(biāo)準(zhǔn)管理。

　　〔二〕公共環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)〔維護(hù)作業(yè)標(biāo)段以外〕公共場(chǎng)所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集效勞等工作。

　　〔三〕公共平安防范。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時(shí)，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。

　　〔四〕公用設(shè)施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設(shè)施的日常管理和維護(hù)。

　　〔五〕公共綠化維護(hù)。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補(bǔ)栽補(bǔ)種等綠化養(yǎng)護(hù)工作。

　　〔六〕其他。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)效勞工程。

　　三、根本原則

　　〔一〕居民自治的原則。物業(yè)效勞是社區(qū)效勞的重要組成局部，要參照?物業(yè)管理?xiàng)l例?，在居民自治與政府引導(dǎo)的根底上，充分聽(tīng)取居民意見(jiàn)，通過(guò)無(wú)償或低償效勞以及非贏利性經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)效勞各主體之間的關(guān)系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)效勞新機(jī)制，力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題。

　　〔二〕因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)效勞工作中的主導(dǎo)作用，根據(jù)各個(gè)社區(qū)的實(shí)際狀況，制定包括費(fèi)用收取和效勞工程在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)效勞章程，并按章程具體實(shí)施，不斷促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)效勞的協(xié)調(diào)開(kāi)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采用多種模式進(jìn)行分類分層次管理。

　　〔三〕便民利民的原則。要將推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化效勞作為為民辦事的一項(xiàng)德政工程、民心工程，通過(guò)推行社區(qū)物業(yè)化效勞，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護(hù)體系、社區(qū)治安保障體系、xx人員就業(yè)體系和居民生活效勞體系，在凈化市容的同時(shí)，努力擴(kuò)大社區(qū)就業(yè)，提高效勞水平，提升市民對(duì)社區(qū)環(huán)境的滿意度。

　　四、工作任務(wù)

　　按照禮貌建立的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)效勞推行方案。今年實(shí)施的xx個(gè)社區(qū)〔小區(qū)〕是：xx小區(qū)。

　　五、工作思路

　　在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化效勞工作中，確定“三先三后〞的工作思路。

　　〔一〕先整治后管理。按照“整治在先，管理長(zhǎng)效〞的原則，對(duì)先期實(shí)施物業(yè)化效勞的社區(qū)進(jìn)行“牛皮癬〞、綠化設(shè)施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項(xiàng)設(shè)施的專項(xiàng)整治，再通過(guò)物業(yè)化效勞的實(shí)施對(duì)其進(jìn)行長(zhǎng)效管理。

　　〔二〕先宣傳后實(shí)施。通過(guò)廣泛深入的宣傳發(fā)動(dòng)，加深居民對(duì)社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對(duì)社區(qū)實(shí)行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營(yíng)造良好的群眾氣氛。

　　〔三〕先效勞后收費(fèi)。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的`現(xiàn)狀，實(shí)行“先效勞后收費(fèi)〞低償效勞原那么，先帶給優(yōu)質(zhì)的效勞，讓社區(qū)居民切實(shí)感受到實(shí)施物業(yè)效勞所帶來(lái)的好處，再收取必須的效勞費(fèi)，保證物業(yè)效勞的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　六、組織領(lǐng)導(dǎo)

　　成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化效勞工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

　　組長(zhǎng)：

　　副組長(zhǎng)：

　　辦公室主任：

　　辦公室副主任：

　　成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財(cái)政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。

　　各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長(zhǎng)的社區(qū)物業(yè)化效勞的組織機(jī)構(gòu)。

　　七、職責(zé)分工

　　區(qū)政府辦：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會(huì)職能別離的歷史遺留問(wèn)題；

　　區(qū)綜治辦：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作；

　　區(qū)發(fā)改局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)確定社區(qū)物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　區(qū)財(cái)政局：負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)效勞的經(jīng)費(fèi)統(tǒng)籌工作；

　　區(qū)城管局：負(fù)責(zé)牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作；

　　區(qū)民政局：協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；

　　區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：負(fù)責(zé)行業(yè)指導(dǎo)工作；

　　區(qū)工商分局：負(fù)責(zé)對(duì)成立物業(yè)效勞公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持；

　　區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護(hù)上給予指導(dǎo)、支持和配合；

　　各街道辦事處：組織社區(qū)實(shí)施社區(qū)物業(yè)效勞工作。

　　八、方法步驟

　　〔一〕準(zhǔn)備階段。

　　1、xx月份對(duì)全區(qū)未實(shí)施物業(yè)效勞的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底，確定推行物業(yè)效勞的社區(qū)〔小區(qū)〕名單。

　　2、xx月上旬組織相關(guān)部門召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，專題研究開(kāi)放式居民社區(qū)推行物業(yè)化效勞工作。

　　3、xx月下旬組織召開(kāi)工作部署會(huì)。

　　〔二〕實(shí)施階段。

　　1、xx月份對(duì)今年確定的物業(yè)化效勞的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點(diǎn)撤除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設(shè)施，改善社區(qū)根本狀況，強(qiáng)化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小〞管理，辦好四件實(shí)事，重點(diǎn)解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問(wèn)題，為實(shí)施社區(qū)物業(yè)化效勞打下根底。

　　2、xx月上旬組織參觀，學(xué)習(xí)其他單位經(jīng)驗(yàn)做法。

　　3、xx月下旬全力推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化效勞工作。

　　〔三〕考核驗(yàn)收階段。

　　1、將開(kāi)放式居民社區(qū)推行物業(yè)效勞工作作為對(duì)街道全年績(jī)效考核的一項(xiàng)重要資料。

　　2、xx月份組織相關(guān)社區(qū)進(jìn)行交流講評(píng)。

　　3、xx月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收，將以社區(qū)〔小區(qū)〕實(shí)施物業(yè)效勞后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)效勞模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)社區(qū)居民上門問(wèn)卷調(diào)查，滿意度未到達(dá)xx%以上的社區(qū)一律要求“補(bǔ)課〞，不予驗(yàn)收，扣除政府獎(jiǎng)勵(lì)資金和相應(yīng)的績(jī)效考核分值。

　　九、工作要求

　　〔一〕高度重視，充分認(rèn)清推行社區(qū)物業(yè)化效勞的重要好處。

　　推行社區(qū)物業(yè)效勞，是穩(wěn)固禮貌建立成果、建設(shè)人民滿意城市的根底工程，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視，把它作為推進(jìn)社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個(gè)重要抓手。要召開(kāi)班子會(huì)，專題研究和部署此項(xiàng)工作。要統(tǒng)一思想，充分認(rèn)清開(kāi)展好社區(qū)物業(yè)化效勞是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑，是加強(qiáng)社會(huì)治安、增強(qiáng)群眾平安感的重要手段，也是加快推進(jìn)建設(shè)人民滿意城市的根本要求。

　　〔二〕充分準(zhǔn)備，為全面實(shí)施社區(qū)物業(yè)化效勞打下根底。

　　一是要有充分的思想準(zhǔn)備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化效勞，完成任務(wù)指標(biāo)，作為今年一項(xiàng)重要工作去抓，要明確職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，把此項(xiàng)工作抓緊抓實(shí)，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動(dòng)。要進(jìn)行廣泛宣傳，努力爭(zhēng)取居民的認(rèn)可和參與。要廣泛發(fā)動(dòng)轄區(qū)內(nèi)的民間組織、單位、團(tuán)體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)效勞工作，最終實(shí)現(xiàn)效勞和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實(shí)職責(zé)。各街道要制定切實(shí)可行的工作實(shí)施方案，細(xì)化工作職責(zé)，要把職責(zé)落實(shí)到具體事、具體人身上，要有具體要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

　　〔三〕全力支持，為順利實(shí)施社區(qū)物業(yè)化效勞帶給保障。

　　一是人員要落實(shí)。各街道和部門要明確專人抓此項(xiàng)工作，確定專責(zé)。二是經(jīng)費(fèi)要保證。每個(gè)實(shí)施物業(yè)效勞的社區(qū)〔小區(qū)〕明確經(jīng)費(fèi)xx萬(wàn)元，區(qū)和街道各安排xx萬(wàn)元。區(qū)和街道先期各拿xx萬(wàn)元，作為啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)，保證社區(qū)物業(yè)化效勞前期工作的正常、快速運(yùn)行，驗(yàn)收合格后，全部經(jīng)費(fèi)到位。要發(fā)動(dòng)廣闊社區(qū)居積極參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺(jué)繳納相應(yīng)費(fèi)用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費(fèi)來(lái)源。三是合力要構(gòu)成。要努力構(gòu)成齊抓共促的機(jī)制，牽涉到的各種專業(yè)問(wèn)題各部門要通力協(xié)作，給予足夠的支持。

物業(yè)管理方案5

　　一、 項(xiàng)目分析

　　根據(jù)所提示數(shù)字，管理面積約為14.5萬(wàn)平方米，其中，高層建筑約占總數(shù)的50％，其余為小高層建筑或別墅區(qū)。小區(qū)包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監(jiān)控系統(tǒng)等大型公共設(shè)備，其設(shè)備數(shù)量不詳。住宅約10萬(wàn)平米,綠化面積約1.7萬(wàn)平米,地下車庫(kù)約2.9萬(wàn)平米,其中涵蓋25部電梯、217個(gè)車庫(kù)、264個(gè)車位等。

　　二、主要管理方案內(nèi)容

　　根據(jù)上述數(shù)字顯示，做出對(duì)該項(xiàng)目的物業(yè)管理方案如下：

　　1、管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置

　　根據(jù)管理服務(wù)的總體設(shè)想及小區(qū)的特點(diǎn)，本著“以人為本、服務(wù)至上、精干高效、以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，管理實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。該項(xiàng)目設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理1人和客戶服務(wù)部（以下簡(jiǎn)稱客服部）、維修部、安防部、環(huán)境部等四個(gè)職能部門，共需配置約39人。每個(gè)部室分別設(shè)立一個(gè)主管，協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理完成小區(qū)日常的各專項(xiàng)服務(wù)工作。并制定個(gè)部門主管及員工的崗位責(zé)任書（附后），在公司檢查時(shí)，可依照崗位責(zé)任書內(nèi)容進(jìn)行對(duì)員工的BI行為規(guī)范和工作質(zhì)量進(jìn)行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業(yè)公司辦公室根據(jù)本公司薪酬制度決定。

　　至于服務(wù)人員的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求，如客服部的維修處理及時(shí)率、回訪率，維修部的維修及時(shí)率、設(shè)備設(shè)施完好率，安防部對(duì)項(xiàng)目的巡查頻次以及環(huán)境部對(duì)園區(qū)的打掃頻次和標(biāo)準(zhǔn)，則依照公司所提供

　　的服務(wù)等級(jí)為準(zhǔn)。

　　1.1 客服部

　　根據(jù)管理面積和國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，客服部安排5名管理人員。其中包括：

　　客服主管一名，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目客服部的日常管理工作，檢查客服人員的日常行為規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量及工作完成情況，處理客戶的投訴和下屬員工的績(jī)效評(píng)定及培訓(xùn)，并參與小區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作。

　　接待員1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部服務(wù)電話的接聽(tīng)、記錄、維修任務(wù)傳達(dá)和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊(cè)的管理、更新工作。

　　收費(fèi)員（財(cái)務(wù)）1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)的收取，并控制有償服務(wù)費(fèi)的收繳和管理工作，對(duì)所收取款項(xiàng)應(yīng)在當(dāng)日做好相關(guān)記錄后，交總公司財(cái)務(wù)室保管。并負(fù)責(zé)相關(guān)票據(jù)和收費(fèi)臺(tái)賬的管理工作。（如有水電表查抄工作，可委托維修部門協(xié)助完成）

　　庫(kù)房管理員1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所需物資的采購(gòu)報(bào)表，出入庫(kù)管理和辦公設(shè)備的管理工作。

　　行政文員1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常文件的打印、申報(bào)以及對(duì)外相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作。

　　四名員工相輔相成，協(xié)作溝通，在完成本職工作的前提下，分別分配相應(yīng)的收費(fèi)任務(wù)，以便收費(fèi)工作更順利的開(kāi)展。各項(xiàng)工作做到日產(chǎn)日清、及時(shí)記錄、及時(shí)回訪，并生成電子文檔，以便日后查找。

　　1.2 維修部

　　根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況和按照國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，維修部共設(shè)維修人員6-8名（如有高壓配電室則設(shè)值班人員2名，24小時(shí)輪流值班，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目大型電力設(shè)施的維修保養(yǎng)工作），其中設(shè)：

　　主管1名，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工處理本部門日常報(bào)修、日常設(shè)備巡檢、維護(hù)保養(yǎng)和下屬員工的培訓(xùn)及績(jī)效評(píng)定工作。

　　其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護(hù)人員1名（如電梯維保由專業(yè)維修公司分包，則可省去該職務(wù)人員），分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴(kuò)大項(xiàng)目的服務(wù)范圍，分別對(duì)5名維修人員培訓(xùn)學(xué)習(xí)物業(yè)相關(guān)的其他技能，例如單元對(duì)講系統(tǒng)維修、土建維修、門窗維修等，使維修人員能夠全方位發(fā)展。員工薪酬以績(jī)效考核制制定，以激勵(lì)員工的工作積極性。每天設(shè)一名維修人員夜間值班，負(fù)責(zé)項(xiàng)目夜間報(bào)修工作的處理和小區(qū)照明系統(tǒng)的檢查與維修工作，做好值班記錄。

　　負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)大型設(shè)備設(shè)施的春秋季檢修工作，每年的4月和10月對(duì)小區(qū)內(nèi)的大型公共設(shè)施（如：配電箱、水泵房、給排水系統(tǒng)等）進(jìn)行常規(guī)性檢查，確保設(shè)備設(shè)施的完好運(yùn)行（春秋季設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃需根據(jù)實(shí)際另行擬定）。

　　負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)重大節(jié)日期間，社區(qū)文化活動(dòng)的協(xié)助實(shí)施工作。如節(jié)日期間的園區(qū)布置及維保工作等。

　　1.3 安防部

　　根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，安防部設(shè)安防人員13名，以8小時(shí)三班倒

　　的制度負(fù)責(zé)項(xiàng)目24小時(shí)安全防范工作。其中包擴(kuò)：

　　安防部主管1名，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工，處理本部門日常事務(wù)，并負(fù)責(zé)對(duì)下屬員工的BI行為規(guī)范和工作的檢查，下屬員工的培訓(xùn)及績(jī)效評(píng)定工作。

　　門崗3名，主要負(fù)責(zé)小區(qū)車輛及人員的出入管理和外來(lái)人員的檢查工作，對(duì)出入小區(qū)的車輛進(jìn)行檢查登記，如有物品出入時(shí)，應(yīng)在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。

　　巡邏崗6名，分別負(fù)責(zé)高層區(qū)、小高層區(qū)和地下車庫(kù)區(qū)的安全防范和車輛疏導(dǎo)工作。

　　電子監(jiān)控室3人，以8小時(shí)3班倒制度負(fù)責(zé)24小時(shí)電子監(jiān)控系統(tǒng)的'監(jiān)視，協(xié)助安防人員管理小區(qū)安防工作，力爭(zhēng)在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)安全隱患，以便及時(shí)排除。并負(fù)責(zé)項(xiàng)目部各部門員工的工作監(jiān)督。

　　1.4 環(huán)境部

　　根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，環(huán)境部設(shè)服務(wù)人員12名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所轄區(qū)域的保潔、綠化等工作，其中包括：

　　環(huán)境主管1名，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工處理本部門日常事務(wù)和下屬員工的工作檢查、培訓(xùn)及績(jī)效評(píng)定工作。

　　室內(nèi)保潔員5名，9棟高層安排3名，6棟多層安排2名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目樓宇內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。

　　室外保潔員3名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目樓宇外的環(huán)境衛(wèi)生打掃工作，包括

　　項(xiàng)目水系的衛(wèi)生維護(hù)工作。

　　綠化工3名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的花草樹木養(yǎng)護(hù)、修補(bǔ)、澆水、防寒等工作。

　　服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)則根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)等級(jí)而定。

　　三、其他管理方案

　　1、常見(jiàn)突發(fā)事件的處理

　　1.1 火災(zāi)突發(fā)事件處理

　　1.2 水浸突發(fā)事件處理

　　1.3 電梯困人突發(fā)事件處理

　　1.4 未知停電事件處理

　　1.5 暴力突發(fā)事件處理

　　1.6 盜竊以及其他犯罪活動(dòng)處理

　　以上各種突發(fā)事件均根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況制定詳細(xì)的突發(fā)事件處理流程，防范于未然，確保項(xiàng)目的公共安全。

　　2、社區(qū)文化的開(kāi)展

　　服務(wù)中心結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導(dǎo)向，開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，營(yíng)造小區(qū)特有的文化氛圍。主要為重大節(jié)日的園區(qū)裝飾及宣傳，有必要的情況下可開(kāi)展相應(yīng)的公益娛樂(lè)活動(dòng)，例如由業(yè)主參加的節(jié)日聯(lián)歡會(huì)、組織社區(qū)老年或兒童出行等，以增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主的友好關(guān)系，促進(jìn)物業(yè)公司的發(fā)展。

物業(yè)管理方案6

　　根據(jù)豪洋家園小區(qū)特點(diǎn)，結(jié)合集團(tuán)經(jīng)營(yíng)發(fā)展理念，現(xiàn)擬出物業(yè)管理方案。在方案實(shí)施的過(guò)程中，真誠(chéng)的希望業(yè)主能充分享受到物業(yè)管理所帶來(lái)的方便、溫馨和周到的服務(wù)。使豪洋家園小區(qū)物業(yè)持續(xù)升值，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽(yáng)光小區(qū)，提升生活品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)和諧多贏的生活目標(biāo)。

　　一、物業(yè)服務(wù)的'企業(yè)文化

　　員工隊(duì)伍：打造敬業(yè)、勤奮、嚴(yán)謹(jǐn)、嚴(yán)實(shí)的高素質(zhì)、專業(yè)化的服務(wù)管理隊(duì)伍。

　　工作作風(fēng)：積極、精細(xì)、熱情、周到、耐心、想到、做到、建議到。服務(wù)原則：服務(wù)第一、業(yè)主至上。

　　服務(wù)理念：用心用力用真情，做實(shí)做精做到位，在日常工作中實(shí)踐中不斷戰(zhàn)勝自我，超越自我，力求管理一流，服務(wù)一流，員工素質(zhì)一流，社會(huì)效益一流。

　　管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進(jìn)和提高;也許不會(huì)令您最滿意，我們一定做得最用心。

　　管理模式：運(yùn)用三個(gè)手段，建設(shè)三大品質(zhì)工程，實(shí)現(xiàn)三項(xiàng)要求。三個(gè)手段：專業(yè)化人才，規(guī)范化管理，精細(xì)化服務(wù)。

　　三個(gè)品質(zhì)：人才品質(zhì)，管理品質(zhì)，服務(wù)品質(zhì)。

　　三項(xiàng)要求：工作無(wú)差錯(cuò)，管理無(wú)死角，服務(wù)無(wú)挑剔。

　　發(fā)展目標(biāo)：文化引領(lǐng)，內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)，外塑品牌。

　　二、物業(yè)總體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　(一)建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢、投訴、質(zhì)疑等各類信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪記錄。

　　(二)設(shè)立業(yè)主信息建議箱，收集業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)，對(duì)合理意見(jiàn)及時(shí)整改。

　　(三)建立落實(shí)維修制度，零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%。

　　(四)物業(yè)檔案、業(yè)主檔案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。

　　(五)常規(guī)性服務(wù)

　　1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)：棟號(hào)、樓層、房號(hào)等標(biāo)志明顯;物業(yè)外觀完好整潔、外墻無(wú)脫落、無(wú)亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。

　　2、共用設(shè)備設(shè)施管理：保證設(shè)備與環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無(wú)事故隱患;公用配套設(shè)施完好、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦整潔;消防系統(tǒng)設(shè)備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用;積極組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育;消防疏散通道暢通;保證無(wú)火災(zāi)安全隱患。

　　3、秩序維護(hù)及車輛管理：安保人員文明執(zhí)勤，語(yǔ)言規(guī)范，能正確處理突發(fā)事件;出入車輛有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行;車輛出入管理嚴(yán)格，出入有登記;地下停車庫(kù)停放整齊，場(chǎng)地整潔。

　　4、環(huán)境衛(wèi)生管理：做到定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量;環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，垃圾日產(chǎn)日清，樓道、扶欄等保持潔凈，公用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物;做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高清潔衛(wèi)生意識(shí)。

　　5、綠化管理：綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹木修剪整齊美觀、無(wú)病蟲害、無(wú)折損;綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

　　三、物業(yè)資源，人員配置

　　1、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

　　(1)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：生活0.6元/㎡/月。

　　(2)水費(fèi)：2.00元/噸。

　　(3)電費(fèi)：0.6元/度

　　(4)地下車庫(kù)固定車位管理費(fèi)70元/月(一次性交一年優(yōu)惠%);按月租車位300元/月，按年租車位2400元/月;臨時(shí)停車10元/天，超出規(guī)定時(shí)間加收1元/小時(shí)。

　　(5)小區(qū)門前廣場(chǎng)及學(xué)校鐘粹門廣場(chǎng)禁止停車，違者按5元/小時(shí)處罰。

　　(6)小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁車輛通行，特殊事情經(jīng)允許后可駕車進(jìn)入小區(qū)，進(jìn)入小區(qū)后請(qǐng)停車入臨時(shí)車位，滯停時(shí)間不得超過(guò)兩小時(shí)，違者按10元/小時(shí)處罰。

　　豪洋學(xué)校園區(qū)后勤管理部

　　二〇xx年二月十一日

物業(yè)管理方案7

　　一、公共服務(wù)

　　1、接待佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切;對(duì)學(xué)校老師、學(xué)生一視同仁;接待時(shí)主動(dòng)、熱情、規(guī)范;迎送接待學(xué)校老師、學(xué)生時(shí)，用語(yǔ)準(zhǔn)確，稱呼恰當(dāng)，問(wèn)候親切，語(yǔ)氣誠(chéng)懇，耐心細(xì)致;使用文明用語(yǔ)，不使用服務(wù)忌語(yǔ)。對(duì)學(xué)校老師、學(xué)生的報(bào)修與求助耐心細(xì)致。

　　2、值守有完善的值班制度和交接班制度;工作有記錄。

　　3、服務(wù)時(shí)限急修(如：自來(lái)水設(shè)施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、電源線路和照明設(shè)備故障等項(xiàng)目，具體責(zé)任范圍、服務(wù)內(nèi)容等通過(guò)物業(yè)管理委托合同約定。服務(wù)2小時(shí)內(nèi)到位，8小時(shí)內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對(duì)學(xué)校老師、學(xué)生做出合理解釋，做出限時(shí)承諾;小修3日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說(shuō)明和限時(shí)承諾。

　　4、領(lǐng)導(dǎo)小組成立有校方參與的物業(yè)管理共管機(jī)制，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、班主任老師以及物業(yè)主要負(fù)責(zé)人組成的鄭集中學(xué)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)鄭集中學(xué)日常物業(yè)管理運(yùn)作，物業(yè)定期(每月或每季度)向物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)上階段的物業(yè)管理情況，增強(qiáng)溝通，促進(jìn)了解，有利于物業(yè)管理日常工作的開(kāi)展。

　　5、聯(lián)絡(luò)管理人員、保安24小時(shí)值班，編排管理人員、保安24小時(shí)值班表，我們所有管理人員、保安、水電木工的聯(lián)系方式交校方一份，以務(wù)緊急事件能夠聯(lián)系到，24小時(shí)值班不因雙休與節(jié)假日而中斷。

　　6、意見(jiàn)調(diào)查設(shè)立意見(jiàn)箱，物業(yè)定期(每季度或半年)發(fā)放意見(jiàn)調(diào)查表，征求學(xué)校老師、學(xué)生的意見(jiàn)，了解對(duì)物業(yè)管理的需求，確保我們能夠提供及時(shí)、周到、方便的物業(yè)管理服務(wù)。

　　二、宿舍樓、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理水電及公共設(shè)施管理

　　1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設(shè)施。巡視內(nèi)容：

　　(1)檢查學(xué)生宿舍區(qū)公共排污、排水管道有無(wú)雜物，發(fā)現(xiàn)后做好記錄，落實(shí)清理工作。

　　(2)檢查學(xué)生宿舍區(qū)內(nèi)路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行維修。

　　(3)檢查有無(wú)損毀公共設(shè)施，包括門窗、床鋪、桌子、室內(nèi)照明、電線等，如有上述情況，立即進(jìn)行維修，如屬人為破壞，當(dāng)事人在場(chǎng)立即進(jìn)行制止，不在現(xiàn)場(chǎng)視破壞情節(jié)輕重報(bào)校方處理后維修。

　　(4)檢查各類管道電線有無(wú)破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進(jìn)行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。

　　(5)檢查學(xué)生宿舍區(qū)大門、圍墻等設(shè)施是否完好。

　　(6)配電部分電纜溝(豎井)無(wú)水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開(kāi)關(guān)運(yùn)行無(wú)影響等。

　　2、宿舍樓內(nèi)所有因維護(hù)不善而損壞的財(cái)物由我公司承擔(dān)，但我公司不承擔(dān)大修、更新?lián)Q舊以及新投入設(shè)施項(xiàng)目的費(fèi)用。巡檢每年年底或年初對(duì)宿舍樓共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次，掌握宿舍樓設(shè)施設(shè)備完損狀況，對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià);每半年檢查巡視1次宿舍樓主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)向?qū)W校報(bào)告與建議;根據(jù)學(xué)校的.委托組織維修工作;在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織宿舍樓設(shè)施巡視，對(duì)質(zhì)量較差，易出問(wèn)題的部位重點(diǎn)檢查;每日巡視1次宿舍樓樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等。巡檢有記錄，巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計(jì)劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目報(bào)告學(xué)校，由學(xué)校視情況處理。

　　三、給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施

　　1、給水設(shè)施保持泵房清潔衛(wèi)生，地面排水暢通;水泵運(yùn)行正常，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開(kāi)關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時(shí)維修;消防泵、噴淋泵等不經(jīng)常啟動(dòng)的水泵，每月啟動(dòng)1次，保持水泵能正常運(yùn)行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開(kāi)啟狀態(tài);水泵運(yùn)轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤(rùn)滑靈活;受學(xué)校委托對(duì)宿舍樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時(shí)修復(fù)。

　　2、排水設(shè)施受學(xué)校委托對(duì)化糞池進(jìn)行清理，保持出入口暢通，井內(nèi)無(wú)積物浮于面上，池蓋無(wú)污漬、污物;樓面落水口等開(kāi)裂、破損等及時(shí)更換;每月清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長(zhǎng)的雜草;排水暢通，無(wú)積水;地下管井堵塞及時(shí)疏通。

　　四、宿舍樓供配電系統(tǒng)建立和完善有關(guān)規(guī)章制度

　　包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度;值班人員具備變配電運(yùn)行知識(shí)和技能，具備上崗資格，持有上崗證書;保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無(wú)積灰，配電柜表面無(wú)污漬;每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開(kāi)關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，并定時(shí)抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時(shí)處理;潮濕天氣時(shí)，采用安全有效措施，保持配電房?jī)?nèi)主要電器設(shè)備干燥;每月檢測(cè)1次配電房?jī)?nèi)有無(wú)蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕;每日填寫運(yùn)行記錄，建檔備查。

　　五、道路及配套設(shè)施加強(qiáng)道路維修與養(yǎng)護(hù)

　　制定詳細(xì)的道路維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，按照合同約定實(shí)施;保持學(xué)校道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通;設(shè)立報(bào)修渠道，并有巡查制度，專人負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)報(bào)學(xué)校處理;

　　六、清潔服務(wù)

　　1、宿舍樓共用樓道保潔每日打掃2次各樓層通道和樓梯臺(tái)階，并拖洗干凈;每日收集2次學(xué)生垃圾;每日用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手、各層和通道的防火門、消防栓、墻面、指示牌等公共設(shè)施;各梯間墻面、天花板每月除塵1次;每周擦1次樓共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈，無(wú)污漬、水漬、灰塵，無(wú)亂貼亂劃，無(wú)擅自占用現(xiàn)象，無(wú)亂堆亂放;扶手護(hù)攔干凈、光亮;梯間頂面無(wú)蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線干凈無(wú)灰塵，地面干凈無(wú)雜物、污跡，有光亮;樓梯道內(nèi)外玻璃，玻璃、門窗等要保持明亮、干凈。

　　2、共用衛(wèi)生間保潔每日對(duì)共用衛(wèi)生間清潔2次，(清潔內(nèi)容包括：通風(fēng)換氣;沖洗潔具;清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋;清洗大、小便池;用拖把拖干凈地面)。室內(nèi)無(wú)明顯臭味、便池潔凈基本無(wú)黃漬;地面基本潔凈。

　　3、道路保潔每日對(duì)道路、兩側(cè)人行道清掃二遍，保潔人員不間斷地循環(huán)保潔，目視道路、人行道干凈、無(wú)浮塵、無(wú)雜物、無(wú)油污，無(wú)積水、積雪、污漬、泥沙;雨雪天氣及時(shí)清掃路面，確保無(wú)積水、積雪。

　　4、綠化帶保潔每日清掃2次綠化帶、草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾，目視基本無(wú)雜物、無(wú)污漬、無(wú)垃圾。

　　5、涼亭等人文景觀保潔每天清潔1次(擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅);設(shè)施表面基本干凈，無(wú)灰塵污漬、銹跡，目視涼亭內(nèi)及其周圍無(wú)果皮、紙屑等垃圾，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報(bào)告校方處理。

　　6、門衛(wèi)、崗?fù)け�潔門衛(wèi)、崗?fù)っ咳沼杀０沧孕星鍜?次，擦洗干凈內(nèi)外門窗玻璃及窗臺(tái)，保持墻、地面基本干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序。

　　7、垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清運(yùn)2次;垃圾桶、果皮箱周圍地面無(wú)散落垃圾、無(wú)污水、無(wú)明顯污跡;垃圾桶、果皮箱無(wú)明顯污跡、油污。

　　8、垃圾收集與處理生活垃圾由學(xué)校老師、學(xué)生自己送至指定地點(diǎn);垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次;垃圾日產(chǎn)日清;建筑垃圾定點(diǎn)堆放;垃圾運(yùn)送過(guò)程有防掉落或飛揚(yáng)灑落措施，而后運(yùn)送至學(xué)校指定地點(diǎn)。

　　9、實(shí)行零干擾清潔衛(wèi)生服務(wù)，學(xué)生上課后，清潔工再進(jìn)行清掃。做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學(xué)生的清潔衛(wèi)生意識(shí)、糾正學(xué)生的不良衛(wèi)生習(xí)慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，使學(xué)生也自覺(jué)地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。

物業(yè)管理方案8

　　一、施工管理

　　1.建立監(jiān)督和記錄制度，對(duì)工作計(jì)劃、檢查情況及對(duì)問(wèn)題處理進(jìn)行統(tǒng)計(jì)；

　　2.熟悉現(xiàn)場(chǎng)和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道情況、檢修口預(yù)留位置，做出詳細(xì)記錄；

　　3.對(duì)內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)；

　　4.了解各公共部分水電開(kāi)關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等情況；

　　5.對(duì)影響大樓功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問(wèn)題，及時(shí)書面匯報(bào)與業(yè)主方，列出整改報(bào)告，提交業(yè)主方備案處理

　　二、設(shè)備安裝調(diào)試

　　1.對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查，包括電梯井道防水、安裝過(guò)程的質(zhì)量監(jiān)控，各種管線的預(yù)埋等；

　　2.出席有關(guān)工程的會(huì)議，參與機(jī)電設(shè)備的'測(cè)試檢查，建立調(diào)試檔案；

　　3.及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見(jiàn)，及時(shí)通報(bào)業(yè)主方。

　　三、竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收

　　1.安排相應(yīng)專業(yè)人員參與分戶驗(yàn)收，并對(duì)驗(yàn)收問(wèn)題進(jìn)行記錄，書面反饋與業(yè)主單位，并對(duì)整改落實(shí)情況檢查；

　　2.從物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，配合業(yè)主方對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，維護(hù)業(yè)主方的合法權(quán)益；

　　3.對(duì)接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，明確記錄在案，書面報(bào)業(yè)主方，并督促施工方在約定期限內(nèi)對(duì)存在的問(wèn)題加以解決，直到完全合格；

　　4.做好接管驗(yàn)收清單和需要提交資料清單，協(xié)助業(yè)主單位做好相應(yīng)資料的移交和驗(yàn)收問(wèn)題的整改跟進(jìn)與反饋。

　　四、人員配置及素質(zhì)要求：

　　項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度派3-5名專業(yè)人員。

　　電梯技工：

　　人員數(shù)量：1人。介入時(shí)間：電梯安裝至設(shè)備移交電氣或機(jī)械專業(yè)，中專以上學(xué)歷；有電梯前期介入相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)；了解電梯安裝的相關(guān)技術(shù)，持特種設(shè)備操作證（電梯）

　　空調(diào)技工：

　　人員數(shù)量：1人。介入時(shí)間：空調(diào)安裝至移交。有大型商場(chǎng)或?qū)懽謽俏飿I(yè)空調(diào)制冷兩年以上工作經(jīng)驗(yàn)；具備暖通基本常識(shí)，持相關(guān)上崗證和中級(jí)以上職業(yè)資格證書；有中央空調(diào)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)2年以上。

　　高壓運(yùn)行維護(hù)技工：

　　人員數(shù)量：2人介入時(shí)間：配電房安裝至移交。持高（電監(jiān)會(huì)頒發(fā)）、低壓電工證（安監(jiān)局頒發(fā)）；一年以上星級(jí)酒店或超高層建筑物業(yè)供配電運(yùn)行值班經(jīng)驗(yàn)；有10KV高壓環(huán)網(wǎng)柜倒閘操作和低壓配電停送電實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)；有變壓器運(yùn)行、報(bào)停管理經(jīng)驗(yàn)。

物業(yè)管理方案9

　　在物業(yè)管理中，安全保衛(wèi)服務(wù)是基于業(yè)主與物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)區(qū)域內(nèi)的秩序而產(chǎn)生的，是物業(yè)管理服務(wù)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。而在 20xx 年，北京市消協(xié)開(kāi)展過(guò)一個(gè)住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況的調(diào)查，其中對(duì)小區(qū)安全保衛(wèi)感到不滿意的達(dá)到 32.8% ， 35.1% 的業(yè)主表示，因小區(qū)安全保衛(wèi)措施不利，其人身、財(cái)產(chǎn)安全受到過(guò)損害�？梢�(jiàn)，住宅小區(qū)的和諧安寧已經(jīng)成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　小區(qū)物業(yè)管理中的安全保衛(wèi)工作涉及內(nèi)容多而且范圍廣，具有專業(yè)性強(qiáng)、管理與服務(wù)并存性、受制性等特點(diǎn)，稍不注意，就有可能出現(xiàn)安全隱患或事故。對(duì)于物業(yè)管理這個(gè)微利行業(yè)來(lái)講，物業(yè)管理企業(yè)因?yàn)榘踩�保衛(wèi)工作沒(méi)有做到位而引起的損失會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)造成嚴(yán)重的影響。所以，除在加強(qiáng)小區(qū)條件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、專業(yè)的安全管理隊(duì)伍，就成了物業(yè)管理活動(dòng)中的重中之重。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理的安全保衛(wèi)工作中應(yīng)該重點(diǎn)做好做好以下方面：

　　一、健全安全管理制度和完善崗位責(zé)任制，明確約定物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任

　　1. 在健全安保制度之前，應(yīng)該在物業(yè)管理服務(wù)合同中對(duì)物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任和義務(wù)作出明確的規(guī)定，使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主對(duì)雙方的權(quán)利和義務(wù)有詳盡地了解。之后，各物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)本公司的實(shí)際情況，對(duì)安保服務(wù)制定完善詳盡的規(guī)章制度。這不僅是對(duì)物業(yè)的安保工作的約束和管理，更重要的是通過(guò)制度，檢驗(yàn)工作中存在的問(wèn)題和漏洞，及時(shí)修改和完善，最后制定出最符合實(shí)際操作的崗位制度，降低安全保衛(wèi)工作不當(dāng)給物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2. 在文件體系中，還要通過(guò)對(duì)公司崗位的實(shí)際操作情況，把物業(yè)安全管理的各項(xiàng)工作詳細(xì)的記錄下來(lái)、然后保存，對(duì)所制定的規(guī)章制度做及時(shí)地調(diào)整、修改，并進(jìn)行總結(jié)。這不僅是管理規(guī)范的體現(xiàn)，也是日后追溯責(zé)任的重要依據(jù)。如：安全巡邏記錄、來(lái)訪出入登記制度、物品放行制度等等。

　　二、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)安保人員的培訓(xùn)，建立專業(yè)化的安保隊(duì)伍

　　物業(yè)管理企業(yè)的安保管理，歸根到底取決于員工的專業(yè)技能。在選擇安全人員時(shí)首先應(yīng)該充分考慮他們對(duì)職業(yè)的適應(yīng)能力和崗位的需要。但要想保證適應(yīng)服務(wù)工作的需要，必須建立專業(yè)化的`隊(duì)伍。

　　1. 管理人員須花大力氣開(kāi)展培訓(xùn)與思想教育。

　　只有掌握專業(yè)的物業(yè)管理知識(shí)、安全保衛(wèi)管理知識(shí)和服務(wù)技巧，才能減少工作中的失誤、提高工作效率，減少安全風(fēng)險(xiǎn)，保障物業(yè)安全。需要通過(guò)專業(yè)的培訓(xùn)加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)、消防知識(shí)等相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)知識(shí)和業(yè)務(wù)技能;同時(shí)加強(qiáng)法律知識(shí)的培訓(xùn)，使其知法、守法、懂法，能正確地維護(hù)好業(yè)主和公司利益的同時(shí)，也能保護(hù)好自己。

　　2. 組織安保人員認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)的安全

　　保衛(wèi)知識(shí)，熟悉并能正確使用各種安保器材。同時(shí)應(yīng)管理好管轄區(qū)內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施和器具，如消防用品 , 定期進(jìn)行檢查、試驗(yàn)、大修、更新 , 確保它們始終處于完好狀態(tài)。

　　3. 嚴(yán)格貫徹執(zhí)行安保法規(guī) , 落實(shí)各項(xiàng)安全制度和措施。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)由主要的領(lǐng)導(dǎo)組織成立安全委員會(huì)，負(fù)責(zé)安全管理的工作。同時(shí)還要建立具體的物業(yè)安全管理機(jī)構(gòu)，如保安部或委托專業(yè)的保安公司，由專門的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)安全管理的具體領(lǐng)導(dǎo)、組織和協(xié)調(diào)，而不能把它作為一個(gè)附屬的機(jī)構(gòu)放在某一個(gè)其他部門里。而且要把安全管理提到日常的議事日程，并選派得力的干部出任保安部的經(jīng)理，配備必要的安全保衛(wèi)人員。安全保衛(wèi)人員必須要有較高的素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和思想品德素質(zhì)。要把安全管理的任務(wù)落實(shí)到具體的安全管理人員中去，由專人負(fù)責(zé)。

　　4. 管理好安保監(jiān)視中心的各種設(shè)備、設(shè)施 , 保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。對(duì)配備專門的、現(xiàn)代化的安全管理的設(shè)備設(shè)施，如中央監(jiān)控系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)以及其他安全管理器材設(shè)備 ( 如交通通訊和防衛(wèi)設(shè)備 ) ，要確保其始終正常工作，否則先進(jìn)的安防設(shè)備形同虛設(shè)。

　　三、組織安全宣傳教育 , 動(dòng)員和組織區(qū)內(nèi)群眾接受教育

　　增強(qiáng)安全意識(shí)

　　任何物業(yè)，其治安工作都須依靠執(zhí)法部門和周邊社區(qū)的保衛(wèi)力量。維護(hù)好社區(qū)的公共關(guān)系，就會(huì)從根本上擴(kuò)大小區(qū)安全性范圍。

　　1. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)剌爡^(qū)社區(qū)人員保持密切聯(lián)系，緊密合作，與當(dāng)?shù)仄�警保持良好的關(guān)系，及時(shí)了解當(dāng)?shù)刂伟睬闆r，掌握犯罪分子動(dòng)向，確保轄區(qū)物業(yè)的安全。如物業(yè)管理公司通過(guò)巡邏發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑的人員應(yīng)及時(shí)詢問(wèn)并交公安機(jī)關(guān)處理;對(duì)發(fā)生不法侵害的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取相應(yīng)措施予以制止，并將不法侵害人送交公安機(jī)關(guān)處理，如果不法侵害已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)等等。加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)的合作，可以最大限度地減少物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因外來(lái)第三人的不法行為導(dǎo)致業(yè)主人身傷害案件的發(fā)生。比如深圳某物業(yè)公司由轄區(qū)派出所組織的片區(qū)聯(lián)防會(huì)議，通過(guò)定期驗(yàn)收轄區(qū)治安狀況，通報(bào)治安情況，形成“一方有難，八方支援”的氛圍，建立良好的社區(qū)關(guān)系，擴(kuò)大治安力量，從而降低案發(fā)率，保證物業(yè)轄區(qū)安全，取得了較好的效果。

　　2. 在遇到特殊緊急情況時(shí)，如住用戶家中和辦公區(qū)域，發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發(fā)事件等，要善于借助第三方的力量，雖然可以采取緊急避險(xiǎn)和正當(dāng)防衛(wèi)的做法，但在采取其它方式(例如破門前)時(shí)，尋求第三方(派出所、街道辦、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)或業(yè)主指定人等)見(jiàn)證，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少損失。

　　四、加強(qiáng)突發(fā)事件的預(yù)防與處理

　　應(yīng)急突發(fā)事件：可分為突發(fā)事件、自然災(zāi)害、消防事故等，對(duì)于這此事件關(guān)鍵要做好預(yù)防工作。對(duì)于自然災(zāi)害，作為安全管理人員首先要熟悉本地區(qū)自然環(huán)境，熟悉當(dāng)?shù)貧夂颉⒌刭|(zhì)等狀況。比如暴雨，季節(jié)性臺(tái)風(fēng)等，對(duì)物業(yè)小區(qū)易造成損害的地方及時(shí)采取預(yù)防及應(yīng)對(duì)措施;對(duì)于突發(fā)事件，要本著及時(shí)、高效，大事化小、小事化無(wú)、用戶至上的原則進(jìn)行處理;對(duì)于消防管理，必須建立一支快速、靈活的戰(zhàn)備隊(duì)伍，平時(shí)加強(qiáng)訓(xùn)練及消防培訓(xùn)，季度性地進(jìn)行消防演習(xí)。這樣不僅能檢驗(yàn)小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備，而且可以進(jìn)一步鍛煉義務(wù)消防員的業(yè)務(wù)技能，還可進(jìn)行消防宣傳，使業(yè)主和用戶增強(qiáng)消防意識(shí)，樹立消防的觀念，減少火災(zāi)事故發(fā)生頻率。

　　五、加強(qiáng)對(duì)停車場(chǎng)、車輛的管理

　　加強(qiáng)停車場(chǎng)管理，有利于維護(hù)交通秩序，保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全，避免車輛亂停亂放，保證良好的交通秩序，也是物業(yè)管理活動(dòng)中的重要環(huán)節(jié)和組成部分，同時(shí)也是物業(yè)管理企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段。目前，停車場(chǎng)管理難度大，停車時(shí)碰車、撞車、車輛被盜現(xiàn)象頻繁發(fā)生，產(chǎn)生糾紛多，解決困難;加上車輛價(jià)值昂貴，極易形成安全隱患。通過(guò)嚴(yán)格的訓(xùn)練，加強(qiáng)管理，在車輛進(jìn)入小區(qū)時(shí)，認(rèn)真落實(shí)制度，堅(jiān)決做到對(duì)車、對(duì)人、對(duì)卡。建全技術(shù)防范設(shè)備，適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)器具設(shè)施，比如存放、記錄、查詢、自動(dòng)安全檢索功能、計(jì)算機(jī)安全管理系統(tǒng)等，才能有效的確保車場(chǎng)安全運(yùn)行。

　　當(dāng)然，我們更要學(xué)會(huì)利用資源來(lái)解決社區(qū)安保建設(shè)資金、設(shè)施、器材缺乏等嚴(yán)重問(wèn)題，達(dá)到設(shè)施、器材資源的共享。走資源共享的社會(huì)化道路，實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)安全保衛(wèi)建設(shè)的穩(wěn)步前進(jìn)。

物業(yè)管理方案10

　　1.目的'

　　火災(zāi)事故發(fā)生時(shí),及時(shí)控制火情,減少共公財(cái)產(chǎn)的損失,減少人員的傷亡,做到有計(jì)劃、有步驟的實(shí)施消防應(yīng)急方案.

　　2.范圍

　　適用于xxxx大廈3.職責(zé)

　　總辦、保安部、工程部、管業(yè)部、客務(wù)部、采供部、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)實(shí)施滅火預(yù)案全過(guò)程。

　　4.程序

　　4.1火災(zāi)報(bào)警程序

　　4.1.1當(dāng)火災(zāi)發(fā)生后，著火層大廈員工及客戶要及時(shí)按下樓層內(nèi)紅色消防手動(dòng)報(bào)警按鈕或拔打消防中控室電話。報(bào)警時(shí)不要驚慌失措，要冷靜，語(yǔ)言清晰，將火情發(fā)生的區(qū)域及報(bào)警人姓名、身份所在位置說(shuō)出，并說(shuō)明什么物質(zhì)著火。

　　4.1.2消防火災(zāi)探測(cè)器報(bào)火警、水流指示器和壓火開(kāi)關(guān)報(bào)警。

　　4.2火災(zāi)確認(rèn)火警報(bào)告程序

　　4.2.1當(dāng)人工現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)火災(zāi)事故發(fā)生后，中控人員要嚴(yán)格按《值班人員跑火警報(bào)告火警程序》執(zhí)行操作。

　　4.3人員調(diào)動(dòng)程序

　　4.3.1當(dāng)保安部接到火警報(bào)告后，保安部經(jīng)理、消防主管立即前往火場(chǎng)，組織滅火，現(xiàn)場(chǎng)最高領(lǐng)導(dǎo)為滅火現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)指揮員。夜間發(fā)生火災(zāi)事故，值班經(jīng)理為為滅火總指揮員，保安警隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)為滅火現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)指揮員，內(nèi)保主管負(fù)責(zé)打開(kāi)所有消防通道大門，并做好迎接消防車準(zhǔn)備工作。

　　4.3.2當(dāng)保安警隊(duì)接到火警報(bào)告后，保安警隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)帶領(lǐng)警隊(duì)滅火組，前往火場(chǎng)。

物業(yè)管理方案11

　　隨著城市化進(jìn)程的不斷加速，物業(yè)建設(shè)也逐步從傳統(tǒng)的小規(guī)模經(jīng)營(yíng)向規(guī)�；�、連鎖化發(fā)展。隨著物業(yè)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，項(xiàng)目管理也變得越來(lái)越重要。物業(yè)公司項(xiàng)目管理方案及思路的制定對(duì)于提高項(xiàng)目管理水平、保障工程項(xiàng)目順利進(jìn)行、優(yōu)化資源配置等具有積極的意義。

　　一、項(xiàng)目管理方案的制定

　　1.明確項(xiàng)目管理目標(biāo)

　　第一步是明確項(xiàng)目管理的目標(biāo)。在物業(yè)公司進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)，一定要明確目標(biāo)，包括項(xiàng)目建設(shè)的技術(shù)要求、質(zhì)量要求、創(chuàng)新要求等等。

　　2.制定項(xiàng)目管理計(jì)劃

　　建立詳細(xì)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目管理計(jì)劃是項(xiàng)目管理的核心。項(xiàng)目管理計(jì)劃應(yīng)該包括項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)、預(yù)算、工期、工程實(shí)施方案、質(zhì)量安全要求、組織結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目部職責(zé)展開(kāi)，線上線下的協(xié)調(diào)、監(jiān)督、控制計(jì)劃等工作內(nèi)容。

　　3.建立項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)

　　為了保證項(xiàng)目的順利開(kāi)展，在項(xiàng)目管理過(guò)程中需要建立一個(gè)較為完善的組織機(jī)構(gòu)。這個(gè)機(jī)構(gòu)應(yīng)由項(xiàng)目經(jīng)理、工程科長(zhǎng)、質(zhì)量檢查員、監(jiān)理工程師等人員組成。

　　4.實(shí)施過(guò)程管理

　　過(guò)程管理是項(xiàng)目管理的重要部分。項(xiàng)目管理需要保證整個(gè)項(xiàng)目從立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、交付、保修全過(guò)程的有效管控和管理。

　　二、項(xiàng)目管理思路

　　1.全面分析項(xiàng)目環(huán)境和資源

　　項(xiàng)目管理的實(shí)施需要全面分析項(xiàng)目環(huán)境和資源，包括市場(chǎng)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、人力資源、物資資源等各方面。清晰的環(huán)境和資源分析有助于建立項(xiàng)目管理的合理目標(biāo)和計(jì)劃。

　　2.建立有效執(zhí)行機(jī)制

　　為了保證項(xiàng)目管理計(jì)劃能夠切實(shí)地實(shí)施，科學(xué)制定工作程序，建立職責(zé)明確、協(xié)調(diào)配合的執(zhí)行機(jī)制是重要的。有效的執(zhí)行機(jī)制應(yīng)該有科學(xué)化的考核機(jī)制、嚴(yán)格的工作標(biāo)準(zhǔn)和制度、形式多樣的溝通機(jī)制等。

　　3.強(qiáng)化溝通和協(xié)調(diào)

　　項(xiàng)目管理涉及的'組織結(jié)構(gòu)及職責(zé)范圍、業(yè)務(wù)范疇和邊界往往重疊交錯(cuò)，只有強(qiáng)化溝通和協(xié)調(diào)才能達(dá)到項(xiàng)目管理的目標(biāo)。在項(xiàng)目管理過(guò)程中要注重建立互信機(jī)制，加強(qiáng)各方面交流協(xié)作，確保高效的執(zhí)行。

　　4.優(yōu)化項(xiàng)目管理體系

　　在項(xiàng)目管理過(guò)程中，必須不斷優(yōu)化現(xiàn)有的項(xiàng)目管理體系，提高項(xiàng)目管理工作的效率和水平。這包括對(duì)工作流程的優(yōu)化、項(xiàng)目管理制度的健全等方面。

　　以上是關(guān)于物業(yè)公司項(xiàng)目管理方案及思路的相關(guān)內(nèi)容。物業(yè)公司作為居民生活中非常重要的一部分，需要逐步完善管理體系，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化。只有這樣才可以在保障居民生活需求的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)行業(yè)的快速發(fā)展。

物業(yè)管理方案12

　　一、考核內(nèi)容

　　住宅小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)

　　二、考核對(duì)象

　　全街道及各村（社區(qū)），按照“街道吹哨、部門報(bào)到"模式，集中解決住宅物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理的痛點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，我們街道至少完成1個(gè)物業(yè)管理和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)達(dá)標(biāo)小區(qū)的創(chuàng)建任務(wù)，從中擇優(yōu)評(píng)選2個(gè)樣板（示范）小區(qū)。

　　三、目標(biāo)任務(wù)

　　堅(jiān)持“以人民為中心”的工作總基調(diào)，按照“一年示范、二年推廣、三年覆蓋的總思路和“街道統(tǒng)籌調(diào)度、部門監(jiān)管盡職、社區(qū)常態(tài)治理、物企優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主鄰里和諧、環(huán)境井然有序”的總要求，以全心全意為人民服務(wù)為宗旨，以解決住宅小區(qū)物業(yè)管理突出問(wèn)題為導(dǎo)向，以“打造和諧宜居環(huán)境、提升城市品質(zhì)生活"為主線，通過(guò)創(chuàng)建物業(yè)管理和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)達(dá)標(biāo)（示范）小區(qū)的創(chuàng)新實(shí)踐，不斷滿足人民群眾對(duì)美好生活的需求，為建設(shè)強(qiáng)盛、精美、幸福、厚德的新開(kāi)福貢獻(xiàn)力量。

　　四、組織機(jī)構(gòu)

　　成立撈刀河街道住宅小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

　　組 長(zhǎng)：

　　副組長(zhǎng)：

　　成員單位：

　　領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在街道辦事處，各成員單位明確分管負(fù)責(zé)人和聯(lián)絡(luò)員，辦公室由城建辦及相關(guān)人員組成，負(fù)責(zé)創(chuàng)建工作的計(jì)劃、組織、調(diào)度、考核等相關(guān)工作、創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)

　　住宅小區(qū)是基層社區(qū)治理的基本單元，住宅小區(qū)物業(yè)管理工作已成為當(dāng)前基層社會(huì)治理工作的重要組成部分。不斷提升全區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平，也是不斷滿足人民群眾對(duì)美好生活需求的民生實(shí)事，必須堅(jiān)持黨建引領(lǐng)下的多方主體共商、共建、共治、共享，實(shí)現(xiàn)小區(qū)治理工作的'良性循環(huán)。

　�。ㄒ唬┙值澜y(tǒng)籌調(diào)度。對(duì)于轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理和服務(wù)活動(dòng)，村和社區(qū)是監(jiān)督和指導(dǎo)管理的責(zé)任主體。具體負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，督促業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)矛盾糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系等工作。要將街道、村（社區(qū)）工作職責(zé)、區(qū)直相關(guān)部門工作職責(zé)及聯(lián)系方式，統(tǒng)一公示在物業(yè)客服中心、公示欄處。對(duì)于轄區(qū)內(nèi)涉及物業(yè)管理和服務(wù)等問(wèn)題牽頭組織召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，會(huì)同相關(guān)街道、區(qū)直部

　　七、考核通則

　　（1）遲到、早退、曠工，按《考勤制度》規(guī)定執(zhí)行。

　�。�2）著裝不規(guī)范、佩戴不完整，扣1分/次。

　　（3）姿態(tài)不端正、行為不規(guī)范，扣1分/次。

　�。�4）語(yǔ)言粗俗，服務(wù)被業(yè)主有效投訴，扣5分/次。

　�。�5）不服從指揮，未按時(shí)完成上級(jí)交辦任務(wù)，扣3分/次。

　�。�6）破壞團(tuán)結(jié)、撥是弄非，工作推委、拖拉，扣3分/次。

　�。�7）工作期間，干與本職工作無(wú)關(guān)之事，扣3分/次。

　�。�8）當(dāng)班飲酒或酒后上班者（因公飲酒者，酒后不得上班，不在本考核之列），扣5分/次。

　�。�9）當(dāng)班吃零食，禁區(qū)內(nèi)吸煙者，扣2分/次。

　�。�10）串崗、脫崗者，扣5分/次；若給公司或業(yè)主造成損失的，另行處理。

　　（11）當(dāng)班吵架、打架、賭博者，扣10分/次，情節(jié)嚴(yán)重者，另行處理。

　�。�12）當(dāng)班期間睡崗者，扣10分/次。

　�。�13）無(wú)故不參加例會(huì)、訓(xùn)練、培訓(xùn)者，扣2分/次。

　　（14）記錄不準(zhǔn)確，各類資料上報(bào)不及時(shí)者，扣2分/次。

　　（15）弄虛作假，隱瞞實(shí)情，包庇、縱容下屬者，扣5分/次。

　�。�16）限期整改不及時(shí)，未達(dá)要求者，扣3分/次。

　　（17）泄露公司機(jī)密、造謠、誹謗、打擊、報(bào)復(fù)他人者，扣10～20分/次。

　�。�18）工作場(chǎng)地不干凈、整潔，工作區(qū)域10平方米內(nèi)發(fā)現(xiàn)煙頭、紙屑，扣1分/次（處）。

　　（19）故意刁難業(yè)主，向服務(wù)對(duì)象吃、喝、卡、拿、要，收取好處費(fèi)，除退出非法所得、賠禮道歉外，另扣20分/次，情節(jié)嚴(yán)重者予辭退。

　�。�20）主管負(fù)責(zé)人督查不嚴(yán)，導(dǎo)致工作出現(xiàn)大的失誤，影響公司形象或造成較大經(jīng)濟(jì)損失，扣5～20分/次或另行處理。

　�。�21）業(yè)主（使用人）投訴及咨詢時(shí)認(rèn)為不屬于本職責(zé)范圍而不理睬、不引導(dǎo)者，扣2分/次。

物業(yè)管理方案13

　　一、前言

　　隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理已經(jīng)成為城市建設(shè)和社區(qū)發(fā)展中不可缺少的一環(huán)，而信息化物業(yè)管理的實(shí)施則是現(xiàn)代物業(yè)管理的大勢(shì)所趨。信息化物業(yè)管理是以信息化技術(shù)為支撐，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、智能化設(shè)備、操作系統(tǒng)等多種信息化手段對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行全面、精細(xì)化管理的一種模式。信息化物業(yè)管理方案的實(shí)施可以有效提升物業(yè)管理的質(zhì)量和效率、減少人工成本、提高服務(wù)質(zhì)量和居民滿意度，也是物業(yè)公司轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要舉措。

　　二、信息化物業(yè)管理的基本架構(gòu)

　　1.基礎(chǔ)信息平臺(tái)

　　基礎(chǔ)信息平臺(tái)包括物業(yè)公司的業(yè)務(wù)管理軟件平臺(tái)和數(shù)據(jù)管理平臺(tái)，將業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)集成城一個(gè)系統(tǒng)，從而實(shí)現(xiàn)各部門之間的數(shù)據(jù)共享和協(xié)作辦公。這個(gè)平臺(tái)應(yīng)包含完善、健全的規(guī)章制度及操作流程，以及專業(yè)合規(guī)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，確保數(shù)據(jù)的安全性和可靠性。

　　2.智能設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)

　　智能設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)是信息化物業(yè)管理的核心，包括實(shí)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)維護(hù)的智慧化物業(yè)系統(tǒng)，如智能門禁系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等。這種智慧化物業(yè)系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)自動(dòng)化、智能化管理，達(dá)到節(jié)能、環(huán)保、安全、便捷、高效等目標(biāo)。

　　3.應(yīng)用及服務(wù)平臺(tái)

　　應(yīng)用及服務(wù)平臺(tái)主要包括物業(yè)服務(wù)平臺(tái)、業(yè)主社區(qū)平臺(tái)、智慧停車平臺(tái)等，這些平臺(tái)將信息化技術(shù)與物業(yè)服務(wù)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，為物業(yè)管理提供全方位、多元化的.服務(wù)支持。這樣的平臺(tái)建設(shè)能夠讓業(yè)主體驗(yàn)到更為便捷、高效的物業(yè)服務(wù)，同時(shí)也可以增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任、滿意度和忠誠(chéng)度。

　　三、信息化物業(yè)管理的具體措施

　　1.智能門禁系統(tǒng)

　　智能門禁系統(tǒng)是一種將傳感器、計(jì)算機(jī)、通訊技術(shù)等集成起來(lái)的門禁管理系統(tǒng)。它除了具有傳統(tǒng)門禁系統(tǒng)的作用外，還可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)在線通信、數(shù)據(jù)管理、安全防護(hù)等多重功能，從而實(shí)現(xiàn)全程監(jiān)管和實(shí)時(shí)反饋。在應(yīng)用方面，可以通過(guò)開(kāi)發(fā)一款A(yù)PP供業(yè)主使用，實(shí)現(xiàn)手機(jī)遠(yuǎn)程開(kāi)鎖、快遞收發(fā)、預(yù)約進(jìn)出等智能化管理。

　　2.視頻監(jiān)控系統(tǒng)

　　為了增強(qiáng)小區(qū)的安全保障，可以通過(guò)建設(shè)視頻監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行全方位監(jiān)控。這種系統(tǒng)應(yīng)該覆蓋小區(qū)的主要出入口、樓道、車庫(kù)等區(qū)域，并與公安機(jī)關(guān)的監(jiān)控中心相連，實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)控制和快速響應(yīng)，對(duì)事故和安全事件進(jìn)行快速處理和交流。

　　3.消防系統(tǒng)

　　現(xiàn)代物業(yè)管理中，消防安全是必不可少的一部分，可以引入智能化技術(shù)，建設(shè)智能報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)測(cè)系統(tǒng)和控制系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)煙感探測(cè)、火災(zāi)報(bào)警、自動(dòng)滅火、避難疏散等功能。整個(gè)系統(tǒng)應(yīng)該采用分布式架構(gòu)，具備高可靠性、高安全性和高靈活性，以滿足各種應(yīng)急情況。

　　4.物業(yè)服務(wù)平臺(tái)

　　物業(yè)服務(wù)平臺(tái)是物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的橋梁和紐帶，它應(yīng)該具有在線派單、監(jiān)督管理、服務(wù)評(píng)價(jià)等功能，通過(guò)視頻會(huì)議、在線聊天等多種手段，支持業(yè)主隨時(shí)隨地查詢物業(yè)服務(wù)信息、提出建議和投訴，并能夠?qū)崿F(xiàn)快速的服務(wù)響應(yīng)和處理。同時(shí)，還可以開(kāi)發(fā)面向手機(jī)端和電視端的物業(yè)服務(wù)APP、展示大屏等應(yīng)用工具，更好地推動(dòng)信息化物業(yè)管理的實(shí)施。

　　5.業(yè)主社區(qū)平臺(tái)

　　業(yè)主社區(qū)平臺(tái)是業(yè)主與小區(qū)之間的互動(dòng)平臺(tái)，可以通過(guò)該平臺(tái)提供便捷的交流、互助、購(gòu)物、公告、信息查詢等社區(qū)服務(wù)，拉近業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主與業(yè)主之間的距離，增強(qiáng)小區(qū)凝聚力，促進(jìn)業(yè)主滿意度的提升。

　　6.智慧停車平臺(tái)

　　智慧停車平臺(tái)是一種基于信息化技術(shù)的車位管理系統(tǒng)，它可以實(shí)現(xiàn)停車場(chǎng)的自動(dòng)化管理、實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)查詢、預(yù)約掛號(hào)、無(wú)感支付等功能，讓車位使用和管理更加科學(xué)化、合理化和智能化�；�于智慧停車平臺(tái)，還可以發(fā)展車輛共享服務(wù)、電動(dòng)汽車充電樁服務(wù)等業(yè)務(wù)模式。

　　四、信息化物業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)和挑戰(zhàn)

　　1.優(yōu)勢(shì)：提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)

　　信息化物業(yè)管理平臺(tái)的建設(shè)，可以將綜合物業(yè)服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)打通和一體化，實(shí)現(xiàn)后臺(tái)信息的共享和互通，提高管理效率和服務(wù)質(zhì)量，對(duì)于業(yè)主而言，可以提供更加透明、公平、便捷、高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，為業(yè)主提供更多元化的服務(wù)內(nèi)容，增強(qiáng)服務(wù)的針對(duì)性、覆蓋面和深度。

　　2.挑戰(zhàn)：技術(shù)、人才和安全等問(wèn)題

　　信息化物業(yè)管理面臨的最大挑戰(zhàn)是技術(shù)、人才和安全等方面的問(wèn)題。信息化技術(shù)日新月異，需要及時(shí)跟進(jìn)和更新，同時(shí)也需要專業(yè)的開(kāi)發(fā)和維護(hù)人才來(lái)保證系統(tǒng)平穩(wěn)運(yùn)行。安全風(fēng)險(xiǎn)是信息化物業(yè)管理必須面對(duì)和解決的問(wèn)題，必須建設(shè)完善的安全措施和應(yīng)急預(yù)案來(lái)防范和處理各種風(fēng)險(xiǎn)安全事件，同時(shí)提高業(yè)主的安全意識(shí)和服務(wù)滿意度。

　　五、總結(jié)

　　信息化物業(yè)管理是時(shí)代發(fā)展和“智慧城市”的需要，對(duì)于提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率、降低管理成本、增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任度和忠誠(chéng)度等方面具有重要意義。但實(shí)施信息化物業(yè)管理面臨的挑戰(zhàn)也不容忽視，需要物業(yè)公司充分認(rèn)識(shí)和評(píng)估各種風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題，尋找對(duì)策來(lái)解決，盡快落實(shí)信息化物業(yè)管理的實(shí)施。只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)社區(qū)更好的管理與服務(wù)，推動(dòng)物業(yè)管理現(xiàn)代化的跨越發(fā)展。

物業(yè)管理方案14

　　為進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，改善人們?nèi)罕姷纳�活和工作環(huán)境，建立物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《大連市實(shí)施〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)的實(shí)際情景，制定以下實(shí)施方案。

　　一、創(chuàng)新機(jī)制，構(gòu)筑適應(yīng)城市發(fā)展的物業(yè)管理模式

　　按照“重心下移、屬地管理、條保塊管、綜合協(xié)調(diào)”的原則，在我區(qū)率先構(gòu)建與現(xiàn)代城市管理相適應(yīng)的物業(yè)管理新體制。明確街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)在住宅區(qū)管理中的主體地位，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的作用，各職能部門履行各自職責(zé)范圍內(nèi)的工作，建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、考核工作體系和工作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理相互促進(jìn)、共同發(fā)展。

　　(一)房管部門是物業(yè)管理的行業(yè)主管部門，負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)管理工作

　　1、擬定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展目標(biāo)及工作思路，制定相關(guān)配套;

　　2、負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金的歸集，會(huì)同財(cái)政部門制定專項(xiàng)維修資金的使用方案，同時(shí)做好監(jiān)督管理和檢查工作;

　　3、落實(shí)物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)制度，組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓(xùn)工作;

　　4、監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，調(diào)處物業(yè)管理重大糾紛案件。

　　(二)街道辦事處負(fù)責(zé)具體實(shí)施轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)的'物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理工作

　　1、負(fù)責(zé)所轄區(qū)域住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，續(xù)籌與使用審核物業(yè)維修資金、檢查考評(píng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、交接監(jiān)管物業(yè)管理項(xiàng)目，參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)、查處物業(yè)管理違法行為、新建住宅區(qū)公共配套設(shè)施竣工驗(yàn)收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分;

　　2、牽頭組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作;

　　3、負(fù)責(zé)將住宅區(qū)物業(yè)管理作為社區(qū)居委會(huì)重要工作之一，融入社區(qū)綜合管理;

　　4、協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的投訴和信訪工作;

　　5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，業(yè)主大會(huì)尚未選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道辦事處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)城建部門委托經(jīng)核準(zhǔn)的生活垃圾經(jīng)營(yíng)性處置單位負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生工作，物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地需要維修養(yǎng)護(hù)的，組織利益相關(guān)的業(yè)主按照規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金維修，沒(méi)有專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金不足的，組織利益相關(guān)的業(yè)主自籌。

　　(三)社區(qū)居委會(huì)在街道辦事處的領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì)，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)，組織業(yè)主委員會(huì)制定管理公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。

　　街道辦明確分管領(lǐng)導(dǎo)，根據(jù)轄區(qū)規(guī)模和工作量配備落實(shí)相應(yīng)的管理人員和工作經(jīng)費(fèi)并指定村委會(huì)代行社區(qū)居委會(huì)職責(zé)，待街道和社區(qū)組織機(jī)構(gòu)建設(shè)完善全面落實(shí)此項(xiàng)工作。

　　(四)公安、經(jīng)發(fā)、財(cái)政、規(guī)劃、城建、社管、執(zhí)法、工商、環(huán)保、技術(shù)監(jiān)督等各職能部門各司其職，做好以下工作：

　　1、公安局負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安人員的行業(yè)管理，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、支持業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)治安管理措施，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好公共秩序維護(hù)工作，定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施和消防工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞消防設(shè)施的行為;

　　2、經(jīng)發(fā)局負(fù)責(zé)我區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)管理和機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理，查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)行為;

　　3、財(cái)政局負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作必要的財(cái)政資金的配套落實(shí);

　　4、規(guī)劃局負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑外立面、搭建、開(kāi)挖地坪的審批、監(jiān)管;

　　5、城建局負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)市政、綠化等建設(shè)期的監(jiān)管;

　　6、社管局負(fù)責(zé)參與對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督管理，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)二次供水的監(jiān)督管理;

　　7、執(zhí)法局負(fù)責(zé)行使對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綜合執(zhí)法職能;

　　8、工商局負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非法行為和無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為，對(duì)利用住宅或車庫(kù)作經(jīng)營(yíng)(辦公)場(chǎng)所的不予核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

　　9、環(huán)保局負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的除交通、社會(huì)噪聲源等其他已經(jīng)環(huán)保審批的三產(chǎn)等企業(yè)噪聲、油煙、廢氣等超標(biāo)行為;

　　10、技術(shù)監(jiān)督局負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設(shè)備的檢驗(yàn)和監(jiān)督管理。

　　二、建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度

　　建立管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)分管、會(huì)議決策、部門協(xié)調(diào)抓落實(shí)的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制和快速反應(yīng)機(jī)制。聯(lián)席會(huì)議成員單位由街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及各相關(guān)職能部門的代表組成。街道辦事處為聯(lián)席會(huì)議召集人。

　　(一)聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)

　　1、業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情景;

　　2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問(wèn)題;

　　3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件;

　　4、物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;

　　5、物業(yè)管理區(qū)域劃定后的調(diào)整;

　　6、因欠繳物業(yè)費(fèi)、調(diào)整物業(yè)費(fèi)價(jià)格、共用部位及物業(yè)管理用房租賃收益等引發(fā)的糾紛、矛盾;

　　7、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理問(wèn)題發(fā)生的爭(zhēng)議;

　　8、需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　(二)聯(lián)席會(huì)議議事議程

　　1、街道辦事處無(wú)法獨(dú)立協(xié)調(diào)解決的重大問(wèn)題、難點(diǎn)問(wèn)題，可召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。一般問(wèn)題應(yīng)自接到問(wèn)題反映之日起3日內(nèi)組織召開(kāi)，應(yīng)急問(wèn)題須隨時(shí)召開(kāi);

　　2、聯(lián)席會(huì)議召集人根據(jù)反映問(wèn)題所涉及資料，書面通知各職能部門，明確事件發(fā)生情景、聯(lián)席會(huì)議協(xié)調(diào)問(wèn)題、會(huì)議時(shí)間及地點(diǎn)、參加人員等;應(yīng)急問(wèn)題需多部門協(xié)調(diào)的，可電話聯(lián)系各部門負(fù)責(zé)人指派與會(huì)人員及時(shí)召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議;

　　3、聯(lián)席會(huì)議所涉及的單位需按照通知要求及時(shí)參會(huì)，對(duì)反映的實(shí)際問(wèn)題認(rèn)真研究，提出解決方案，制定具體措施，明確職責(zé)人及解決問(wèn)題的時(shí)限;

　　4、會(huì)議團(tuán)體議定后，由街道辦事處負(fù)責(zé)整理聯(lián)席會(huì)議記錄并構(gòu)成會(huì)議紀(jì)要，同時(shí)負(fù)責(zé)相關(guān)資料的整理、存檔、備查;

　　5、街道辦事處負(fù)責(zé)議定事項(xiàng)的督促、落實(shí)，并將最終落實(shí)情景以簡(jiǎn)報(bào)形式發(fā)至各參會(huì)單位。

　　三、加強(qiáng)管理，推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程

　　(一)開(kāi)展前期物業(yè)管理招投標(biāo)，實(shí)現(xiàn)建管分離

　　在實(shí)施物業(yè)企業(yè)備案的基礎(chǔ)上，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營(yíng)。經(jīng)過(guò)公開(kāi)、公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)雙向選擇、優(yōu)勝劣汰，提高物業(yè)行業(yè)整體素質(zhì)。關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)及前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，由房管部門另行制定。

　　(二)制定貼合我區(qū)實(shí)際的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)

　　由經(jīng)發(fā)局牽頭，國(guó)土、城建、街道辦等單位參與，按照市場(chǎng)規(guī)律，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，必要時(shí)舉行聽(tīng)證會(huì)，制定出貼合我區(qū)實(shí)際的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)物業(yè)服務(wù)各單項(xiàng)平均成本價(jià)格每年根據(jù)物價(jià)指數(shù)、勞動(dòng)力成本增長(zhǎng)指數(shù)等進(jìn)行客觀、科學(xué)的調(diào)整，定期向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布，建立質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)機(jī)制。

　　(三)全面貫徹執(zhí)行交接驗(yàn)收制度

　　為減少建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)權(quán)益，要嚴(yán)格落實(shí)《大連市房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》(大政發(fā)〔20xx〕70號(hào))及我區(qū)有關(guān)規(guī)定，有效化解物業(yè)管理的矛盾糾紛，構(gòu)建和諧互信的物業(yè)管理關(guān)系。

　　四、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，健全組織機(jī)構(gòu)

　　成立長(zhǎng)興島臨港工業(yè)區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，組長(zhǎng)由分管城建的副主任擔(dān)任，下設(shè)辦公室，辦公室主任由房管部門主要負(fù)責(zé)人擔(dān)任，辦公室負(fù)責(zé)物業(yè)管理的日常指導(dǎo)工作，加強(qiáng)對(duì)《實(shí)施方案》貫徹情景的調(diào)查研究，及時(shí)協(xié)調(diào)解決工作中存在的問(wèn)題，不斷完善管理措施。

物業(yè)管理方案15

　　物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至今日的狀況，社會(huì)化、企業(yè)化、專業(yè)化的特征已不僅僅表此刻規(guī)范化和精細(xì)化的管理上，各大物業(yè)公司經(jīng)過(guò)多年的精心運(yùn)作，在規(guī)范化和精細(xì)化服務(wù)上已構(gòu)成了一套很完善的制度，如果想在物業(yè)行業(yè)異軍突起，那么除了做好規(guī)范化和精細(xì)化服務(wù)外，經(jīng)過(guò)舉辦多種活動(dòng)(特約服務(wù)和社會(huì)文化)突出表現(xiàn)出人性化的貼心服務(wù)，將如晴天霹靂，一鳴驚人。本文將從傳統(tǒng)的規(guī)范化和精細(xì)化服務(wù)闡述物業(yè)管理的過(guò)程，并介紹幾種人性化的新穎服務(wù)資料。

　　一、管理目標(biāo)：

　　1、業(yè)主委員會(huì)成立后12個(gè)月至18個(gè)月，到達(dá)深圳市安全禮貌(優(yōu)秀住宅)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

　　2、業(yè)主委員會(huì)成立后24個(gè)月至30個(gè)月，到達(dá)廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

　　3、業(yè)主委員會(huì)成立后36個(gè)月至42個(gè)月，到達(dá)全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

　　4、小區(qū)實(shí)行封閉式管理，護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)值班，確保業(yè)主和住戶生合財(cái)產(chǎn)安全；

　　5、小區(qū)清潔實(shí)行專職保潔員職責(zé)制，保證小區(qū)內(nèi)24小時(shí)全天候干凈、衛(wèi)生、整潔；

　　6、小區(qū)車輛實(shí)行智能化IC卡管理，車輛憑卡進(jìn)出，無(wú)卡無(wú)證車輛禁止駛出小區(qū)，所有外來(lái)車輛未經(jīng)許可不得進(jìn)入小區(qū)；

　　8、水電維修班實(shí)行24小時(shí)值班制度，業(yè)主遇到問(wèn)題隨叫隨到，公共機(jī)電設(shè)備運(yùn)作正常，設(shè)備完好率100%；

　　9、綠化按時(shí)修剪、維護(hù)、堅(jiān)持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；

　　10、營(yíng)造小區(qū)濃厚的文化氛圍，每年社區(qū)文化活動(dòng)不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；

　　11、實(shí)施不少于10項(xiàng)的特約服務(wù)，把物業(yè)的服務(wù)資料融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。

　　二、分項(xiàng)指標(biāo)：

　　1.房屋完好率：100%

　　2.房屋零修、急修及時(shí)率：99%

　　3.維修工程質(zhì)量合格率：100%

　　4.管理費(fèi)收繳率：≥98%

　　5.綠化完好率：99%

　　6.清潔、保潔率：≥99%

　　7.道路完好率及使用率：100%

　　8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%

　　9.排水管、明暗溝完好率：100%

　　10.路燈完好率：100%

　　11.汽車場(chǎng)完好率：100%

　　12.公共文體設(shè)施、建筑小品完好率：100%

　　13.小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率：0

　　14.小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率：≤1年

　　15.消防設(shè)施、設(shè)備完好率：100%

　　16.火警發(fā)生率：≤1%

　　17.火災(zāi)發(fā)生率：0%

　　18.違章發(fā)生率：2%

　　19.違章處理率：100%

　　20.用戶有效投訴率：≤2%

　　21.有效投訴處理率：100%

　　22.管理層員工專業(yè)培訓(xùn)合格率：100%

　　23.特種作業(yè)員工持證上崗率：100%

　　24.維修服務(wù)回訪率：≥30%

　　25.業(yè)主(住戶)對(duì)物業(yè)管理綜合滿意率：≥98%

　　服務(wù)特色(“菜單式”服務(wù)模式)

　　一、實(shí)行“菜單式”服務(wù)模式

　　二、快速、完善的服務(wù)形式：首按職責(zé)制+三分鐘服務(wù)承諾

　　1、首按職責(zé)制

　　每一位員工都有職責(zé)和義務(wù)接待客戶的提議，任何一位員工接到提議后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴提議人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)提議處理的情景直至客戶滿意為止。

　　接待服務(wù)提議時(shí)應(yīng)對(duì)處理時(shí)間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時(shí)間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時(shí)間內(nèi)處理的應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，爭(zhēng)取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情景。承諾時(shí)間最好控制在1~2天，一般不超過(guò)一周，特殊情景除外。處理完畢后，由處理人與對(duì)方交代清楚，需要讓對(duì)方簽字確認(rèn)的應(yīng)當(dāng)留簽字記錄，并告知第一接待人。

　　2、三分鐘服務(wù)承諾

　　第一接待人接到客戶的提議時(shí)，應(yīng)及時(shí)將客戶的提議反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方，為客戶供給相應(yīng)的服務(wù)，這一過(guò)程不能超過(guò)三分鐘。若有特殊情景，無(wú)法在三分鐘趕到客戶指定的'地方，應(yīng)在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時(shí)間內(nèi)，趕到現(xiàn)場(chǎng)為客戶服務(wù)。

　　三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)

　　1、三米微笑服務(wù)

　　管理處人員見(jiàn)到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時(shí)，必須自然微笑示意，微笑時(shí)以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn)，等客戶到身邊時(shí)，輕聲、清晰道早上好、午時(shí)好或晚上好。管理人員在見(jiàn)到認(rèn)識(shí)的客戶時(shí)，也必須遵守三米微笑服務(wù)原則。

　　2、站立式服務(wù)

　　站立式服務(wù)表此刻：

　　(1)各固定崗(道口崗、門崗護(hù)衛(wèi)員)根據(jù)接待客戶的不一樣，應(yīng)在不一樣時(shí)期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實(shí)行16小時(shí)站立服務(wù)，早班和中班在工作服務(wù)均應(yīng)樹立站姿勢(shì)的形象。門崗則應(yīng)在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時(shí)間為：7：30~9：00，11：30~12：00，13：45~14：30，17：30~18：30。

　　(2)接待員或辦公室人員在接待客戶時(shí)，在客戶進(jìn)門時(shí)，也必須站立并微笑致意，客戶離開(kāi)時(shí)，也必須站立微笑送別，并目送客戶出門為止。

　　四、全天候的服務(wù)時(shí)間

　　1、護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)專人服務(wù)，客戶有任何需求能夠得到最及時(shí)的服務(wù)。

　　2、維修班實(shí)行24小時(shí)專人服務(wù)，客戶普通維修事項(xiàng)能夠得到是及時(shí)的服務(wù)，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。

　　3、客戶服務(wù)中心實(shí)行16小時(shí)專人服務(wù)，并在無(wú)專人值班的時(shí)間段出示客戶服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話，以便客戶在無(wú)水值班的情景下能夠找到相關(guān)的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問(wèn)題，應(yīng)第一時(shí)間趕到事故現(xiàn)場(chǎng)，給予客戶最及時(shí)的關(guān)懷與幫忙。

　　4、管理處全體人員非特殊情景都必須留守小區(qū)，隨時(shí)待命，以便為客戶供給服務(wù)。

　　五、豐富的社區(qū)文化活動(dòng)

　　豐富的社區(qū)文化活動(dòng)不僅僅表此刻舉辦多次的大型活動(dòng)，還在于讓大部分客戶能自覺(jué)的加入到社區(qū)文化活動(dòng)中來(lái)，變客戶被動(dòng)理解管理處供給的文化活動(dòng)，為客戶主動(dòng)參與各種活動(dòng)，并在整個(gè)小區(qū)中構(gòu)成一種獨(dú)特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。

　　六、多種多樣的特約經(jīng)營(yíng)服務(wù)

　　常規(guī)的物業(yè)服務(wù)資料僅是對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)，對(duì)公共場(chǎng)所進(jìn)行管理，對(duì)全體客戶供給共同的服務(wù)，而沒(méi)辦法滲透到客戶個(gè)人的衣、食、住、行中，所以開(kāi)展多種多樣的特約服務(wù)，不僅僅是物業(yè)服務(wù)資料的深入，也大大方便了客戶的生活，同時(shí)也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動(dòng)以外的另一種新穎的服務(wù)資料。

　　七、實(shí)行完全的封閉式管理

　　傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對(duì)來(lái)訪人員和無(wú)關(guān)人員的管理，并沒(méi)有對(duì)外來(lái)送水、送飯、送報(bào)的人員進(jìn)行管理，而我們實(shí)行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進(jìn)出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報(bào)人員將完全不能進(jìn)入小區(qū)，而由我們的人來(lái)完成這些服務(wù)，進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時(shí)，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來(lái)的另一個(gè)好處。

【物業(yè)管理方案】相關(guān)文章：

【經(jīng)典】物業(yè)管理制度11-19

物業(yè)管理制度11-19

物業(yè)管理制度精選[15篇]11-19

物業(yè)管理制度15篇[熱門]11-19

春暉物業(yè)管理公司寶恒公寓的企劃書06-28

調(diào)查方案11-19

技術(shù)方案11-22

接待方案11-24

用工方案11-25